商品房销售文件主要由哪些组成

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• 148****2217

  
  是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
  2、地产
  是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
  3、房地产
  是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
  4、房地产业
  是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
  5、房地产开发
  是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
  6、土地开发
  是将“生地”开发成可供使用的土地。
  7、土地所有制
  现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属

  查看全文↓ 2018-07-05 14:18:37
• 157****2874

  北京商品房销售纠纷律师的答复意见：
  开发商销售商品房应具备“五证”、“二书”和“一照”。
  (一)“五证”
  1．房地产管理局的(建设用地规划许可证)
  (1)如果卖房人没有建设用地规划许可证，则说明其开发的建设用地未经规划；
  (2)注意开发商所使用的土地的位置、用途和界限上是否与规划许可证相互一致。
  2．国土局的土地使用证
  这证明升发商已缴纳了土地出让金，拥有产权保证
  购房者应注意：
  (1)正式的“国有土地使用证”应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；
  (2)土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；
  (3)如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患；
  (4)土地证不得擅自涂改，如有涂改痕迹应警惕；
  (5)土地证上载明的土地位用者应当和开发商的名称相一致；
  (6)注意土地证上是否有土地使用权抵押记录；
  (7)建议消费者查看开发商支付土地使用金的收据。
  3．规划局的“建设工程规划许可证”
  (1)建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求助法律凭证；
  (2)开发商在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续。
  4．建委的《建设工程开工许可证》
  (1)注意该期房工程开工手续是否齐全；
  (2)如果开发商销售的是现房，则应查看建委的《建设工程竣工备案表》。
  5．房地产管理局的商品房销售(预售)许可证
  (1)注意是否在有效期内；
  (2)注意所售房屋是否在许可销售的范围之内；
  (3)如果购买了不在商品房销售许可证允许销售范围内的商品房，房屋的产权将没有保障；
  (4)如果是现房，开发商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门办理《房屋所有权证》，一定要看清楚开发商的《房屋所有权证》是否包括自己想买的房子。

  查看全文↓ 2018-07-05 14:18:08
• 131****1666

  你好！理论上是开发商的营业执照、资质证书（如果是代理商代理销售，还要公示代理商营业执照、委托销售的委托书、房管局的备案文件）和五证，即：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。
  实际上，只要公示开发商的营业执照、资质证书（如果是代理商代理销售，还要公示代理商营业执照、委托销售的委托书、房管局的备案文件）和商品房预售许可证就可以了。
  因为商品房预售许可证是根据前面四个证发的，房管局已经审查了是否有前面四个证。

  查看全文↓ 2018-07-05 14:17:32

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• 问 商品房销售文件主要由哪些组成
  答

  1、当事人。　　房屋买卖合同的当事人为房屋出卖人和房屋买受人。房屋出卖人是指有资格出卖房屋的人，一般是房屋所有权人。关于房屋买受人的资格，以前有较多的限制。如不具有某城市户口，就不能在该城市买房;一些城市有外销商品房与内销商品房的区别。随着改革的深人，这些限制渐渐取消。但仍有一些限制：经济适用房的买受人必须为城镇中低收人家庭。这是由国家建造经济适用房的目标决定的。　　2、房屋的基本情况。　　包括房屋所在的建筑物的坐落、房屋的楼层、朝向、房屋质量(包括质量文件的提供)、户型空间、面积、建筑设备、电力和通讯情况、供暖与燃气情况、装修情况、室内环境情况(日照、自然通风、室内保温、房屋隔热、噪声隔音、电磁辐射)。　　3、价格条款。　　价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。　　4、房屋交付。　　交付的时间、条件(前提)、迟延交付的责任。　　5、所有权证的取得。　　包括取得时间、违约责任、办证费用的负担。　　由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。　　6、合同的变更、终止与解除情况的约定。　　7、违约责任。　　包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任;买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。　　8、争议的解决。　　双方当事人可以约定在纠纷发生时选择纠纷解决的方法，即向人民法院起诉或提交仲裁机构解决。　　9、双方约定的其他事项

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  答

  砌体结构特点：（1）容易就地取材;（2）具有较好的耐久性、良好的耐火性;（3）保温隔热性能好，节能效果好;（4）施工方便，工艺简单;（5）具有承重与围护双重功能;（6）自重大，抗拉、抗剪、抗弯能力低;（7）抗震性能差;（8）砌筑工程量繁重，生产效率低。一、砌体的力学性能影响砖砌体抗压强度的主要因素包括：砖的强度等级;砂浆的强度等级及其厚度;砌筑质量（包括饱满度、砌筑时砖的含水率、操作人员的技术水平等）。二、砌体结构的静力计算（一）房屋的结构静力计算方案横墙应满足下列要求：（1）横墙中开有洞口时，洞口的水平截面面积不应超过横墙截面面积的50%;（2）横墙的厚度不宜小于180mm;（二）房屋的结构静力计算内容：1.墙、柱的高厚比验算《砌体结构设计规范》规定，用验算墙、柱高厚比的方法来进行墙、柱稳定性的验算。2.受压构件承载力计算。3.砌体局部受压承载力计算规范规定，对于跨度大于6m的屋架和跨度大于。4.8m的梁，其支承面下为砖砌体时，应设置混凝土或钢筋混凝土垫块。三、砌体结构的主要构造要求墙体的构造措施主要包括三个方面，即伸缩缝、沉降缝和圈梁。伸缩缝两侧宜设承重墙体，其基础可不分开;沉降缝的基础必须分开。圈梁的作用：圈梁可以抵抗基础不均匀沉降引起墙体内产生的拉应力;同时可以增加房屋结构的整体性;防止因振动（包括地震）产生的不利影响。圈梁的宽度宜与墙厚相同，当墙厚h≥240mm时，其宽度不宜小于2h/3。四、多层砌体房屋的抗震构造措施1.多层砖房设置构造柱**小截面可采用240mm× 180mm;2.构造柱必须与圈梁连接;3.墙与构造柱连接处应砌成马牙槎;4.构造柱应伸入室外地面标高以下500mm;5.构造柱**小截面可采用190mm×190mm;6.构造柱可不单独设置基础，但应伸入室外地面下500mm，或与埋深小于500mm的基础圈梁相连；7.为提高墙体抗震受剪承载力而设置的其他芯柱，宜在墙体内均匀布置，**大间距不应大于2.4m；8.楼梯间墙体应在休息平台或楼层半高处设置60mm厚的钢筋混凝土带，其混凝土强度等级不宜低于C20，纵向钢筋不宜少于2φ10；9.多层小砌块房屋的女儿墙高度超过0.5m时，应增设锚固于顶层圈梁的构造柱或芯柱;墙顶应设置压顶圈梁，其截面高度不应小于60mm，纵向钢筋不应少于2φ10;10.建筑抗震设防分类建筑物的抗震设计根据其使用功能的重要性分为甲、乙、丙、丁类四个抗震设防类别。

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  平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。

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