北京二手房如何避税 北京二手房贷阴阳合同如何避税

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  “你避税吗？那就赶紧吧！” 9月2日，在和中介公司明确房款之外的费用时，意欲买房的李新（化名）才知道，这个他事先打听好的“潜规则”已经于此前一天被北京市银监局下发的一份通知明令禁止。 “你要做就赶紧吧，就一两天的时间了。总部要求我们在9月4日之前做完手中单子的贷款面签。”李新看到，中介公司的小伙子忙得满头大汗，手机响个不停，“我们大公司有上千个买卖的单子。”小伙子说，他得抢在政策真正贯彻之前，在银行做完面签，不然，一套房子就多出几万的税，一些交易可能都要泡汤。 阴阳合同 “避税”3万 事情的原委是这样的：今年8月底，李新终于出手买下了位于北京西南四环万年花城的一套商品房，80余平，售价95万左右。 按照规定，二手房交易时，个人所得税、营业税等税费应该由卖房人承担。但因为时下的二手房交易是“卖方市场”，所有税收还是要由买房人来承担。 “中介公司通常做两套合同，送到银行申请的是正价合同，给北京市建委联机备案的是低价合同。这样税收是按照给建委合同上的价格计算的，你可以省下不少钱。”买房前，曾经做过二手房交易的朋友告诉李新。 这就是所谓的“阴阳合同”。资料查证，从2007年7月1日起，北京市就要求经过中介公司买卖存量房，必须实行网上签约和信息公示制度。然而，银行放贷一般都以买房人自己提交的购房合同为准，不参看网上签约的信息。由此也提供了“阴阳合同”的生存空间。 但就在9月1日，北京市银监局下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》，要求银行必须采用网签合同和其正本中的房屋成交价格作为审批的必要依据，按照网签合同，正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。 这意味着，李新要么为了“避税”，给银行一份总额为50万元（中介公司按照房屋所在区域内的平均指导价确定）的新合同申请贷款，但贷款额度就大打折扣了。而如果正常缴税，按正价95万元来申请贷款，李新虽可以申请到大约72万元的贷款，但一定会多出数万元的税款。 理财周报记者在采访中了解到，目前北京市二手房买卖的税收比例大致情况如下：契税征收额度为合同价格的1%-1.5%（与所购买房屋的面积大小有关）；个人所得税的缴纳比例为，房屋合同价格的1%（或房屋利润的20%）；营业税比例**高，为房屋合同价格的5.5%。 由此，我们可以清楚地算出，95万元的房子，营业税按购房差价的5.5%征收，应该是3.025万元。但如果以50万元的低价合同征收，营业税则只有0.55万元。契税如果按照95万计算，则需缴纳9500元；但如果以50万计算，则不过5000元左右。但这两个税种，李新就少交了2.925万元。 按照中介小伙子的指点，李新买的这套房子迅速做了两套合同。低价的那份合同中介公司按照区域指导价确定，确定金额为50万元，而带着高价合同（95万元）去还没有立即执行银监局要求的几家银行办理的贷款金额。 “一般，从做完房子评估道银行做面签，中间都会隔两三天。”李新告诉记者，他一天就跑完了。只是，他还不知道能否搭上“避税”的末班车。 二手房贷 新规规避税收差价 “阴阳合同”所带来的税收差价正是北京市银监局意图规避的。此外，一个不容忽视的问题是，“阴阳合同”也存在着极大的风险。某知名中介公司的门店负责人告诉记者，“这对二手房的卖家而言，有可能遭遇一部分房款收不回来的风险；而对买家而言，暂时的“获利”会给今后这套房子的再交易埋下后患，极有可能因此面临交纳高额个人所得税的问题。” 在此前接受的采访中，北京市银监局也称，新政策有助于防控可能出现的合同内容不实，交易价格虚高等引发的信用风险，以及不被政府有关主管部门认可引发合规风险等风险。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:18

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• 问 二手房如何避税
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  这是市场不好，中介看你着急打压一下价格的惯用手段。怎么避税中介**清楚了，直接问中介就好，他们会给你方案的。如果是看房人数太少，你可以：1.空置的话，放一把钥匙到中介门店2.自住的话，增加可开房时间，不要经常别人约看房看不了，那样中介不会把你房子做主推的

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• 问 二手房如何避税?买卖二手房可以怎样合理避税
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  二手房过户需要缴纳一定的税费，建议按要求缴纳二手房若是正常过户的话，按相关规定则需要缴纳以下费用：（1）增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税；若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税；如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值税；（2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。（4）契税：基准税率3%，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳，同时规定若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%；

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• 问 二手房如何合理避税
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  这个现在打击很严格的，你可以找房产中介，那些中介都会的，只要你相信他就行可以把税率做到**低的！！！！

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• 问 二手房产过户如何避税？如何合理避税？
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  现在你都已经支付房款49万了怎么还没过户呢，而且通过中介买房子，难道之前中介方没和你说税费可以做低吗？现在都已经到这个程度了，所谓的合理避税并不是真的合法，估计到了这一步中介费你应该也已经交上了，所以对你来说是**不利的，如果不想多事的话给房东点钱然后过户就行了。毕竟钱交了一直不过户还是对你不利的。个人意见啊，可能是没找到负责任的中介，权当交了一笔高额学费。

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• 问 购买二手房如何避税
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  你好，置业顾问小杨来回答你这个问题。二手房的三个大税：营业税，契税，个税。其余的就是几十几百的小税。营业税征收条件是：非普通住宅全额征收，既面积大于144平方的房子称为非普通住宅，所以**好不好买大于144平方的房子。普通住宅是差额征收，营业税（故名思意的意思就是你买卖商品产生了营业，即国家要收取的税费），差额的意思就是比如你买成50万，卖成70万，即产生了20万的差额，从这个差额里面收取5.5%的税费。而这个公式为（买入价-卖出价）*5.5%,而这个公式里面买入价可以用指导价进行代替，而指导价又是国家给出每个地段想对应的参数价格，即为{（指导价*面积）-卖出价}*5.5%，指导价是相当低的一个标准，所以这个公式减出来的很多数值都为负数，负数是不会交纳差额营业税的，所以营业税是税收主要的一个方式。还有一个可以规避的税就是契税。国家规定第一次购房可以免一半的契税。这样很多人都可以写自己儿女的名字，但新政规定现在房屋所有是以家庭来计算而不是以原来的夫妻，而家庭包括夫妻和子女，这也是在打击避税的投资者。不过如果你原来的房子是国家的拆迁安置房的话就仍然算第一次够房，所以很多人找关系去把自己全来房子产权性质从商品房改成政策住房。不过现在新政仍然在很多泡末并不重的城市没有开始实施。个税是不可规避的呵呵。**后就是中介费了，呵呵，我自己也是做中介的。可以告诉你技巧，这是一个一本万利的行业，所以谈终结费的时候一定要会磨。你想他更想，但是不要表现得很想，就在这点到为止了，再说就要被扁咯，呵呵

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