孙河楼面价是多少钱 楼面价与地价有哪些关系

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  “王中王”孙河地块以64.83亿元拍出，楼面价达53830元/平米！你知道楼面价与土地出让金的关系吗？楼面价与**终房价又有什么关联呢？ 继8月31日一场历经64轮拉锯的“夺地战”，丰台区南苑乡石榴庄孙河地块被中铁建方兴联合体以**高超5万楼面价摘得之后，两度流拍的孙河地块9月2日重振旗鼓再度上场。 这块位于朝阳区孙河乡北甸西村的地块，被保利首开联合体以64.83亿元，异地配建2.75万平米保障房的代价获得，也就是说拿地开发商要以10000元/平米的价格支付异地建设保障房的资金，亚豪机构市场总监郭毅测算，该地块楼面价达53830元/平米。 先了解一下什么是楼面价？ 楼面价：是指土地总价格除以该土地的允许**大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的**大面积。 一般而言，谈及楼面价指的都是地块中用于商品住宅建设的部分单位平米的价格，作为房价重要组成部分，楼面价成为判断该地块所建商品房售价的重要参考，并可能直接影响该地块已经建设或正在销售中的存量房价格。 你知道楼面价是怎么算出来的吗？ 我们来看一个公式： 计算公式：楼面价=土地总价格/ 规划建筑面积；其中规划建筑总面积=出让土地总面积*容积率。 在一般意义上，计算商品住宅楼面地价时，一般与两个指标有关，一是住宅用地部分成本，二是用于商品住宅建设的规划建筑面积。 住宅用地的成本，是指房地产企业在购买该土地时所发生的费用中用于商品住宅建设部分的费用，一般包括土地出让金、配建成本、配套成本、还建成本等；而商品住宅用地则是指从该地块中扣除配建、配套、商业等其他用途的土地后净地。 另一个重要的指标是容积率，所谓容积率就是用规划总建筑面积除以土地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。 来看这宗孙河地块，该宗地成交价格64.83亿元，土地总面积203528.546平米，地块总建筑面积为143685平米，但其中纯粹的商品房住宅面积为120031平米。另外地块还有部分养老设施等，公建类面积按照1万平米计算（包含两部分）也就是合计可售的面积为12万住宅+1万平米公建！ 以该地块的实际情况看，包括千人指标配套在内，开发商需要建设约27500平米公建和配套，按照1000元/平米的**低标准计算，总计需付出2.75亿元额外成本。因此，包括该地块的土地出让金在内，开发商合计成本超过67.58亿（未包含签约所需税费、印花税）。住宅部分平均楼面价高达53830元/平米！剔除公建影响（1万平米中，部分可能不可售），住宅部分楼面价高达5.5万元每平米！ 楼面价与**终售价 楼面价是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地价格（楼面价只算地面上的，地下部分的面积不算在内），房屋成本除了土地成本外还有建筑成本，根据材料人工价格不同一般会有区别，一般每平米5000-8000元左右（不同属性的房屋成本有较大区别），楼面价、建筑成本、营销成本基本构成了房屋的成本价，你可以算出这个楼盘的每平米的成本价是多少，**终开发商售楼价减去这个成本价就是他们得到的利润。 以孙河“王中王”地块为例，该地块5.5万元/平米的楼面价，按照建筑高端住宅产品估算，该楼盘房价不低于12万元/平米。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:34

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• 问 什么叫楼面价格?楼面价与房价有哪些关系?
  答

  楼面价是指每单位建筑面积所分摊的土地出让金。一般情况下，楼面价越高，表示单位建筑面积所承担的土地出让金越高，土地成本越高，建筑成本越高，房价也就越高。

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• 问 什么叫楼面价格?楼面价与房价有什么关系?
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  楼面价是什么？楼面价是指土地价格除以该土地的允许**大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的**大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率；规划建筑面积＝土地面积×容积率；容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。例如，拍卖的土地面积为13145平方米，容积率为3.2，**后成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。楼面价与房价有什么关系呢？一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格＋建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置**重要的调节机制。同事房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，而且这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。楼面价格和销售价格有什么关系？楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，销售价格的参考，更多的是随行就市，有的人给出了一个大概的算法，楼面价格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也会随着时间的推移变得没有规律。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。这样一来就说明了，因为商品房的**终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房**终售价的参考标准之一。楼面价低房价不一定低！如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。

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• 问 楼面价与房价的关系
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  楼面价只是房价定位的一个参考数据。房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。楼面价格只是开发商的一个成本核算的一个数据，如果小城市拿地成本较低，房价定在楼面价的3-5倍都属于正常范围，大城市拿地成本较高，但是其他成本较低的话定在1.5-2.5倍的楼面价也属于正常范围

• 问 楼面地价与楼面价一样吗？ 如何算土地成交总价和成交楼面价
  答

  楼面价是楼面地价的简称．即使单价里面的土地成本．不管土地是出让，划拨，转让等任何方式得到的，都是土地价格除以此地块可售总建筑面积。　　如一块地82241.51㎡，123.3623亩，建筑面积411207.55，370万元/亩，怎么算成交总价和成家楼面价多少元/㎡　　总地价=单位地价*面积=370*123.3623=45644.051（万元）。　　楼面地价=总地价/总建筑面积=45644.051/411207.55=1110元/平方米。　　楼面地价=土地单价/容积率=土地单价/（建筑面积/土地面积）=（3700000/666.67）/（411207.55/82241.51）=1110元/平方米

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• 问 楼面价有哪些误区
  答

  ①楼面价高、房价不一定高：如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能根据自身、周边情况做出合理调整，本着只要能赚钱，少点无所谓的态度。②楼面价低、房价不一定低：如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。③房价不必然高于楼面价：在市场情况特别不好、开发商拿地成本非常高、或者是开发商挥泪大甩卖时，房价也会出现低于楼面价的时候。