商品房买卖合同引发什么纠纷 法院如何裁定仲裁协议

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  4月7日，赤峰市中级人民法院以仲裁机构约定不明确为由裁定确认一起商品房买卖合同发生纠纷案件中所涉及的仲裁协议无效。 2009年12月，高某因赤峰市某房地产开发公司楼房未按时交付使用，将该公司诉至赤峰市敖汉旗人民法院。法院立案后，该房地产开发有限公司以签订商品房买卖合同时，双方有仲裁协议为由提出抗辩，并向赤峰市中级人民法院起诉要求确认仲裁协议效力，敖汉旗人民法院遂依法裁定中止诉讼。 赤峰市中级人民法院立案后经审理查明，2007年9月，高某与赤峰市某房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买由该公司在敖汉旗新惠镇开发的银河花城住宅小区楼房，双方签订了合同，约定赤峰市某房地产开发公司在2008年9月30日前将房屋交付高某使用，但是，该公司未能按时交付，而是在同年12月29日才将房屋交付。 法院认为，该房地产开发公司与高某签订商品房买卖合同时，双方约定合同在履行过程中发生的争议提交敖汉旗仲裁委员会仲裁，但是，敖汉旗仲裁委员会这个部门并不存在，赤峰市仲裁委员会在敖汉旗下设的办事处并非敖汉旗仲裁委员会，故对仲裁委员会约定不明确，当事人又不能达成补充协议。法院依法作出终审裁定：赤峰某房地产开发公司与高某签订的商品房买卖合同中的仲裁协议无效。至此，高某可以通过法院起诉对方。 法官说法 敖汉旗人民法院民事审判一庭庭长姜向文：《中华人民共和国仲裁法》规定，平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷可以仲裁，由仲裁机构组织双方达成仲裁协议。所谓仲裁协议，是指双方当事人在自愿、协商、平等互利的基础之上将他们之间已经发生或者可能发生的争议提交仲裁解决的书面文件，是申请仲裁的必备材料。本案中，双方所达成的“提交敖汉旗仲裁委员会仲裁”即为双方所达成的仲裁协议。《中华人民共和国仲裁法》第18条规定：仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议;达不成补充协议的，仲裁协议无效;第20条规定：当事人对仲裁协议的效力有异议的，可以请求仲裁委员会作出决定或者请求人民法院作出裁定。一方请求仲裁委员会作出决定，另一方请求人民法院作出裁定的，由人民法院裁定。本案中正是因为双方所达成的仲裁协议中约定仲裁机构不明确而违反了以上规定，故被法院依法裁定确认无效。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:04

相关问题

• 问 辽宁商品房买卖合同纠纷案案例 法院如何判决
  答

  原告宋某，男，1964年3月26日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区塔湾街xx号。 被告辽宁海华房地产开发有限公司。 一、案件基本事实 原、被告于2001年8月27日签订了商品房购销合同一份(合同编号：0316-00113-j77)。合同约定，原告以每平方米2845.70元的价格购买位于皇站区延河街72号海华苑11号242室住房及车库一处，合同第七条对付款时间与付款额作了约定。分两次付款，第一次于2001年8月27日前支付106950元，第二次于2001年9月27日前支付余下240000元。合同对违约责任亦作了相应规定。合同第十八条对物业管理也作了约定。合同签订后，双方如期履行义务。原告进住后，认为被告未如实全面履行合同。2002年供暖并网时，该商品房未办理热网连接，原告认为这严重侵害了其权益，遂于2003年1月9日起诉来院。 二、原审法院的认定及判决 原审法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。原、被告双方于2001年8月27日签订商品房购销合同一份(合同编号0316-00113-077)。原告购买的是现房，双方已按合同约定履行各自义务。原告已进住该争议房。关于原告提出被告违约，要求被告赔偿损失5000元的主张，但是原告并未提出被告违反合同哪一条款，故没有事实依据，本院不予支持;关于原告提出供暖问题，原告与沈阳市皇姑区海华物业管理所签订的“供暖合同”与本案商品房买卖合同系属两个不同法律关系，原告应另案诉讼;关于原告主张被告物业乱收费，经查无实据，本院不予支持。关于原告所提出的被告在售楼时所作海报宣传及承诺内容并未实现，认为被告违约，经本院审查，原、被告双方所签订了商品房买卖合同中并没有其内容。故海报宣传及承诺并非双方所必须遵守的合同条款，海报宣传仅属于订立合同的要约邀请，其内容不写进合同条款中，就不具有法律约束力，故原告的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告提出被告承诺安装电子门及24小时供暖未实际履行，属于欺骗的主张，经本院审查，原、被告双方所签订商品房买卖合同中没有此项条款，故对原告这一诉讼请求，本院不予支持;关于原告提出被告未安装可视对讲电话，仅在2002年5月安装监视器，不是可视电话对讲门的主张，原、被告所签订的商品房买卖合同中未明确规定安装何种型号对讲电话或监视器。故被告并未违反合同条款，故不应认定被告合同违约。关于原告提出的2001年到2002年度供暖一直不好及物业收费收取拆改抵押金1000元之后一年才返还以及被告收取采暖费一次性收取2年不妥，应一年一交等事宜系与本案商品房买卖合同纠纷不是同一法律关系，原告可另行主张权利或向有关部门反映解决。关于原告就其主张向本院提供了于清、马秀平、张咸卓，李雅滨、张晶、王永恒、于春宇、韩书宝等证人向法院作证。上述证人均反映供暖问题及房屋质量问题。但其所述均系证人本人房屋问题，并未证实原告诉讼主张。故上述证人证言依据**高人民法院民事诉讼证据暂行规定的有关解释，不能证明原告房屋有质量问题。另外，被告在诉讼中向法院已提交了“东燃住宅”1号2号楼优质工程认证书复印件及竣工验收备案书复印件，可以作为本案证据采信。关于原告主张其争议房质量不合格没有相应证据证明，故本院不予支持原告这一诉讼主张。驳回原告的诉讼请求。

• 问 有哪些商品房买卖合同纠纷案 法院如何判决
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  -----逾期办证的责任认定 原告：叶某 委托代理人：戴某，某律师事务所律师 被告：某房地产公司 委托代理人：李安华、陈文清，远东律师事务所律师 一、基本案情 原告叶某与被告某房地产公司(以下简称房产公司)签订了一份《商品房买卖合同》(下称合同)，约定交房时间为2003年10月31日，合同第十五条还约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金”。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，房产公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日领取了房屋钥匙，实际使用该房屋。 原告诉称：被告应于2004年1月1日前为原告办理好房产证，而被告于2005年8月19日才向原告发出办证通知，至今尚未办妥原告的房产证，为此，原告诉至法院，要求判令被告按总房价款为基数每日万分之三支付逾期办理房产证的违约金，自2004年1月1日起暂计至起诉之日即2005年8月30日。 房产公司答辩称：被告“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”(以下简称报备)后，原告凭有关手续即可办理房产证，被告并没有为原告办理产权证的义务。而被告未能在合同约定的时间内报备，主要是由于有关政府主管部门及有关方的原因所造成的。按合同第15条的规定，对此延误的时间不属被告的责任，被告不应承担该段时间的违约责任。本案房产竣工验收后，为取得办理产权证所需的资料，被告必须按政府规定的程序办理各项验收、审批、审核手续后才能报备。被告实际交房时间为2003年11月6日，被告办理权属登记资料报产权登记机关备案的时间为2005年3月23日，期间共503天。其中，按照有关规定及政府各职能部门的公开承诺办理各项验收、审批、审核手续共需134天。而实际上被告在办理报备过程中，因政府部门延误的时间达 183天，因建设银行广西区分行造价审计所用时间为172天，因广西某房地产交易服务有限公司测绘所用时间为76天，共计 565天。扣除 2004年 3月26日至2004年 9月13日期间的交叉时间172天，剩余393天，这些时间并非被告原因造成的，合同约定的60天为双方认可的报备时间应包含在政府各职能部门审批时间中，故被告报备的合理时间应是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告实际逾期报备时间为110天。其次，被告已经履行了合同约定的主要义务，按合同的约定将商品房交付给原告，原告也已居住使用。被告逾期报备，并未影响原告对房屋的正常使用，且从实际情况来看也没有造成原告的任何损失，因此，合同中约定按总房款每日万分之三支付原告的违约金明显过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款以及**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)第十六条的规定，请求法院予以适当减少违约金。

• 问 商品房买卖合同纠纷案件如何审理 如何避免商品房买卖合同纠纷
  答

  广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知 (粤高法发[2003]24号) 全省各级人民法院： 现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。注意在裁判文书中不要直接引用。审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。 二○○三年十月二十四日 广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见 为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定，结合审判实践，提出如下指导意见。 1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。 前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。 2、根据**高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。 3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。 4、在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时，要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。在此类案件中，一般存在两份合同书，即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中，一般存在三个法律关系，即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。 5、在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。 商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。 6、因买受人要求出卖人支付逾期交楼违约金或出卖人要求买受人支付逾期付款违约金而发生的纠纷，一般不应通知担保权人作为当事人参加诉讼。但买受人以逾期付款是因为担保权人的违约行为造成为由，申请人民法院追加担保权人作为第三人参加诉讼的，人民法院应予支持。 7、出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的，人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的，人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人，其余款项支付给买受人。 若担保权人不参加诉讼的，法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，出卖人应将收受的购房款(包括买受人已实际支付的款项和向担保权人所借款项)本息返还买受人，违约责任按双方约定和有关法律规定处理。出卖人与买受人达成解除商品房买卖合同并由出卖人代替买受人清偿其所欠担保权人全部债务，其余款项则返还给买受人的和解协议的，人民法院应予支持。 8、买受人未按照借款合同的约定还款，担保权人以执行回购条款为由请求出卖人承担连带保证责任、偿还买受人所欠贷款本息的，人民法院应予支持。 9、出卖人与买受人恶意串通，为骗取借款而签订虚假商品房买卖合同的，该商品房买卖合同因恶意串通、损害第三人利益而无效，担保权人可依照《合同法》第五十四条第二款、第五十五条的规定对借款合同行使撤销权。 借款合同被撤销后，由买受人承担还款责任，出卖人承担连带清偿责任。 10、担保权人与买受人、出卖人签订预售商品房担保贷款合同后，因登记部门的原因致使其未办理预售商品房担保贷款合同备案登记或抵押登记的，人民法院可以认定预售商品房担保贷款合同中的抵押合同关系有效，但不得对抗第三人。 11、商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何时和何种原因，亦不论何人过失，均由买受人负全部责任，并赔偿由此引起的一切损失”的条款，加重了买受人的责任，导致当事人利益的失衡，人民法院在当事人请求时可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方加重对方责任为由，认定该条款无效。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。如果抵押房产已经买了保险的，保险金应当作为抵押财产。 12、对于因建设工程“烂尾”而解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后，担保权人要求买受人返还款项时，买受人以出卖人的商品房预售款开户银行违反《广东省商品房预售管理条例》第三十三条第二款规定的法定监管义务而造成其损失为由，要求银行承担赔偿责任的，如果担保权人同时是出卖人的商品房预售款开户银行，人民法院应对买受人的主张一并审理;如果担保权人不是出卖人的商品房预售款开户银行的，人民法院应告知买受人另行起诉。 13、对于商品房担保贷款合同中关于买受人不得将抵押房产出租、转让的条款，人民法院可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方排除对方主要权利为由，认定该条款无效。 14、买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的，可认定租赁合同有效，但担保权人在实现抵押权时，承租人的租赁权不具有优先于抵押权的效力。 如果买受人在出租抵押房产时，未书面告知承租人该财产已抵押的，买受人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果买受人已书面告知承租人该财产已抵押的，因实现抵押权造成承租人的损失，由承租人自行承担。 15、买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的，可认定转让合同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全部债务后，向原买受人追偿。受让人不代替原买受人清偿债务时，因担保权人行使抵押权给受让人造成损失的，对于原买受人所欠担保权人的债务部分，应由原买受人承担清偿责任，其余损失则由受让人和原买受人按照过错大小分担。但当事人另有约定的除外。 如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权人不能对抵押物行使抵押权。因此给担保权人造成损失的，由原买受人承担赔偿责任。 

• 问 商品房买卖合同有哪些纠纷案 商品房买卖合同纠纷有什么特点
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  随着中国房地产市场的蓬勃发展、房地产法律法规的不断完善、广大消费者维权意识的不断增强，通过对2005、2006年西安仲裁委员会受理商品房买卖合同纠纷的梳理，2006年西安市商品房买卖合同纠纷呈现以下几个特点： 1、消费者维权意识在不断增强。2005、2006年西安市仲裁委员会共受理仲裁案件1162件，其中商品房买卖合同纠纷304件，约占全部受理案件的26.2%，其中近85%属于消费者针对开发商提起的维权申请。 2、消费者维权成功的比例不断提高。广大消费者依据合同及相关法律维权成功的比例不断提高。2005、2006年，西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中，近一半案件在仲裁庭的主持下调解结案，消费者的合法权益得到维护，充分体现了西安仲裁委员会和谐仲裁的宗旨，有效化解了消费者与开发商之间的矛盾;经仲裁庭裁决结案的案件中，九成以上全部或部分支持了消费者的仲裁请求。 3、形成了新的消费者维权热点问题。2005、2006年，西安仲裁委员会处理的全部304件商品房买卖合同纠纷中，涉及开发商逾期交房承担违约责任的案件占到近四成，开发商逾期办理房产证承担违约责任的案件占到三成左右，对房屋是否达到交房条件发生的纠纷占到两成左右，二手房买卖、其他类型案件占到一成左右。 4、消费者集体维权的意识有待不断引导。2006年西安仲裁委员会受理的167件案件中，仅有3件消费者集体维权案件，**多的一件70户，**少的一件13户。因商品房纠纷涉及面广、处理难度大，不少消费者持以观望的态度，消极等待其他消费者案件处理结果，不愿直接实施维权行为。在具体维权过程中，部分消费者缺少集体维权意识的特点十分明显。 ★ 陕西永嘉信律师事务所消费提示： 陕西永嘉信律师事务所在2006年接受咨询及受理的案件中，近一半业务属于商品房买卖合同纠纷，案件类型、比例与西安仲裁委员会基本一致。陕西永嘉信律师事务所接受西安仲裁委员会的委托，结合承办案件的具体特点，将几宗有代表性的商品房买卖合同纠纷案件带给大家，通过剖析、提示，希望能对广大购房消费者有所帮助。 a、开发商逾期交房、交房不符合约定条件纠纷案例： 案例1、2004年7月间，吴先生购买一套商品房。合同约定，开发商应于2005年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给吴先生;开发商逾期交房不超过30日的，应当承担违约金，合同继续履行;开发商逾期交房超过30日的，吴先生有权解除合同，并要求开发商退还购房款、承担违约金。合同履行过程中，开发商一再拖延交付时间，直至2006年7月间，方通知吴先生办理房屋交付手续。吴先生多次与开发商协商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除合同，要求开发商退还全部购房款、承担违约金，并赔偿相应的损失。西安仲裁委员会认定双方签订的合同合法有效，裁决支持吴先生解除合同、承担违约金的请求，部分支持了吴先生赔偿损失的请求。

• 问 辽宁有哪些商品房买卖合同纠纷案 法院如何判决
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  辽 宁 省 沈 阳 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2007)沈民(2)房终字第114号 上诉人(原审被告)：辽宁中海房地产开发有限公司。住所地：沈阳市大东区**堂路5-7号。 法定代表人：祝春梅，该公司董事长。 委托代理人：张荣文，辽宁同泽律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：娄堃，女，1958年9月26日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市铁西区南六东路25号213。 委托代理人：周爽，辽宁同方律师事务所律师。 上诉人辽宁中海房地产开发有限公司(以下简称中海公司)与被上诉人娄堃因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2006)沈铁西民二房初字第428号民事判决，于2006年11月1日向本院提起上诉，铁西区人民法院于2007年1月9日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员曹桂岩担任审判长、代理审判员才玉莹主审、代理审判员李方晨参加评议的合议庭，于2007年1月31日开庭公开审理了本案，上诉人中海公司的委托代理人张荣文、被上诉人娄堃及委托代理人周爽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院审理查明：2004年6月20日，娄堃与中海公司签订《商品房买卖合同》，约定娄堃购买中海公司开发建设的位于沈阳市铁西区云峰综合市场2r-5号摊位，面积4平方米，房款60,000元，合同约定中海公司于2004年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付娄堃。在此之前娄堃于2003年11月15日交付中海公司定金20,000元，2003年 2月6日交付22,000元，2004年6月20日交付18,000元，总计娄堃共支付中海公司购房款60,000元，中海公司为娄堃出具了收款收据。2004年8月31日，中海公司按合同约定交付娄堃2r-5号摊位。 2006年7月19日，娄堃以中海公司未在诉争摊位交付后办理房屋所有权证为由诉至原审法院，请求法院判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》;2、判令中海公司退还已付购房款60,000元;3、判令中海公司按银行逾期贷款利率承担利息;4、中海公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为，娄堃与中海公司签订的《商品房买卖合同》有效。中海公司应在交付娄堃购买的摊位后国家规定的时间内协助娄堃办理土地使用权证和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明。而中海公司在娄堃诉讼之前仍未向娄堃交付办理房屋所有权登记的所需有关证明，致使娄堃无法进行所购房屋产权登记。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”娄堃要求解除与中海公司签订的《商品房买卖合同》及支付利息的要求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原审法院判决：1、解除娄堃与中海公司签订的《商品房买卖合同》;2、中海公司于本判决发生法律效力后10日内给付娄堃购房款60,000元;3、中海公司于本判决发生法律效力后10日内给付娄堃购房款60,000元的利息(利息自2004年12月1日起至本判决确定给付之日止，利息按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付);四、驳回娄堃、中海公司的其他诉讼请求。案件受理费2,410元，由中海公司负担。