购买小产权房有哪些风险 需要注意哪些事项

已有1个回答

• 143****8688

  目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。小产权房买卖交易有：法律风险、政策风险、转让风险。 第一，法律风险。 因为小产权房只具备普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度不适用小产权房，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到有效维护; 第二，政策风险。 若购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿; 第三，转让风险。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房若向非本集体成员的第三人转让或出售，因不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和**有很大影响。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:34

相关问题

• 问 小产权房要注意哪些？购买小产权房应该注意哪些事项，有什么风险？
  答

  一、小产权房能买吗通常来说，小产权房是可以购买的，风险不是很大。购买小产权房主要分为以下两种情况：1、如果你买房的目的是自住，那么，风险并不大。首先，你的房是盖在村属的土地上，土地归所在村集体所有

  全部5个回答>
• 问 小产权房屋买卖注意事项有哪些? 购买小产权房应该注意哪些事项，有什么风险？
  答

  一、小产权，所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。二、乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。三、小产权房是禁止买卖的，不能保障购房者后期的合法权利的!

  全部5个回答>
• 问 宁波小产权房购买要注意什么 宁波小产权房有哪些风险
  答

  房价不断上涨，买房越来越成为刚需族的压力。正规的大产权房因为五证齐全，因此是大部分购房人群的选择，但是也有一部分购房者会选择购买价格低廉的小产权房。 什么是小产权房呢？能买小产权房吗？购买小产权房有什么风险呢？ 小产权房 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。 由于小产权房本身不合法，因而购买小产权房会具备一定的风险。 1、缺少“五证” “五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，**大的问题就是没有产权，不受法律的保护。 2、拆迁难补偿 除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。 3、质量难保证 房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。 4、配套不完善 这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。 5、难以继承 由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。 6、小产权房不能抵押或者上市转卖。 买房无小事。买房涉及到的金额比较重大，因此一定要小心谨慎才行。小编在此建议，非万不得已不要购买小产权房。毕竟小产权房得不到法律的保证，且容易发生纠纷。一旦发生纠纷原卖主能得到法律支持，而买房的人却只能吃个哑巴亏。

• 问 购买小产权房有哪些注意事项
  答

  近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价格购买的自住楼。这些小产权房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。而后随着小产权房的**，部分卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让买房人退房的现象时有发生。那么针对这种情况，如何认定城镇居民与村民签订的小产权房买卖合同是否有效？认定合同有效性需要考量哪几个方面？本文解释购买小产权房三点注意事项，从而力保买卖合同的有效性。 相关案例： 2013年，王某所在的村进行旧村改造，村委会跟王某签订了房屋拆迁补偿协议。随后，王某得到了两套二居室楼房。王某自己住了一套，将另外一套出售给了城镇居民李某。2014年5月，王某与李某签订了《房屋买卖合同》，其中载明：王某为原房产所有人，本房产为小产权。王某所在村的村委会、村党支部两委班子***示对于村民出售拆迁所得的小产权房不予干涉。双方经协商，王某自愿将本套房屋的所有权转让给李某，转让价格为15万元。由于本房屋属于小产权房，因此，李某应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王某与李某履行了该合同，房款两清。 其后不久，该地段房价上涨，王某觉得自己房子卖亏了。于是找到李某，要求解除合同，李某不同意。双方为此发生争执，王某于是以国家禁止城镇居民购买农民房屋，所以他和李某签订的房屋买卖合同无效为由，起诉至法院，要求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效，判令李某返还房屋。李某则认为，当时双方是自愿签订买卖合同的，且都知道该房屋是小产权房，因此，该合同是有效的。 城镇居民与村民签订的小产权房买卖合同是否有效？ 律师点评（山西新东律师事务所卫敏）： 对于城镇居民购买农民小产权房的效力问题，目前尚没有一部法律对此作出明确的规定。鉴于这种情况，一般而言，法官在裁判此类案件时往往会综合考虑以下几个因素： 一是当事人之间的行为是否符合民法的基本原则，即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗； 二是双方签订的合同是否存在导致合同无效或者可撤销的情形，也就是《合同法》第五十二条和第五十四条规定的情形； 三是基层组织如村委会、村党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村支两委的意见至关重要。 本案中，王某与李某签订的《房屋买卖合同》中明确载明“本房产为小产权”，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。双方对于买卖房屋一事，也是自愿进行的，且王某所在村的村委会、村党支部两委班子***示对于村民出售拆迁所得的小产权房不予干涉，也就是说，双方买卖该房屋的行为并未损害国家、集体或者第三人的利益。双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。那么在此情况下，王某要求确认其与李某签订的《房屋买卖合同》无效，理由不充分，不应予以支持。 小产权房因其产生和市场形态的特殊性，因此在买卖过程中存在诸多法律漏洞，购买小产权房虽然价格便宜，但是风险很大，因此有意向购买小产权房的购房者一定要慎之又慎，而一旦确定购买，也一定要考虑以上三点内容，力保小产权房买卖合同的有效性。

• 问 购买小产权房有保障吗？需要注意哪些？
  答

  小产权房可以买卖吗？购买小产权房需要注意哪些问题呢？什么是小产权房“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。小产权房能买卖吗小产权房可以买卖，但是存在风险。根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。购买小产权房需要注意哪些问题1、根据建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。2、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。4、如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。

  全部5个回答>