二手房的房屋评估报告怎么写?

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• 142****2571

  1.房屋因素
  房屋在竣工后即进入了折旧期,按照理论的折旧率,混合等结构的房屋的折旧期限大约为50年,每年折旧率大约为2%;另外旧房子的套型比较落后、功能陈旧,这和新建的商品房无法进行相比,“三小”的套型(小厅、小厨、小卫)需要扣减10%。此外,楼层对于价格也会产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。
  2.环境因素
  环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中区的为+15%。
  3.心理因素
  如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素为-8%。

  查看全文↓ 2018-06-06 11:22:16
• 147****6489

  是的。一般二手房交易程序如下，在税费缴纳和贷款两个环节是必须要评估报告的，因此二手房买卖必须先进行评估。
  1买方咨询
  买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  2签合同
  卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  3办理过户
  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  4立契
  房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  5缴纳税费
  税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  6办理产权转移过户手续
  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  7银行贷款
  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  8打余款完成交易
  买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

  查看全文↓ 2018-06-06 11:21:50
• 135****3891

  二手房交易需要评估的地方有两个环节
  1、银行贷款评估，由银行指定评估公司做出估值，用于银行确定贷款金额，此环节需要评估公司出具《评估报告》
  2、交易税申报评估，由地方税务局核定或指定第三方机构评估,用于地税局确定税收金额，此环节就需要看地方税务局的具体规定，通常而言，普通住宅交易由地税局直接依据历史交易值核价，非普通住宅就需要提前指定评估机构出具《评估报告》。

  查看全文↓ 2018-06-06 11:21:18

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• 问 房屋评估报告怎么写？
  答

  　房地产资产评估报告或房地产估价报告一般都有个格式：　　估价报告的规范格式　　A.0.1 封面：　　（标题：）房地产估价报告　　估价项目名称：（说明本估价项目的全称）　　委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）　　估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）　　估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名）　　估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）

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• 问 房屋租金评估报告怎么写啊？
  答

  房地产评估报告范例　　一、房屋产权人(单位)：×××　　二、估价目的：拆迁补偿价格评估　　三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日　　四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)　　五、估价依据　　1.中华人民共和国《城市房地产管理法》　　2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;　　3.评估委托书：　　4估价评估人员勘察了解的情况;　　5.房屋所有权证(新北全字00311100号);　　6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。　　六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、**高**佳使用原则、替代原则。　　七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。　　八、估价结果　　本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：　　人民币小写：206247元　　大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元　　九、评估价格有效期　　本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。　　十、评估价格应用范围　　该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。　　十一、估价的假设和限制条件　　1.估价假设条件　　我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：　　(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;　　(2)该物业可以在公开市场上自由转让;　　(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;　　(4)不考虑特殊买家的额外出价。　　2.限制条件　　(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。　　(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。　　(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。　　十二、特别声明　　1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。　　2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。　　3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。　　4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。　　5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

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• 问 房屋评估报告怎么写？房屋评估具体包含有什么内容？
  答

  住宅房屋拆迁评估第十四条 高档住宅房屋拆迁评估方法：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它市场化方法评估，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。第十五条 一般住宅房屋拆迁评估方法：一般被拆迁住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。其计算公式为：基准价格 = ××××Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；—交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四；—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；—可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100。

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• 问 拆迁房屋重新评估报告怎么写?
  答

  般住宅房屋拆迁评估方法，系数确定参见附件五。其计算公式为：根据被拆迁非营业用房的建筑结构.确立评估基准.确定评估价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定： ； 2，其取值参见附件三； 4：一般被拆迁住宅房屋的界定及细分参见附件一，系数确定可参见附件四，其公式为，直接套用可比实例修正方式进行，3 其中Ｖo1为成套住宅分类基准价格。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时； —可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数

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• 问 二手房贷银行上门评估吗？二手房贷款评估报告多少钱？
  答

  二手房贷款买房的**不低于30%，贷款买二手房，可贷评估价（这个评估价是银行认可的房地产评估公司出具的）的7成。二手房的贷款额是按评估价来计算的，评估价比成交价低.!因此二手房的**款要把成交价和评估价之间的差额计算进去1、贷款评估，此评估由银行指定的评估机构出具评估报告，用于银行确定产权价值，确认贷款发放金额，这个评估价是由评估公司根据历史交易记录或市场价格调查对比后的值，一般接近房屋成交价2、过户评估，也就是税收申报价，此评估由地方税务局依据申报价和历史成交数据确认，如果申报价高于历史成交数据水平，则以申报价为征税标准，如果申报价低于历史成交数据水平，则以地税局的核定值为征收标准，此价格地税局不会公布，也无法查询，办理比较多案件的中介有此评估价格。

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