如何购买商品房？购买商品房注意事项是什么？

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  一、 如何购买商品房?
  1、确认开发商售楼是否有合法手续：房地产公司在房地产市场上销售商品房，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应当具备五证和两书。五证指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)证》。两书即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  2、谨慎签订认购书，签了认购书不等于签约：在和开发商沟通洽谈满意之后。作为购房者您会到售楼处签订认购书，并交纳定金。在签订认购书前，作为销售方的开发商应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给您，并应实事求是地向您介绍项目的进展情况。您一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件，对不明白、有疑问的地方，千万不要嫌麻烦，要逐一问清楚，直到心知肚明为止。谨慎签订认购书，认购书不是一定签的，签订时一定要谨慎。
  3、签订商品房买卖合同：购房者在售楼处签定认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖合同。购房合同是销售过程中**重要的一个环节，也是销售中**重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资金购买房产，都要对合同的每一条逐句审查、询问。
  二、 购买商品房需要注意哪些问题?
  1、 在签订合同之前要审查房地产公司和房产项目。
  (1)看五证。上面已经做具体介绍，这五证是针对期房而言要具备的，所谓期房，是指开发商没有办理房产所有权证的即大产权的房产项目，这里**重要的是土地使用证和商品房预售许可证。
  (2)国有土地使用权和房屋所有权如果抵押的，在国有土地使用证和房屋所有权证原件上会相应的进行标记，购买抵押房屋不能办理过户，开发商隐瞒抵押的事实，出售设定抵押权的房屋的，属于欺诈行为，购房者可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  (3)如果是现房，只需看土地使用证和房屋所有权证，商品房现房没有这两项的，不得上市销售，也不得办理商品房过户手续。
  (4)土地使用权证要注意的是使用年限这里区分出住宅与商业用房，住宅的土地使用年限是70年，商业用房土地使用年限是40年。如果不注意这一点，把商业用房按照住宅买下，开发商从立项时即开始计算土地使用年限，施工、交房再拖个几年，等业主把房子买到手，土地使用年限就剩下三十几年了，所以一定要注意。
  2、审查过后，决定购房时有一个问题要需要注意。把开发商口头承诺的东西以书面的形式体现出来，并约定如果不能实现的话， 开发商应承担的违约责任。如果开发商是认真准备履行这些承诺的，签订这样的补充协议不会有问题。
  3、 在签订商品房购买合同签一般开发商要求业主签订意向书并交付定金。签订意向书不是签订商品房买卖合同的必经程序，如果签订意向书一定要约定签订商品房买卖合同的期限，并约定开发商没有如期与购房者签订合同的违约责任，可以约定逾期签订买卖合同的要求开发商按日支付定金一定比例的违约金。因为开发商与购房者签订意向书以后没有责任限制可以无限期的拖下去，购房者要承担利息损失和另行购买的违约风险。定金一般不超过总房款的20%。

  查看全文↓ 2013-05-24 15:57:18

相关问题

• 问 购买自住商品房有什么注意事项 如何正确购买自住商品房
  答

  自住型商品房即自住房，在购买中会遇到哪些问题呢？搜房网整理出这六大注意事项。 一、购买资格 按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。不再受到区县属地限制，可以跨区买房。 二、优先购买条件 符合下列条件的家庭可以优先购买： （一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。 （二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。 三、套型面积和价格标准 自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，**大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。 四、销售和登记管理 （一）房地产开发企业在申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在市住房城乡建设委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息。公示期不少于15天。购房家庭应当在公示期内向房地产开发企业提出购房申请。对申请购房家庭的资格审核，按照本市住房限购相关规定执行。 （二）自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后，由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。 （三）自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。 五、转让管理 自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。 购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。 六、处罚措施 对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购自住型商品住房的家庭，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

• 问 购买商品房注意事项
  答

  购买商品房注意事项：1、检查开发商是否拥有商品房预售许可证。通常情况下开发商获得商品房预售许可证，也就意味着他们拥有了土地使用证、建设许可证等其余四证，这是购买房屋之后是否能够办理房产证的关键要素之一。2、签合同的时候使用标准房屋买卖合同。在写合同内容的时候，应当按照文本中所列的条款逐条逐项填写。3、注意合同中的权利和义务是否对等。如果权利和义务不对等，那么一定要及时的提出意见，不能草率行事。4、面积确认以及面积差异处理。应当对于面积差异有详细的约定，这样才能避免上当的问题。5、使用规范的付款方式。在合同中对于付款的数额以及方式等多个方面作出约定。6、检查交房日期是否确定。开发商资金不足，延期交房是比较常见的事情，应当规范性的写清楚交房的具体年月日，并且要注明开发商不能按时交房，需要承担的违约责任。7、审查合同。尽可能找律师或者是行家，对于合同文本进行审查，避免不必要的损失。

• 问 什么是商品房 购买商品房有哪些注意事项
  答

  虽说很多人老喊着要买房，但对房子的概念，其实绝大多数购房者并不能用比较清晰和专业的理解。今天小编就为大家普及一下什么是商品房，以及购买商品房需要注意哪些事项。 商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售 。 其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房（写字楼、商铺、商住公寓）以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。 商品房既包括普通商品住宅,也包括了微利房、高级公寓、别墅等。其中,微利房也叫廉价房,是房地产开发商修建的利润较低的一类商品房。与经济适用住房不同,这类住房的开发建设并不带有政府行为,只是房地产商对在城市远郊或交通不便地段修建的住房实行低价销售。这类住房价格低廉,适合于中等或中等偏上收入水平的家庭购买。高级公寓,指在城区内**修建的高层和多层电梯公寓,也包括各种组合复式或高层住房。 在购买商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识 1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，**好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。 2、查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的，购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照，开发企业资质证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。 3、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。 4、审慎购买“乡产权”。所谓乡产权房屋（又称小产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。 这类房产只能由这个乡的村民购买居住，且不允许上市交易，下发的房产证是蓝色的小本。现在小产权房的买卖受到了很大的关注，已经有明文规定，城镇户口的人不能买小产权房，村民将自己的小产权房出售后，不得再获批宅基地。所以买小产权房的风险很大。 5、购买商品房签订协议后，应积极督促开发企业到房地产行政管理部门办理合同备案；2008年7月1日《房屋登记办法》（建设部168号令）生效后，购房者可直接到房地产行政管理部门办理预告登记。 注意购买商品房的七大圈套 一、“捂盘”惜售。新楼刚开盘时，有一些开发商是先把位置不好的房子拿出来销售，好位置的房子反而被保留下来，然后每个月推出几套，其目的是为了在后期的销售中提高价格和便于销售。 二、“样板房”花招。样板间是购房者了解楼盘**直观的方式，是衡量房屋质量、结构的因素之一。但是，一些开发商有时会利用装修中的视觉误差来诱导消费者。建议购房者在看“样板房”时多考察房屋的结构和装修工艺、用料，把“样板房”作为自己装修的参考，而切莫原样照抄。 三、不要轻易交付定金。要在**终确定购买并签订购房协议后再交定金，否则你一旦改变主意，开发商以消费者违约为由不返还你的定金。 四、不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。中国法院在裁定商品房纠纷时，是以合同为依据，而并不以广告宣传的内容为依据。 五、注意“精装房”究竟精不精。精装修的房子，免去了消费者购房后装修的麻烦，尽管房价不菲，还是受到了不少消费者的青睐。但是，一些开发商推出的精装房，其装修用材明显与装修价格不符。建议消费者购买“精装房”时在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务等内容，以免上当。 六、注意按揭贷款。一些开发商为了解决资金不足问题，在楼盘刚开始销售的时候，假借自己公司员工的名义，向银行办理按揭贷款以套取资金，然后再将这些房屋出售给消费者，并且往往要求消费者一次性付款。这种房子在办理产权证的时候，往往会有麻烦，甚至很长时间办不下来。 七、注意房屋面积。消费者应当特别注意合同中对房屋面积的约定。房屋建筑面积的准确值需要实际测量，而并非是使用面积与开发商单方确定的系数相乘的简单算法，这往往是很不准确的。一些开发商利用消费者难以测量出实际建筑面积的情况，往往单方面虚增系数值。对此，消费者要高度警惕，必要时，应请有法定资质的测量机构进行测量。

• 问 商品房购买流程是什么？有什么注意事项？
  答

  购买商品房需要办理的手续：（1）确认开发商是否是有合法手续的房地产公司；（2）签订认购书；（3）签订合同；（4）办理预售登记及转让；（5）办理入住；（6）产权过户、领取产权证。购买商品房要注意的事项：近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括：（1）规划部门的《建设工程规划许可证》；（2）国土部门的《国有土地使用权证》；（3）《建设用地规划许可证》（证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；（4）建设部门的《建设工程许可证》；（5）国土部门的《商品房销售（预售）许可证》。为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：（1）《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；（2）《国有土地使用权证》；（3）缴纳地价款的有关凭证。需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款（包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。应特别注意的是：（1）正式的《国有土地使用权证》应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；（2）土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。（3）土地证不得擅自涂改。（4）土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

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• 问 商品房分类有哪些 购买商品房注意事项有什么
  答

  很多购房者一直在买房的途中，也很熟悉商品房这个名字，但是问道什么是商品房时，却不甚了解。下面我们队商品房的定义以及分类做了列举。 一、商品房定义 在中国商品房兴起于80年代，它的前提是指在市场经济条件下具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让的方式取得土地使用权后所经营的住宅，出让形式是均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来上来讲，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由进行交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同可以分为外销商品房和内销商品房。 二、商品房主要分类 1、内销商品房 指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门的审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物等。 复式商品房是内销商品房的一种，是一种经济型房屋在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房形式。 2、外销商品房 指房地产开发企业单位按政府外资工作主管部门的规定要求，通过实行土地批租形式商品房，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物等。 为了进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。