期房为什么不能重复抵押

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• 156****5225

  在重复抵押中，先序抵押权因清偿，无效等原因消灭，后次序抵押权是否进升取代其次序，直接影响后序抵押权人和抵押人的利益。对于后序抵押权人次序的处理，各国法律采取两种不同的立法体例。一是采取次序升进主义，如法国、日本和我国的台湾；二是采取次序固定主义，如德国、瑞士。所谓次序升进主义是指次序在先的抵押权消灭后，次序在后的抵押权当然升至其位。次序固定主义是指有独立价值的不同次序抵押权，当一抵押权所附之债权消灭时，其抵押权移属于抵押物所有人，而后序抵押权人的次序仍然不变。
  近年来，在许多采用升进主义的国家，如法国、日本，不少学者认为应变更升进主义为固定主义。其理由大抵如下：在次序升进主义下，原为后序的抵押权人，本只就先序抵押权人受清偿后的抵押剩余价值有优先受偿的机会，今发生偶然情事，且这种情势并非因后序抵押权人努力而发生，使他跃为先序，实际上等同于他的抵押权所及的抵押物的范围增大了，从而使他的债务得以优先受偿，属于意外获利。同时由于后序抵押权的风险大，可能因先序抵押权实现而不能足额受偿，所以通常后序抵押权在设立时的条件也较苛刻，如高利息、高违约金等。因前序抵押权消灭而使之风险全无，使他在无风险状况下享有高利益，对债务人不公。所以认为应变更升进主义为固定主义。
  从上述学者的意见可以看出，对次序升进主义持否定态度的主要原因在于，后序抵押权人从其苛刻的条件中所获之高利益不合理之考虑。分析这一问题要考虑后序抵押权的风险构成。所谓风险，是一种可能导致不利益的情势，其关键点是一种“可能”，即这种不利益的后果并不一定发生于当事人。在重复抵押中，由于后序抵押权与先序抵押权同时及于同一抵押物，先序抵押权实行后，后序抵押权只得就抵押物价值的剩余部分优先受偿，甚至可能由于无剩余的抵押物价值而使其担保利益完全丧失。同时在实际中也可能是这样一种情况，如果先序抵押权由于债权被清偿归于消灭，此时后序抵押权人可以整个抵押物的价值担保其债务，使他所掌握的担保物权的实际效力增加。以上两种情况在实际中都可能发生。正因为后序抵押权人的抵押权可能全部得以实现，也可能部分实现亦或完全不能实现，其担保利益处于不定状态，造成了后序抵押权的风险。后序抵押权人由于要负担这种风险，从而要求提高放债条件，可见，这种高的放债条件是针对于一种担保利益丧失的可能性。假设采取次序固定主义，即先序抵押权因债务清偿而移转给抵押物所有人，形成所有人抵押，使得无论先序抵押权是否因清偿而变化，后序抵押权人均不得享受就抵押物全部受偿的利益，此时后序抵押权人所负担的不再是担保利益部分丧失的风险，而是担保利益部分丧失的必然。也即他必然只能就抵押物的剩余价值优先受偿。此时他所承担的不利益明显大于承担风险时的情况。可见后序抵押权人原本订立的高条件是针对由于负担风险而生的不利益，但现在他必须负担必然的不利益，对于他极不公平。所以在此时，不应采用固定位序主义，而应采用升进主义，才能使后序抵押权人得以充分享受其担保利益。

  查看全文↓ 2018-06-28 11:48:52
• 151****1050

  优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时，一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权，经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权人依次受偿。这就意味着如果前一顺位抵押权人已将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后，后一顺位抵押权人将无法实现抵押权，遭受经济损失。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。
  
  《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的，在拍卖、变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序：
  
  1、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
  
  2、抵押权已登记的先于未登记的受偿。
  
  3、抵押权未登记的，按照债权比例清偿。根据这一规定，已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在同样已登记的抵押权中，决定受偿顺序的是登记时间。登记时间则是登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。
  
  要解决因登记在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，受偿顺序是否因此改变的问题，首先我们要确定的是，办理债权数额减少的变更登记是否影响到抵押权的顺位，登记时间是看抵押权设立的登记时间还是抵押权变更的登记时间。
  
  但需注意的是，《物权法》第一百九十四条也规定了抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位。所以，因抵押权人放弃抵押权的顺位所办理的抵押权变更登记当然对抵押权的顺位产生了改变。
  
  债权数额减少的变更登记属于抵押权变更登记的内容之一。根据前述对抵押权变更登记的理解，它并不对抵押权的主体产生改变，只是抵押的客体和内容的变化，并不影响到抵押当事人的民事法律关系。同时，抵押权设立登记与抵押权变更登记又是一种先后的、从属的关系。笔者认为抵押权的效力是在抵押权设立登记开始时便产生的，而抵押权变更登记并没有改变抵押权的效力。所以因债权数额减少的抵押权变更登记不对抵押权的顺位产生影响，抵押权顺位的登记时间应以抵押权设立登记的时间为准。

  查看全文↓ 2018-06-28 11:48:40
• 154****2014

  只能抵押一次 因为期房是开发商和银行合作办理抵押的 前期只是抵押了购房合同 之后等产权证办理下来后才会办理他项权证

  查看全文↓ 2018-06-28 11:48:25

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  中华人民共和国担保法》第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。再次抵押是法律允许的，由于要办理抵押登记手续和他项权证，重复全额抵押实现的可能性不大。

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• 问 抵押贷款为什么不能买房
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  可以的抵押贷款的贷款条件：有合法的身份；有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；有合法有效的购房合同；以新购住房作**高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的**款；已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；能够提供贷款行认可的有效担保；贷款行规定的其他条件。

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  业内人士分析，“房抵贷”走热，可能与现阶段房贷审批放缓有关。在央行等三部委发布的文件中，仅仅规则二套房的低**比例不低于40%，详细的**比例和利率水平由银行依据实践状况断定。也就是说，尽管二套房新规现已将**比例下降至四成，但详细怎样履行还需求银行自行断定。“房抵贷”走热：目前，中信银行、农业银行、工商银行、光大银行等多家银行都有不同形式的“房抵贷”业务。例如，在中信银行“房抵贷”就是在房屋抵押贷款之上，申请消费信用贷款。而农业银行个贷部门相关负责人说，他们并不称此种贷款为“房抵贷”，而是作为“住房循环贷款”，“抵押住房的偿还部分，可以再抵押贷款。”罗女士说，在工商银行“房抵贷”并不属于个人房产信贷业务，而是属于银行的信用贷款业务。中信银行某分行职员曹女士则向记者介绍说，在中信银行办理了住房贷款的市民，只需带上当时的贷款合同，本人来到银行，就可以申请这一项业务。

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• 问 抵押贷款为什么不能买房?抵押贷款能不能用于买房
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  可以的抵押贷款的贷款条件：有合法的身份；有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；有合法有效的购房合同；以新购住房作**高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的**款；已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；能够提供贷款行认可的有效担保；贷款行规定的其他条件。

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• 问 期房为什么是先贷款后抵押
  答

  在购买期房时，如果考虑通过房屋抵押贷款的形式，需要由申请人向银行先提出贷款的申请，并且提供相关的证明材料，在通过银行的审批之后，才会办理相关的抵押手续，所以期房是先贷款后抵押。银行会对相关的手续进行严格的审核，包括抵押房屋的资质申请人的收入情况以及个人征信，主要考核申请人的还款能力，只有在通过审核之后，才会办理抵押登记手续。正常情况之下，在贷款成功之后大概7~15个工作日贷款就会发放到指定的账户当中，如果银行迟迟不放款，可能是个人的信息有误，或者是银行当前的资金比较紧张。在办理房屋抵押贷款之前，需要和开发商签订有效的商品房预售合同，也就是说开发商需要五证齐全的情况之下，才能够办理相关的房屋抵押。