请问如何购买抵押商品房

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• 141****5641

  第一种方式：上家先还清贷款，并从抵押权人处取得《他项权证》，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得《他项权证》，因此上家要向银行详细询问提前还贷的步骤和所需时间。
  第二种方式是办理银行转按揭手续（银行是抵押权人时才可以办理），转按揭不需要上家提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且并不是每一家银行都有转按揭业务。因此，相比之下第一种先还贷的办法手续简单，时间较快，所以采用的人较多。

  查看全文↓ 2018-07-08 17:12:04
• 155****0390

  办理了抵押登记也不会影响到房屋处分权，所以房主还是有权将这个房屋出售，你也有权购买，只不过有抵押的房屋在办理过户时多出一个解压程序，其他和买卖商品房程序一样。
  那么如果经过查询，该房屋没有办理过抵押登记，直接按照正常流程买卖过户即可。
  如果经过查询，该房屋已经抵押，那么需要房主将欠款还清，解压房屋后才能过户给你。
  你可以在合同中明确约定，你支付部分房款缴纳给抵押权人，将房屋解压，过户给你后，你再支付剩余房款，在流程上也只能这样办理，和买二手房流程一样。

  查看全文↓ 2018-07-08 17:11:49
• 131****3911

  1.首先你应该找一家自己比较熟悉的中介或则信誉度比较高的正规中介把关。
  
  2.和现在的房东和中介签一个三方合同，注意定金一定要放在中介房，房东房产证也应该放在中介房（以及其他材料），这都是为你们双方利益考虑。客户你就没有必要担心钱被骗。
  
  3.中介方就会拿着他提供的房产证和土地证到房管局查档，看他是否还有抵押，纠纷之类的。
  
  4.有中介方跟你把关你就基本上没有什么担心的。如果有贷款一定要他自己还，因为他已经有一次公正了，所以不可以再次公正。

  查看全文↓ 2018-07-08 17:11:16

相关问题

• 问  如何购买抵押商品房？应该怎么办理呢？
  答

  已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常，房东（抵押人）通过向银行申请贷款买进房屋，并将该房屋抵押给银行（抵押权人），作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间，如果房东欲将该房屋转让，在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。　　根据《北京市房地产抵押办法》的相关规定，“抵押人在抵押期间转让抵押物的，应当事先以书面形式通知抵押权人，并将已抵押的事实告知受让人”，“转让抵押物所得的价款，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权”。房地产交易中心会根据抵押权人是否同意转让抵押物或抵押登记是否已经注销，来判断交易的房屋是否可以转让过户，从而保护抵押权人（银行）的合法权益，进而保障整个房地产交易体系的安全。　　一般而言，实践中有如下几种既符合法律规范，又具有可操作性的交易模式，供房屋买卖的双方选用：　　１、双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，房东取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。　　这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高；缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是**为经济的解决方案。　　２、双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的**大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房东，利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。

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• 问 购买商品房时允许用预备购买那套商品房抵押贷款吗？
  答

  不可以,农村用地的房屋是集体土地所有制,没有办法办抵押贷款

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• 问 如何购买商品房？购买商品房注意事项是什么？
  答

  一、 如何购买商品房?1、确认开发商售楼是否有合法手续：房地产公司在房地产市场上销售商品房，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应当具备五证和两书。五证指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)证》。两书即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2、谨慎签订认购书，签了认购书不等于签约：在和开发商沟通洽谈满意之后。作为购房者您会到售楼处签订认购书，并交纳定金。在签订认购书前，作为销售方的开发商应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给您，并应实事求是地向您介绍项目的进展情况。您一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件，对不明白、有疑问的地方，千万不要嫌麻烦，要逐一问清楚，直到心知肚明为止。谨慎签订认购书，认购书不是一定签的，签订时一定要谨慎。3、签订商品房买卖合同：购房者在售楼处签定认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖合同。购房合同是销售过程中**重要的一个环节，也是销售中**重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购买房产，都要对合同的每一条逐句审查、询问。二、 购买商品房需要注意哪些问题?1、 在签订合同之前要审查房地产公司和房产项目。(1)看五证。上面已经做具体介绍，这五证是针对期房而言要具备的，所谓期房，是指开发商没有办理房产所有权证的即大产权的房产项目，这里**重要的是土地使用证和商品房预售许可证。(2)国有土地使用权和房屋所有权如果抵押的，在国有土地使用证和房屋所有权证原件上会相应的进行标记，购买抵押房屋不能办理过户，开发商隐瞒抵押的事实，出售设定抵押权的房屋的，属于欺诈行为，购房者可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(3)如果是现房，只需看土地使用证和房屋所有权证，商品房现房没有这两项的，不得上市销售，也不得办理商品房过户手续。(4)土地使用权证要注意的是使用年限这里区分出住宅与商业用房，住宅的土地使用年限是70年，商业用房土地使用年限是40年。如果不注意这一点，把商业用房按照住宅买下，开发商从立项时即开始计算土地使用年限，施工、交房再拖个几年，等业主把房子买到手，土地使用年限就剩下三十几年了，所以一定要注意。2、审查过后，决定购房时有一个问题要需要注意。把开发商口头承诺的东西以书面的形式体现出来，并约定如果不能实现的话， 开发商应承担的违约责任。如果开发商是认真准备履行这些承诺的，签订这样的补充协议不会有问题。3、 在签订商品房购买合同签一般开发商要求业主签订意向书并交付定金。签订意向书不是签订商品房买卖合同的必经程序，如果签订意向书一定要约定签订商品房买卖合同的期限，并约定开发商没有如期与购房者签订合同的违约责任，可以约定逾期签订买卖合同的要求开发商按日支付定金一定比例的违约金。因为开发商与购房者签订意向书以后没有责任限制可以无限期的拖下去，购房者要承担利息损失和另行购买的违约风险。定金一般不超过总房款的20%。

• 问 商品房购买有什么陷阱 商品房购买如何避开陷阱
  答

  买房是人生大事，商品房价格不低，购买却有陷阱，七大圈套一定要避开。商品房在中国兴起于80年代，是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。 了解了商品房概念，下面要讲一下购房商品房时可能遇到的消费陷阱，毕竟也不是所有开发商都有道德底线的。新手买房更要多做功课，了解各种意外情况，才能有幸买到称心如意的好房。业内专家提醒广大购房者，在购买商品房时要注意开发商常用的“七大圈套”。 一、“捂盘”惜售。新楼刚开盘时，有一些开发商是先把位置不好的房子拿出来销售，好位置的房子反而被保留下来，然后每个月推出几套，其目的是为了在后期的销售中提高价格和便于销售。 二、“样板房”花招。样板间是购房者了解楼盘**直观的方式，是衡量房屋质量、结构的因素之一。但是，一些开发商有时会利用装修中的视觉误差来诱导消费者。建议购房者在看“样板房”时多考察房屋的结构和装修工艺、用料，把“样板房”作为自己装修的参考，而切莫原样照抄。 三、不要轻易交付定金。要在**终确定购买并签订购房协议后再交定金，否则你一旦改变主意，开发商以消费者违约为由不返还你的定金。 四、不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。中国法院在裁定商品房纠纷时，是以合同为依据，而并不以广告宣传的内容为依据。 五、注意“精装房”究竟精不精。精装修的房子，免去了消费者购房后装修的麻烦，尽管房价不菲，还是受到了不少消费者的青睐。但是，一些开发商推出的精装房，其装修用材明显与装修价格不符。建议消费者购买“精装房”时在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务等内容，以免上当。 六、注意按揭贷款。一些开发商为了解决资金不足问题，在楼盘刚开始销售的时候，假借自己公司员工的名义，向银行办理按揭贷款以套取资金，然后再将这些房屋出售给消费者，并且往往要求消费者一次性付款。这种房子在办理产权证的时候，往往会有麻烦，甚至很长时间办不下来。 七、注意房屋面积。消费者应当特别注意合同中对房屋面积的约定。房屋建筑面积的准确值需要实际测量，而并非是使用面积与开发商单方确定的系数相乘的简单算法，这往往是很不准确的。一些开发商利用消费者难以测量出实际建筑面积的情况，往往单方面虚增系数值。对此，消费者要高度警惕，必要时，应请有法定资质的测量机构进行测量。 当然，开发商也不是不想卖房子，所以陷阱虽然多，购房者只要多留意都可以避开。当然，一旦发生这些意外情况，购房者合法权益受到侵害，应该及时与开发商进行交涉，如果交涉不成可带上相关证据到质量技术监督、工商、建委、房产局等行政部门申诉，也可以向消费者协会投诉或者向人民法院提起诉讼。

• 问 购买商品房如何贷款
  答

  一、申请个人住房贷款的条件：1、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；2、没有违法行为和不良信用记录；3、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证；4、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息；5、银行规定的其他条件。 二、申请个人住房抵押贷款的流程：1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定**款、贷款和尾款的金额;2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;3、银行对贷款申请进行调查、审批;4、购房人与银行签订借款及担保合同;5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得**款;6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);7、银行向售房人账户发放贷款;8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)

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