消费者知情权也包括对商品房的知情权吗？

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• 151****6754

  一、房屋消费者的知情权有哪些
  根据《商品房销售管理办法》和《武汉市商品房买卖合同》的有关规定和条款，开发商应履行明示、通知、告知或说明义务。在商品房买卖过程中，房屋消费者有权要求开发商承担下列义务：
  1、房地产设定抵押事实的告知义务
  如果所交易的房屋或土地已被开发商设定了抵押，购房者有权知悉真实情况，开发商应当如实告知购房者，否则将导致合同无效，并承担违约责任。 房屋消费者可据此撤销或解除合同。
  2、向购房者明示有关法规和合同文本的义务
  要求出卖人在订立商品房买卖合同前，应在销售现场向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《武汉市商品房买卖合同示范文本》的义务， 且规定了对没有履行明示义务者将给予警告、责令限期改正和给予罚款的处罚。
  3、规划设计变更的通知义务
  如果购房者所购买的房屋发生了规划、设计变更，且因此导致所买卖的商品房结构、户型、空间尺寸、朝向发生变化的，开发商应当将变更的事实告知购房者，同时赋予购房者有权选择是否退房的权利。
  4、销售中介代理机构出示有关文件和说明房屋真实情况的义务
  作为开发商的代理机构，在代理销售过程中，应当向购房者出示商品房的证明文件（《营业执照》和证明项目合法的“五证”）和销售委托书。 同时，代理机构还应当向购房者介绍有关房屋在法律和事实上的真实情况。
  5、对于逾期交付房屋事实的告知义务
  如发生不可抗力或者当事人有合同约定的其他原因需要延迟交付房屋的，开发商应当及时以书面形式告知购房者，并提供相关证明文件。
  6、对于实际交付房屋与样板房一致性的说明义务
  如果开发商在销售房屋时设置了样板房的，应当说明交付的房屋是否与样板房一致，没有说明的，则推定为一致。明确要求开发商在房屋销售过程中说明样板房与交付房屋的一致性。
  二、如何约定卖方逾期交房责任
  卖方逾期交房一般有两种情况：一种是在合同约定的入住期日到来时，卖方未能完工并通知购房者入住；一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，卖方为按合同期日办理入住，也通知购房者入住。
  一般而言，针对第一种情况直接约定逾期交付期间的违约金即可，但为防止出现第二种情况，买卖双方为入住条件发生争议，卖方拖延不解决，买方又未能按时办理入住，导致更多的纠纷，因此，买卖双方应明确约定：
  （1）卖方向买方交付房屋即通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件，首先，由卖方向买方交付《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》；其次，卖方承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标；否则，视为未达到入住条件，入住日期按双方约定的一定期限顺延，该期限内卖方应达到入住条件；否则视为违约、卖方逾期交房；
  （2）卖方行为已构成逾期交房的，每逾期一日按房价款的一定比例（如万分之三）作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的（如3—6个月），则买方有权解除合同，卖方除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

  查看全文↓ 2018-06-28 16:19:38
• 152****6781

  其实很简单
  消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。这就是消费者的知情权。毫无疑问，消费者有权询问、了解所购买、使用的商品或接受的服务的真实情况，经营者有义务真实地向消费者说明所提供服务或商品的有关情况。
  消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。消费者在购买、使用商品或接受服务时，有权利要求经营者就上述知情权的具体内容提供信息。
  参考法条：《中华人民共和国消费者权益保护法》第8条。

  查看全文↓ 2018-06-28 16:16:30
• 152****8719

  房屋消费者的知情权
  　　大律师网 相关律师根据《商品房销售管理办法》和《武汉市商品房买卖合同》的有关规定和条款，开发商应履行明示、通知、告知或说明义务。在商品房买卖过程中，房屋消费者有权要求开发商承担下列义务：
  　　1、房地产设定抵押事实的告知义务
  如果所交易的房屋或土地已被开发商设定了抵押，购房者有权知悉真实情况，开发商应当如实告知购房者，否则将导致合同无效，并承担违约责任。 房屋消费者可据此撤销或解除合同。
  　　2、向购房者明示有关法规和合同文本的义务
  　　要求出卖人在订立商品房买卖合同前，应在销售现场向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《武汉市商品房买卖合同示范文本》的义务， 且规定了对没有履行明示义务者将给予警告、责令限期改正和给予罚款的处罚。
  　　3、规划设计变更的通知义务
  　　如果购房者所购买的房屋发生了规划、设计变更，且因此导致所买卖的商品房结构、户型、空间尺寸、朝向发生变化的，开发商应当将变更的事实告知购房者，同时赋予购房者有权选择是否退房的权利。
  　　4、销售中介代理机构出示有关文件和说明房屋真实情况的义务
  　　作为开发商的代理机构，在代理销售过程中，应当向购房者出示商品房的证明文件（《营业执照》和证明项目合法的“五证”）和销售委托书。 同时，代理机构还应当向购房者介绍有关房屋在法律和事实上的真实情况。
  　　5、对于逾期交付房屋事实的告知义务
  　　如发生不可抗力或者当事人有合同约定的其他原因需要延迟交付房屋的，开发商应当及时以书面形式告知购房者，并提供相关证明文件。
  　　6、对于实际交付房屋与样板房一致性的说明义务
  　　如果开发商在销售房屋时设置了样板房的，应当说明交付的房屋是否与样板房一致，没有说明的，则推定为一致。明确要求开发商在房屋销售过程中说明样板房与交付房屋的一致性。

  查看全文↓ 2018-06-28 16:15:27

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• 问 消费者知情权 包括商品房吗？谁能说说呢？
  答

  商品房当然是商品，消费者享有知情权，商品房的提供方（即开发商）应对该商品房提供保修服务，消费者可以依据双方签订的商品房买卖合同中交房标准以及国家相关房屋质量标准来判断是否可以退货，当商品房的卖方（开发商）因违约对买方（消费者）造成经济损失的，可以提出索赔请求。

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• 问 业主维护知情权需注意的四个误区有哪些
  答

  近年来，业主与业委会和物业公司之间的纠纷不断涌现。数据显示，这些纠纷也不全都是物业公司的问题，所以在此提前广大业主，维护知情权有必要避免四个误区。 以上海一中院近5年来审理的17件业主知情权纠纷案件为例，业主的诉讼请求得到全部支持的，仅有2件。那么，是什么导致业主们维权失败？ “搞错对象、诉求越界、冲动维权、行动迟缓”，记者从鲜活的审判案例中发现，这是业主们**易踏入的四大误区。 误区一：告错对象很常见 起诉的义务主体不正确。经统计，上述案件中有6起案件的业主未起诉正确的义务主体，占比为35.3%。例如，有的业主要求业委会提供小区停车费的收支情况，但该资料实际由物业公司掌握；　又如，有的业主起诉物业公司要求查阅业委会决议和会议记录，但实则由业委会保管。因此，法官建议业主在起诉前就相关资料的保管情况做审慎核实，明确义务主体后再提起诉讼，以充分保障自身权益。 几年前，松江一小区实施安装门洞不锈钢扶手工程。刚开始，业主们以为这是政府实事工程，无需自己出钱，可之后却听说工程预计动用维修基金56万多元。于是，便有业主向区房管局物业科等部门反映情况，并提出对该工程作评估。为了平息矛盾，在街道协调下，评估工作已进行了三次，第一次评估的实际费用为32万元，第二次评估结果为28万元，第三次评估出的实际费用仅为19万多元。 业主何先生将业委会告上法庭，要求对方公布近5年来的维修基金收支明细、自来水改造项目和扶手工程的施工合同、施工图纸、所用材料发票和审计报告，2002年至2010年小区的停车费收取情况、广告收益情况、房屋出租收益情况等。 法院认为，对于账目明细以及工程合同、审计报告，业委会应当提供。至于小区停车费收取情况、广告收益情况和房屋出租收益情况，何先生也有权知晓，但停车费、房屋出租收益非业委会收取，业委会并非公布上述事项的义务主体，何先生也没有证据证明业委会有广告收益。实际上，物业公司才是业务主体。因此，何先生的诉请并未全部得到支持。 另一起案件中，业主起诉业委会要求查阅小区公共收益账目明细、小区共建费的适用明细账目。但法院认为，被告业委会并非利用业主共有部位进行经营的主体，相关账册亦并不由被告保管，公共收益明细账目应在物业公司。根据相关政府文件，共建费由物业服务企业管理并使用，账目亦由物业服务企业负责记录，故对业主诉请不予支持。 误区二：知情权范围无限扩大 不当扩大知情权范围是业主诉请未获支持的原因之一。例如，有的业主诉讼请求查阅客观上并不存在的资料，又如，有的业主要求查阅小区的水箱清洗费用清单、发票及水质鉴定报告单等，上述请求明显超出法定知情权范围，难获支持。因此，法官建议业主在起诉前充分了解法律及司法解释规定的知情权范围，合理确定诉讼请求，防止在行权时无限扩张信息查阅边界，加重提供方义务。 业主知情权的范围是什么？《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主可以请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；　物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；　建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等。一些业主的诉讼请求明显超出了这个范围。 黄浦区一小区的业主起诉业委会，多项诉讼请求中包含查阅住宅维修基金的财务审计报告和装修大堂的审价报告。但事实上，上述报告并不存在，且法院没有强制一方当事人进行审计或审价的权力，因此，对业主的这项诉讼请求，法院难以支持。 徐汇一小区多名业主起诉物业公司，诉讼请求中要求查阅众多资料。其中有重复请求的部分，例如小区物业维修、更新、改造项目、电梯维修保养及停车费、广告费等费用的支出、收入情况等，应已包含在小区专项维修资金、物业服务资金以及公共收益的收支情况中，不应重复主张。当然，也有超出知情权保护范围的，例如他们要求阅看小区的每年检查避雷装置的“检测报告”及物业公司“每年两次检查避雷装置”的记录，小区的水箱清洗费用清单及发票和相关行政主管部门对水箱清洗后的水质鉴定报告单等，法院均未予支持。 误区三：非理性维权，行为过激 从一些案件中发现，部分业主不满业委会或物业公司提供的管理服务，常用张贴大字报、破坏公物等方式表达意见，诉讼中也常因过分坚持而使得矛盾激化。例如，在4起案件中，业主于庭审中已知晓诉请的全部资料，但拒绝接受法院调解，仍坚持要求法院判决义务主体再次张贴公布上述资料，导致当事人矛盾激化。因此，建议业主本着和谐共处的理念，合情合理行使知情权，在诉讼过程中积极配合，促使纠纷能够尽快得以解决。 去年6月，宝山区某小区物业公司开始在小区内宣传调价，称物业费十年未调整，公司已不堪重负，无法维持原服务标准，计划从2015年起每平方米在原来的基础上上调0.45元，业委会要与物业公司签订合同，将公共收益的一半补偿给物业公司。业主们得知业委会在账外另设有小金库，近1600万元的维修基金突然大幅减少等情况后，要求业委会公开这几年的账目发票明细，看看钱到底去了哪里。 然而，群情激奋之下，40多名业主将业委会的大门给封了，并在小区内拉出了醒目横幅。可这样闹腾下去，业主们还是看不到账目的踪影。之后，一位业主到法院起诉，得以胜诉，才为大家讨回了公道。 在静安一小区，几户业主与业委会的矛盾比较突出。他们认为，业委会利用本小区大部分业主不在国内的客观情况，未经合理、民主选举，擅自选聘物业公司，而公共收益、管理经费等财务信息也不够透明。业委会就一些重大事项贴出公告，却被激愤的业主一把撕掉，认为是在行使自己的权利，而这样只会让其他业主无法看到张贴的公告。还有部分业主有查阅资料的申请，不跟业委会说，而是直接在小区大堂的廊柱、电梯等地方张贴“联名信”，部分业主签名系伪造。这样做，并不利于业主知情权的保护。后来，业主将业委会和物业公司告上法庭，事情才得以圆满解决。 误区四：知情权行使不及时 由于法律法规并未明确相关资料的保存期限，而部分业主的维权意识较薄弱，未及时查阅资料，导致较长时间后资料灭失无法提供，客观上无法满足业主的知情权要求。在部分案件中，业主于数年后、甚至十年后提起诉讼，要求查阅之前的资料，但因与当前业主的利益关联已有所减弱，**终难获支持。因此，法官建议业主密切关注当年度应公开的资料，积极查阅，若其知情权未能实现则应及时寻求司法救济。 2014年中，沈先生起诉小区业委会，称突然发现业主大会账户几年前存在不合理的大额支出，要求法院判令业委会公布2008年、2009年间的4次收支账目明细。然而，小区现在的业委会是新组建的，这些账目发生在上届业委会任期内。在业委会写给法庭的书面材料中，上届业委会的账目于2013年1月进行了审计，没发现问题，原业委会也没留下任何可查资料，现任业委会也无从查起。 “业主应及时合理地行使知情权。”法院认为，该小区2006年7月至2012年6月间的维修资金账目变动，有审计报告，符合相关政策法规的规定。根据相关规定，业主委员会或者其委托的物业服务企业应当每月与开户银行核对专项维修资金账目，并将相关情况每半年向全体业主公布一次，沈先生应及时主张知情权，沈先生直至2014年才起诉要求业委会公布2008年、2009年及2010年所发生的相关维修资金收支情况，缺乏合理性。因此，法院判决沈先生败诉。

• 问 买房开发商换了有关系吗？买房子换了开发商买房者有知情权吗？
  答

  所谓的更名也就是原卖家现在手上还是认购书的情况，该房还未在房产交易中心备案。现在更名的话卖家就省下了税费。也就是相当于直接从开发商手中买的了。如果该房原卖家已签定购房合同已备案那就不能更名了。只能等房产证出来之后才能办理过户手续。就要通过房产交易中心了。因原卖家不满5年就会产权高额的个税和营业税。一般来说更名的话开商发都要一点的好处费，也就是所说的更名费。不过3%也的确有点高。不明之处，百度发信息给我。我对整个交易都很了解。

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• 问 消费者权益保护法适用商品房吗
  答

  消费者权益保护法对于法律的适用做了明确规定，房地产买卖合同不属于生活消费，不适用此法，应是经济合同纠纷，适用合同法。

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• 问 消费者应该怎样选择商品房?有什么技巧？
  答

  买商品房有很多考虑因素和原则吧：1、附近是否有成型商圈，不要听信开放商没影的商圈计划和售楼处沙盘。2、是否考虑学区，得先确定学区，不能听开发商的一面之词，必须得通过你自己的亲自认证才靠谱，比如致电当地的房管局或者致电开发商所说**认证。3、交通是否便利，主要还是以成型的交通出行工具为主，公交系统和地铁系统为主，不要信所谓的未来三年内，未来五年内。4、房屋结构是否符合合同条款，以目前的商品房全国存量情况，不介意买期房，定定心心等房子盖完了，看完房子的真实结构，得房率再决定是否买。5、商品房的物业管理，开发商自营**好，如果外包，自己可以先查询一下外包物业资质情况，不好的物业管理会让你的住进去之后头疼的要命。6、买房的优惠，记住一条原则，羊毛出在羊身上，不要轻信所谓的交多少抵多少，你如果仔细算算可能还没便宜，直接和开发商谈实际的优惠！

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