什么是"一房二卖" 遇到了购房者该如何维权

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  现实生活中，有些开发商或者房主为了从房屋买卖中获得巨额利益，会有一房二卖的行为。那么如果发生一房二卖如何处理呢？一房二卖的行为势必会对购房者造成或多或少的损失，那么如果遭遇一房二卖时购房者怎么维权呢？ 一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。 发生一房二卖如何处理？ （一）两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。 （二）两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记（不管房屋是交付了哪一方）。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理，和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。 （三）在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。 遇一房二卖时购房者怎么维权？ 房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力**重要的表现，也是出卖人**主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。 “一房二卖”，应依《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。 小编温馨提示： 为了避免落入开发商或房主一房多卖的陷阱，建议你在与开发商签订购房合同前，凭本人身份证或委托律师去房屋所在地的房地产交易市场查询你所欲购买的商品房是否已作了交易登记。如果作了交易登记，这就意味着这套房屋已经卖出。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:30

相关问题

• 问 什么是"一房二卖" 如何判别购房合同是否有效
  答

  孙先生一次性付款买了某开发商的三套商铺，可是交房两年后都没有拿到房产证。一再催促后，开发商推说房产证仍然在办理中。这让孙先生起了疑心，打听后才知道，原来开发商在将商铺卖给他之后，又将商铺卖给了郑先生。 案例 开发商“一房二卖”，业主拿房两年却拿不到房产证 2010年4月，孙先生购买了某房地产开发公司开发的位于某市的商业广场三套商铺，并与其签订了三份《商品房购买合同》，合同约定三套商铺合计436.4万元，孙先生一次性付清总价款。开发商应于2011年10月31日前将这三套商铺交付给孙先生使用，且由房地产开发公司为孙先生代办房屋所有权证。其中，《商品房购买合同》的第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由房地产开发公司负责办理备案登记。 2011年3月，孙先生将三套房款总计436.4万元支付给了开发商。11月，孙先生又向开发商缴纳了三套商铺的配套费、维修基金、产权登记的契税等18.8万元。12月1日开发商将该房屋交付给了孙先生。拿房后，孙先生便立刻对三套商铺进行了装修并使用至今。 然而让孙先生感到不安的是，尽管自己时不时催促，开发商一直未将房产证交给自己。到了2014年4月，孙先生发现了端倪。“开发商的工作人员无意当中说漏嘴了，我这才知道，原来开发商2013年年底，又将我这三套商铺卖给了另外一个购房人郑先生。我买这三套商铺花了436.4万，可是郑先生购买的价格不到300万，比我便宜100多万。”孙先生感到非常愤怒，而且开发商与郑先生签订的是《商品房买卖合同》，同时对三份《商品房买卖合同》进行了登记备案。 为此，孙先生向法院起诉，请求确认被告某开发商与被告郑先生签订的《商品房买卖合同》无效，原告孙先生与被告某开发商签订的《商品房购买合同》有效。 观点 孙先生的购房合同有效，购房者可索要双倍已付购房款 这个案例中，**大的争议就是这两份合同到底哪一份是有效合同。律师表示，商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题，适用法律较为复杂。 这个案例是非常典型的一房二卖。一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。 《** 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条有明确规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 在这个案例中，首先，开发商已经将商铺交付给了孙先生，并且孙先生已经是商铺的实际使用者。第二，孙先生按照合同已将全部房款甚至契税等钱款全额支付给了房地产开发公司。第三，孙先生购房时间早于郑先生，房款也高于郑先生。“这表明买受人也就是孙先生已全部履行了自己的义务，对已完成的交易予以保护。”律师表示，因此应该认定孙先生的《商品房购买合同》是有效合同。

• 问 房主一房二卖购房者怎么维权，购房者怎么应对一房二卖
  答

  签完合同，让经纪公司以**快速度做 网签。。这样的话就可以避免了。全款购房也不会不过户就付全款。

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• 问 什么是一房多卖 如何避免陷入"一房多卖"的陷阱
  答

  公司资金周转困难，广东肇庆一家房地产公司的老总谢某将公司开发的楼盘一房多卖，共骗得受害人2000多万元。“东窗事发”后，谢某以合同诈骗罪和拒不支付劳动报酬罪对谢某判处有期徒刑十四年三个月。如何在购房过程中谨慎把关，防止自己跌入“一房多卖”陷阱，是每个有购房计划的人都要了解的。 “一房多卖”纠纷多 一方面，目前市场上在售的商品房大多数是期房，从合同备案完毕到**终交房办完产权转移手续，一般需要1至2年时间。在楼市调控严厉的背景下，开发商资金链普遍紧张，有时就会出现为谋求更多资金而“一房多卖”的情况。可能的做法有诸如办理虚假按揭贷款、伪造买卖协议、直接骗取预付款等等。 另一方面，二手房也不靠谱。由于通过中介或买卖双方直接进行的交易常常不够规范，有时甚至因为所谓的“熟人”而忽视了防范措施，卖方通过打时间差、补办房产证等做法，就能做到“一房多卖”。 虽然类似的案件以卖方败诉居多，但许多时候买方即使胜诉也无法取得房屋所有权。这是因为买卖双方虽签订合同，但未办理产权过户手续，房屋的物权没有转移。花了大把时间精力，有时候一拖再拖，结果买方胜诉也仅仅是获得卖家赔偿的违约金，无法获得产权。 谨慎防范多留意 因而，购房者一定要对相关的利益维护有所认识。买房时首先要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。这样，买方先将房款交至房地产交易登记中心的托管账户，相关证件办理完毕后，该账户才会把房款交给卖方。在签订购房合同时，也可以尽量明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。 证件方面，一定要查看开发商的《商品房预售许可证》，确保这房子是在预售许可范围之内，不要贸然交付定金。二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，也应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付**款，并在交易后及时办理产权转移登记。 预告登记是关键 更为关键的是物权的“预告登记”制度。预告登记是指买卖双方在签署完预售合同后，到房产登记机关共同或单方面办理预告登记。付完房款后，再通过产权登记，将房产真正纳入业主名下。预告登记与**终的产权本登记相连，从而有效实现对第一购房者合法权益的保护。未经预告登记权利人同意，卖方无权处分该房屋，这就从法律上杜绝了“一房多卖”现象的发生。 购房者办理了预告登记手续后，其所购房屋的产权人即具有了排他性；同时，在办理预告登记时，房屋登记部门会把购房人的影像资料扫描进电脑系统，在注销预告登记时则会将之与购房人本人面貌进行核对。

• 问 西安购房合同新规范有哪些内容 遇到"一房两卖"怎么办
  答

  西安的小伙们注意了！9月1日起，西安各房地产开发企业需使用新版商品房买卖合同示范文本与购房者签约。以后签订购房合同时，要先看清是不是**新的合同版本哦！新版的合同时怎么进一步维护购房者权益的，跟小编一起来看看吧！ 新版合同三大亮点： 1、“一房两卖”购房者可解约索赔 新版合同规定，如因“一房两卖”等卖方问题，导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记的，购房者有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起１５日内退还购房者已付全部房款（含已付贷款部分），并自购房者付款之日起，按不低于同期贷款基准利率计算给付利息。给购房者造成损失的，由出卖人支付已付房价款一倍或买受人全部损失的赔偿金。 2、明确建筑面积 难再“偷面积” 为化解预售商品房面积差纠纷，新版合同明确规定，预售商品房建筑面积的数据由房产测绘机构提供。为防止出卖人利用阳台“偷面积”或虚增面积，新版合同明确封闭阳台和非封闭阳台数量，明确阳台是否封闭的判定依据为规划设计文件。 3、没有房屋验收证明文件？直接拒收妥妥的 新版合同还明确规定交房的**低条件为：商品房取得竣工验收备案证明文件；已取得房屋面积实测报告；基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到合同约定的交付条件。出卖人不出示商品房满足交付条件的证明文件，购房者有权拒绝接收商品房。 新版合同的三大武器，保护购房者权益不受侵害，小伙伴们get到了吗？

• 问 遭遇房主一房二卖怎么办 购房者如何维权
  答

  买房顺顺利利自然皆大欢喜，但是如果遭遇到房产纠纷，那烦恼就能无限放大，苦不堪言。购房者买房要擦亮眼睛，小心遭遇一房二卖，看看以下介绍的案例吧，教你如何维权。 案件回放 2014年5月12日，刘某与李某签订了房屋买卖合同，约定刘某购买李某的一套房屋，签约当天支付给李某定金2万元，10日内支付购房款30万元，余款55万元在办理过户手续时一次性支付；李某确保2014年6月12日前将房屋交给张某，8月12日前取得产权证，并与3日内办理产权变更手续。合同签订后，刘某依约定履行了付款义务，李某也按照约定时间交付房屋，张某随后开始装修。 2014年6月20日，李某突然通知刘某不再履行合同。刘某经了解，李某早在6月13日就已经把房子卖给了吴某，并办理完房屋过户手续。于是刘某将李某告上法院，要求李某双倍返还定金，并返还已支付的购房款、赔偿装修损失费。 李某在庭审中辩称，双方签订的合同仅是关于诉争房屋的一种买卖意向，双方尚未签订正式的房屋买卖合同，所以自己不存在违约行为，不应双倍返还定金；其在6月13日即告知张某不再履行合同，但张某仍对房屋继续进行装修，人为扩大损失，对此也不应赔偿。 法院审判 法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，并非李某所称的一种买卖意向。李某单方违约，须承担违约责任，应当双倍返还定金。对于李某辩称其6月13日即告知刘某不再履行合同，由于李某未提供相关证据证明，法院不予采信。**后判决解除双方的房屋买卖合同，李某返还刘某已支付的购房款、双倍返还定金，并赔偿刘某的装修损失费。 律师释义 律师表示，本案中刘某提出的是十分合理正确的诉讼请求。有许多购房人在遇到这种“一房二卖”的情况时，尤其是先与出卖人签订合同的购房人，都会主张自己的合同有效，而另一份合同无效。但实际情况时，两份合同都是双方真实意思的表示，都有效。在尚未办理房产过户手续时，出卖人可以选择与其中的一个购房人履行房屋买卖合同，而不论合同签订时间的先后，然后向另一购房人承担违约责任；在已经办理房屋过户手续时，房屋理应归办理手续的购房人所有，此时双方的合同已经履行完毕，另一购房人只能要求出卖人承担违约责任，赔偿其损失，本案即属于这种情况。