广州天河商品房买卖须注意什么 如何处理购房合同纠纷

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• 145****3020

  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:06

相关问题

• 问 签订商品房买卖合同须注意什么 如何避免合同纠纷
  答

  本版文介绍商品房合同纠纷的常见类型以及注意事项。如何预防商品房合同纠纷、如何处理? 在实际工作中我们发现买卖双方签订合同时都是开发商事先约定好合同内容，以便在购房合同约定中争取主动权。针对这种现象，南京鸿信房地产开发有限公司提醒购房者签订商品房买卖合同注意以下几个环节。 签对商品房合同避纠纷 一、认购书及定金 认购书是商品房交易时，购房者交纳一定的定金后而订立的，在约定的时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，如果购房者违约，定金将不予退还。对于定金是否应该退还，有些购房者并不清楚，根据**高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。 二、合同条款约定 开发商取得预售许可后，为尽早回收资金，事先约定好合同条款后把合同制成一个统一的模板，便通知购房者签订合同，所以购房者在签订合同时一定要看清楚合同里的每条手写规定，南京鸿信提醒尤其是对开发商免责条款及补充条款，其中补充条款是合同中没有约定而补充说明的。合同内容应该是双方约定的，如果购房者觉得不满意，千万别草草签字。 三、广告内容约定 每个开发商在推出房产时都作有广告宣传，有些广告内容对购房者是，而对开发商有束力。根据**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将相关内容写入合同，对日后维护自己的合法权益是非常必要的。 四、规划设计变更 如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除改为他用，就会损害购房者的利益，由于合同条款中很少涉及，如果可以，双方协商尽量把相关材料也附到补充条款中。 商品房买卖合同纠纷的防范 该司法解释基于加大对商品房买受人作为弱势群体保护力度的初衷，突破了现行法律、法规，加重了房地产开发企业的责任，扩大了房地产开发企业的义务范围，同时也扩大了商品房买受人的权利范围，有侧重地对商品房买受人进行了司法救济，其颁布实施对商品房买受人具有十分现实的积极意义。商品房买受人在购买商品房时，可充分利用本司法解释之规定，与房地产开发企业协商约定完备的合同条款(参照前述内容)，尽量使商品房买卖合同的内容规范、具体、明确，以避免发生纠纷。为了**大限度地防范纠纷，建议商品房买受人在购房过程中，注意以下几点：购房前应先验看开发商的 “五证”、“两书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房(预)销售许可证》;“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2、慎交定金，支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确约定，非买受人原因不能签订商品房买卖合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。 3、在签订商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同文本，详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款，如无异议，应要求复印作为认购书附件，以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。 4、在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。 5、全面理解开发商的广告宣传，谨防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。 6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容，一定要在合同中明确显示，避免以后开发商推诿扯皮。 7、对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明，坚决杜绝模糊性的表述，避免日后产生模棱两可的理解。 商品房是城市家庭中**为昂贵的特殊商品，这种消费应该是一种理性消费。作为理性、成熟的购房者，只有运用法律知识和法律手段，才能在商品房买卖中避免被动，规避、化解风险，切实维护自己的合法权益。

• 问 商品房预售合同纠纷案件如何举证 商品房预售合同纠纷应该如何处理
  答

  一、证明当事人主体适格的证据 1、当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等； 2、当事人为法人或其他经济组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等； 3、法人或其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，应提交变更登记的资料。 二、证明房屋买卖法律关系成立及合同履行情况的证据（普遍适用于各种商品房预售合同纠纷案件） 1、房地产买卖合同； 2、房地产销售许可证； 3、购房方支付房款的收据或发票。购房方以按揭（抵押）贷款方式支付房款的，还应提供按揭（抵押）贷款合同、借款借据、分期支付按揭款的清单等； 4、房屋竣工验收情况的证明； 5、房屋交接时间的证明。 三、当事人还应针对具体的诉讼请求提交仅适用于某类案件的证据 （一）因开发商逾期交房，购房方要求解除《房地产买卖合同》、支付逾期交房违约金及赔偿损失的 1、购房方受到损失的证据； 2、售房方以施工期间遇到不可抗力为由提了抗辩的，应提供气象、地震、消防等相关部门出具的证明资料等。 （二）因开发商延期办理《房地产证》，购房方要求支付延期办证违约金的 1、售房方通知购房方办理产权转移登记和办理《房地产证》的证明； 2、售房方已办理房地产初始登记的证明； 3、房地产证或产权转移登记的电脑查询单。 四、当事人在诉讼请求中有具体请求金额的，应提交详细的计算清单。

• 问 商品房预售合同纠纷的处理原则是什么 如何处理纠纷
  答

  商品房预售合同是一种投资数额大、履行期限比较好的的合同，因此它所产生的纠纷也比较多，比如价格上的纠纷，又或者是开发商不能按期交付房屋的纠纷。那这些纠纷该如何处理呢？下面搜房网小编将为大家详细介绍商品房预售合同纠纷的处理原则，希望对大家有所帮助！ 商品房预售合同纠纷的处理原则： (一)价格纠纷的处理 商品房预售合同的投资数额大、履行期限长，所以，从商品房的开工建设到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。一方面，预售方常以建筑材料的价格上涨或房地产价格的上涨为由要求提高房价遭预购方的拒绝而形成纠纷;另一方面，预购方有时也会以房地产价格的下跌为由要求降低房价遭预售方的拒绝而形成纠纷。目前，商品房预售合同的价格纠纷占整个商品房预售合同纠纷的一半以上。由于法律对此尚没有明确规定，所以各地的处理方法不尽相同，有的按原合同的约定处理，有的按当事人分担风险的风险负担原则处理，有的按情势变更原则处理。**高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中对商品房预售合同的价格纠纷的处理作了原则性规定。我们认为，这个《解答》对处理《城市房地产管理法》施行之后的商品房预售合同的价格纠纷亦有一定的指导意义。 由于商品房预售合同的价格纠纷的形成原因比较复杂，所以，我们认为，不可能按照一个固定的方法处理，而应当根据具体情况加以解决。 首先，应当坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立，就应当维护合同的严肃性，强调合同义务的履行。所以，在一般情况下，合同当事人以建筑材料或房地产的价格上涨或下跌为由要求提高房价或降低房价的，法院不应当支持。应当说，在房地产市场中，建筑材料或房地产的价格上涨或下跌确实是存在的，但这种价格上涨或下跌属于正常的市场风险，而不属于国家政策性的风险。商品房预售合同的双方当事人在签订预售合同时，是根据市场行情确定价格的，所以，当事人对于这种市场风险是能够预见的。基于正常的市场风险所产生的房价的上涨或下跌，只能由预售方或预购方自己承担，而不能将其转嫁给另一方当事人，也不能由双方当事人分担这种风险; 其次，应当坚持情势变更原则。情势变更原则是合同履行的一项重要原则，尽管我国现行法律中还没有明确规定这一原则，但学者们都普遍承认之，我国的审判实践也已经运用情势变更原则处理了有关纠纷。在房地产审判实践中，各地也基本上都将情势变更原则作为解决房地产纠纷的一项原则。例如，在商品房的价格因国家政策的变化、地方政府的房地产开发规划变更而引起的情况下，就可以按照情势变更原则处理价格纠纷。在运用情势变更原则处理商品房预售合同的价格纠纷时，应当特别注意正确区分情势变更与正常的市场风险的区别。 (二)不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理 在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。 在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，我们认为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，法院应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。

• 问 有哪些一手商品房买卖合同纠纷 如何处理这些纠纷
  答

  【非现房相关纠纷】2 商品房预售合同纠纷 认购书纠纷、定金、订金、意向金纠纷 【合同履行相关纠纷】8 质量问题引发的纠纷 面积差异引发的纠纷 以租代购相关纠纷 销售广告纠纷(样板间、虚假广告) 赠送车位、花园、阁楼、天台、阳台地下室等纠纷 合同效力纠纷 设计变更纠纷 贷款相关纠纷 【交房相关纠纷】4 延期交房纠纷 交房流程相关纠纷 物业管理费用纠纷 未按合同交付房屋(与广告不一致) 【房产证相关纠纷】4 不能办理房产证的纠纷 延期办理房产证纠纷 代办房产证等委托纠纷 违章建筑相关纠纷 【退房纠纷】5 一房二卖引起的纠纷 开发商隐瞒已抵押情况纠纷 买卖后又私自抵押给第三人的 开发商故意隐瞒已售事实的 其他退房纠纷 【入住后相关纠纷】5 物业纠纷、供暖费纠纷 业委会相关纠纷 质量纠纷等 相邻权纠纷 侵犯共有人权益相关纠纷 【其他纠纷】2 改底单相关纠纷 拆迁安置相关纠纷

• 问 商品房买卖合同纠纷怎样处理 有什么处理原则
  答

  出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。