公积金贷款和商贷怎么提前还贷 房贷提前还款好吗

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• 134****2442

    买房时，通常采用公积金贷款、商业贷款或者组合贷款等3种方式。不少购房者在初次买房时，由于资金相对不足，支付了一小部分**，其余的采用贷款的方式，按揭买房。后期有一定积蓄了，就希望能提前还款，以减轻贷款的压力和需要支付的多余的利息。那么，怎么提前还款呢？公积金贷款和商业贷款如何提前还贷？提前还贷要哪些流程？ 一、住房公积金贷款提前还款办理流程： 1、提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。 2、提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。原贷款担保方式为低押＋保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，**后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。 3、原贷款担保方式选择抵押＋保险且抵押登记已完成的和选择非抵押＋保险的借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。 4、原贷款担保方式选择抵押＋保险仍在保险期内的，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。 二、商品房按揭如何提前还款 目前，各大银行主要有以下两种提前归还贷款方式： 1、全部提前还款 借款人向银行办理单项个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款的，借款人经贷款银行同意可以一次性提前归还全部积欠本金，利随本清。贷款人不计收提前期的利息，也不退还或减免按原合同利率已收取的贷款利息。 借款人向银行办理个人住房组合贷款的，借款人提前全部归还个人住房公积金贷款，保持个人住房商业性贷款的，可向原办理组合贷款银行提出申请，由贷款银行代办公积金贷款还款手续；个人住房商业性贷款由原办理组合贷款银行办理。 2、部分提前还款 个人住房公积金贷款只能办理全部提前还款，部分商业银行可办理个人住房商业性贷款的部分提前还款，且办理部分提前还款的方式不尽相同。办理部分提前还款有两种方法：第一种方法为贷款期限和贷款利率按原贷款合同不变，部分提前还款后，月还款额相应减少；第二种方法为贷款期限缩短，按原贷款合同利率不变，部分提前还款后，月还款额不变。 三、提前还款注意事项 1、询问银行 各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以消费者在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。 2、别忘退保 在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。 一般要求客户提前1-10个工作日通知银行；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记;律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。 3、别忘退税 另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理"购房者已缴个人所得税税基抵扣"申请，取得本人的"税收通用缴款书"。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。 4、把握还款时机 对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的1／3－1／2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在**后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，此时就没太大必要提前还款。消费者可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来**。 5、提前先和银行沟通 提前还贷方式中，只有缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人提前还贷时，要根据自己的情况尽量缩短还款年限。另外，目前，省城多家银行对提前还贷有限制性规定，有的设置了提前还贷的**低额度，有的还收取违约金。为此，银行人士提醒，如果客户想在年底提前还贷，**好与银行沟通，确定是否需要提前预约，以避免出现不必要的利息支出。 以上就是关于怎样提前还款以及提前还款需要注意的一些问题。在办理提前还款时，个人需要考虑自己是否适合提前还款，同时选择合适的时机，使自己的利益**大化。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:21

相关问题

• 问 房贷提前还贷好吗？房贷提前还款划算吗？
  答

  按揭贷款买房的时候，许多人会选择相对较长的时间偿还房贷，但在还款的过程中若发现个人经济能力尚可，就可能会打算将房贷先还一部分，减轻房贷总额，也有人会在资金充裕的条件下选择一次性还清房贷。房屋贷款的合同中履行合同义务的期限属于合同双方自由约定的范围，提前偿还房贷在法律上是允许的。

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• 问 房贷提前还款好吗?提前还贷需要什么资料?
  答

  除了钱，提前还贷需要携带的证件：1、身份证、户口本(户口本首页、本人页、变更页)及复印件。2、配偶的身份证、户口本(户口本首页、本人页、变更页)及复印件。3、婚姻状况证明(结婚证或离异证明或未婚证明)。4、产权证、房屋买卖合同、借款合同。5、还款清单或还款存折复印件。

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• 问 怎样提前还贷划算?贷如何提前还款，哪种贷款方式提前还款划算
  答

  尽管提前还款被炒得沸沸扬扬，但是很多人还是不知道如何办理才**划算，而咨询银行客服也不甚明白。其实还款**省钱的方式则是尽一切能力减少本金！提前还贷分多种目前**常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出**多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，**好选择等额本金还款法。提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，理财专家建议，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。

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• 问 怎么申请提前还贷款? 公积金贷款如何提前还款
  答

  提前还款可采取三种方式: (1)提前一次性全部归还贷款本息。借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息,应还利息按剩余本金乘以实际占用天数及与合同约定期限相对应的现行利率计算。 (2)提前归还部分贷款本金。借款人可以在归还当月应还贷款本息的同时,提前归还部分贷款本金,不需另外付息。部分贷款本金归还后,贷款利率、还款次数不变,并按剩余贷款本金重新计算月应还款额。 (3)提前预还几个月的贷款本息。借款人可以提前预还几个月的贷款本息, 贷款期限在一年以上的贷款，由于涉及到跨自然年度问题，按中国人民银行规定，每年1月1日按当时**新利率调整利息。所以借款人不能跨自然年度预还。一般情况下，贷款购房者在提前还贷时需要经过5道程序。第一步，先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及**低还款额度等其他所需要准备的资料。第三步，按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步，借款人携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续。第五步，提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。各家银行提前还货的申请条件要求不尽相同，具体的还款方式可以咨询你房贷所在的银行

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• 问 买房提前还贷款好吗?房贷提前还款**佳时间是什么时候?
  答

  一、提前偿还按揭贷款是否划算，需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断，不能一概而论。二、以下三种情况不宜提前还贷1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照**新利率执行，利息也只会比前期更低。2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。三、房贷提前还款注意事项1、银行允许提前还贷时间不同大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。2、银行调整利息周期不同一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照**近的央行基准利率调整为新的还款利息。外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。对于房贷族来说，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算。3、"还完房贷"后别忘记撤销抵押登记无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种**简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前，提前拿到房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。四、适合提前还款的人群1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人。2、购房不久，处于还款初期的人。由于刚开始还贷，本金基数大，利息相应高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。

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