房产合理避税方法？

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• 152****7994

  避税渠道1：拖延工期
  
  　　无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。
  
  　　设想一个小区，完工95%，另外5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，从法律上讲，不存在任何问题。相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。
  
  　　避税渠道2：提高人工
  
  　　对于股份公司而言，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。
  
  　　当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧。
  
  　　避税渠道3：搞精装修
  
  　　目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。
  
  　　也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。
  
  　　避税渠道4：项目公司
  
  　　那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。
  
  　　由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。
  
  　　避税渠道5：转售为租
  
  　　土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。
  
  　　而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。

  查看全文↓ 2018-07-07 02:33:27
• 155****7735

  　我是copy过来的，也不知道实用不实用，呵呵希望对你有帮助了~~~~~~
  
  　　■避税渠道1：拖延工期
  
  　　不过无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。
  
  　　设想一个小区，完工95%，另外5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，与法是一点问题都没有。相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。
  
  　　■避税渠道2：提高人工
  
  　　对于股份公司来说，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。
  
  　　当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧。
  
  　　■避税渠道3：搞精装修
  
  　　目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。
  
  　　也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。
  
  　　■避税渠道4：项目公司
  
  　　那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。
  
  　　由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。
  
  　　■避税渠道5：转售为租
  
  　　土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。
  
  　　而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。
  
  　　■避税渠道6： 加快周转
  
  　　很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。
  
  　　根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。
  
  　　同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。

  查看全文↓ 2018-07-07 02:33:22
• 137****3209

  1—合理加大成本,降低所得税,可以予提的费用应该进行予提。 2—对设备采取快速折旧法来,来降低当期所得。 3—采用“分灶吃饭”的方法,把业务分散,原来一个公司名下做的业务分成2-3个公司做,这样既可以增加成本摊消,又可以降低企业所得:比如你现在公司做一年30万利,需要交9万9的所得税,如果分成3个公司做,一年利每个公司就是9万9的利,那么所得税3个公司一共是8万1,而其实因为成本渠道的增加,3个公司年利也不会做到30万了,很多成本已经重复摊消和予提了,其节约下来的税就不仅仅是近2万的税了。
  4—采用“高税区往低税区”走的方式:各个特区和开发区在税率方面国家都有优惠政策,把公司总部就转设在到这些地方,比如深圳的企业所得税才15%

  查看全文↓ 2018-07-07 02:33:17
• 141****7723

  一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解：
  1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
  2、 土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。
  3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。
  合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。
  企业兼并转让房地产的，暂免。
  交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。
  房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。
  房地产出租不征。
  房地产评估增值不征。
  国家收回房地产产权免征。
  土地使用者转让、抵债或置换土地征税。
  首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目
  二、土地增值税可扣除项目：
  1、取得土地使用权所支付的金额
  （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金
  （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金
  （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款
  2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）
  （1）、土地征用及拆迁补偿费
  (2)、前期工程费
  （3）、建筑安装工程费
  (4)、基础设施费
  （5）、公共配套设施费
  （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
  3、开发土地和新建房及配套设施费（简称房地产开发费用）
  主要指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。
  4、转让房地产有关的税金
  主要有：营业税、印花税、城建税、教育费附加
  5、财政部确定的其他扣除项目
  从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％扣除。
  6、旧房及建筑物的评估价格。
  以上内容都了解后，就可以根据上面的内容来找相应的方法了。
  三、合理避税具体方法：
  1、均衡增值额的方法：对于不同物价水平的不同地区同时开发多个项目，可将一段时间内发生的各项开发成本进行**大限度调整分摊，将获得的增值额**大限度的平均，保持各处开发项目增值率大致相同，降低某段时间增值率过高的现象从而节省部分税款的缴纳。
  2、增加间接费的方法：比如可以从房地产开发成本中的开发间接费的筹划，即在组织人事安排上可相应的将总公司一些人员放到项目中或兼职到每一个具体项目中去，那么此类人员发生的相关费用可以分摊部份至房地产开发成本中去，增大增值税允许扣除项目金额。

  查看全文↓ 2018-07-07 02:33:13
• 144****3576

  房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至**低甚至亏损来逃避所得税的征收。
  避税具体方法：
  一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
  二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
  　　三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
  　　四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
  　　五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
  　　六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
  　　七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
  　　八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
  　　九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
  　　十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

  查看全文↓ 2018-07-07 02:33:07

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• 问 想问下大伙房产合理避税方法有哪些
  答

  常用的避税方法有很多，主要有：利用国家税收优惠政策、转移定价法、成本计算法、融资法和租赁法。合理避税是纳税人从自身经济利益大化地进行避税筹划，下面就介绍几种常见的避税方法。一、利用合作开发方式合理避税，利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。二、利用股权转让方式合理避税，股权转让业务不缴纳营业税、城建税、费附加和土地税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。三、利用签订合同装修费的合理避税。四、通过从高税国向低税国或避税地以较低的内部转让定价销售商品和分配费用，或者从低税国或避税地向高税国以较高的内部转让定价销售商品和分配费用，使国际关联企业的整体税收负担减轻。五、关联企业之间相互提供服务或劳务，通常是境外公司收费高，境内公司收费低甚至不收费。有的还虚列境外公司费用。房产合理避税方法哪种划算其中利用股权转让方式合理避税的方法似乎划算，例：某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五 酒楼，出售给一外国者，开发成本１８亿元售价２８亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、费附加、印花税、土地税约１．７７亿元（计算过程略）

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• 问 房产过户合理避税
  答

  写遗嘱将来房子给你继承，目前是没有税，赠与是有税的。如果你父亲就你一个孩子，遗嘱都可以不用写。

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• 问 房地产合理避税的几种方法
  答

  合理避税是纳税人从自身经济利益**大化地进行避税筹划， 下面就介绍几种常见的避税方法。 一、利用合作开发方式合理避税 利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。 例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作； 1甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼， 2甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发 3甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发 筹划分析；现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。 方案一：合作开发 甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。 方案二；出借资金 假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。 方案三；投资入股，商务楼完工销售后分回股利。 由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。 筹划结果； 从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为**佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司实际获得的经济利益。 二、利用股权转让方式合理避税 例；某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略) 筹划分析； 该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款，具体的操作过程如下： 第一步；联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店拥有法人资格独立核算。 第二部；某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理 第三部；固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。 筹划结果； 经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。 三、利用签订合同装修费的合理避税 例：某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米1万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10万元装修费如何避税。 筹划分析： 按规定10万元要进入宣传费的，如果这笔费用在该企业全部销售收入纳税范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强调指出有10万元装修费用，这时10万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。 筹划结果； 经过这样的筹划，10万元的装修费就成了税前可扣除项目，这笔装修费被轻松消化掉。 通过避税筹划对各种备选的经营方式纳税方案进行择优尽管在主观上是为了减轻自身的税收负担，但在客观上都是在国家税收经济杠杆作用下逐步走向优化产业结构和合理配置资源的道理，体现了国家的产业政策，从而更好地更快地发挥国家的税收宏观调控职能

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• 问 房产如何避税?房产税怎么能合理避税
  答

  因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。 设想一个小区，完工95%，另外5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，与法是一点问题都没有。相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税。 ■避税渠道2：提高人工 对于股份公司来说，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。 当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧。 ■避税渠道3：搞精装修 目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。 也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。 ■避税渠道4：项目公司 那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。 由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。 ■避税渠道5：转售为租 土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。 而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。 ■避税渠道6： 加快周转 很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。 根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。

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• 问  房产税如何合理避税
  答

  房产税按房产价值乘以百分之十二的税率，房产价值房产证上面有，每年二月、五月、八月去地税局申报缴纳。本期销项税额减去进项税就是本期应缴纳的增值税。推迟确认收入，可以减小本期应纳增值税额，推迟纳税期间。

  全部3个回答>