回迁房能改底单吗

已有3个回答

• 141****5120

  一、改底单是一种违法行为，是国家法律所不允许的，且改底单的商品房存在诸多风险，相对于商品房，回迁房改底单的风险也进一步加大。
  二、改底单的相关知识
  （一）改底单的概念
  在新购房屋取得房产证前，在开发商处将购房者更改为他人姓名的行为，称之为“改底单”。改底单的行为实际上是一种违法行为，改底单行为多数出现在原始购房人尚未取得房产证又急于转让的买卖交易过程中。
  （二）改底单的原因
  1、在房屋交易中改底单的目的是少向国家缴纳税款，根据《房地产法》的规定，未取得房产证的房屋禁止出售，但是根据我国的司法实践以及相关的司法解释，尚未取得房产证的房屋再交易合同有效，原房主取得房产证以后应该配合办理过户，否则应该承担违约责任。严格意义上讲，此类房屋出售属于存量房交易也就是咱们经常说的“二手房买卖”，根据各地的政策不同二手房交易需要缴纳的税种是契税、营业税、个人所得税、土地出让金等。
  2、新房所缴纳的税费只有契税一项，额度很小。新房和二手房税费相差很大，所以如果条件允许好多购房者在购买尚未办理房产证的房屋房屋时，希望能够成功改底单，以达到少缴税款的目的。
  （三）回迁房改底单的条件
  北京市的回迁房改底单不能立刻办理，只能在临近办理房产证前夕才能办理，而且购买此类房屋需要有北京户籍。
  （四）改底单的风险？
  1、改底单侵害的是国家税收利益，存量房交易因该底单行为变为一手房，省去了一个交易环节，国家税费遭受损失，国家有可能追缴税款或者承担刑事责任。
  2、改底单是法律所不允许的，而且此类约定无法律效力，一旦发生交易纠纷，利益将很难得到保障。
  （五）改底单交易采取的方式：
  1、 双方在合同中明确约定房主负责改底单；
  2、双方直接签订存量房买卖协议，房主口头承诺改底单。
  3、无论约定采取哪种形式，合同内容无论如何约定，都不能否定其违法性，此类约定是无效约定，买卖双方尤其是卖方可不遵守。如果卖方不遵守约定那么买方只能通过正常交税的方式来达到取得房产证的目的。**终核算下来，往往比当初购买新房或者购买直接可以过户的二手房贵很多。
  （六）改底单的时间不确定，回迁房办理房产证的速度要远远慢于普通商品房，所以改底单行为可能要房屋交付后两三年之后甚至更长时间才能启动，随着我国法制越来越健全，法律对违法行为处罚力度逐渐加大，到时是否能够变更底单或是否有人愿意冒风险去协助办理更改底单是未知的。
  （七）北京的房屋价格一直大幅上涨，有可能出现房主以不配合办理改底单为要挟让买房人增加房价的情况发生，到时可能会官司缠身。另外，房价上涨后，**低指导价也必然同时上调，即使售房人配合过户，那么买房人需要缴纳的税费也会税费也会翻翻。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:36:41
• 131****9846

  1、先了解一下改底单的概念
  
  在新购房屋取得房产证前，在开发商处将购房者更改为他人姓名的行为。改底单的行为实际上是一种违法行为，改底单行为多数出现在原始购房人尚未取得房产证又急于转让的买卖交易过程中。
  
  
  
  2、为什么要改底单？
  
  
  
  在房屋交易中改底单的目的是少向国家缴纳税款，根据《房地产法》的规定，未取得房产证的房屋禁止出售，但是根据我国的司法实践以及相关的司法解释，尚未取得房产证的房屋再交易合同有效，原房主取得房产证以后应该配合办理过户，否则应该承担违约责任。严格意义上讲，此类房屋出售属于存量房交易也就是咱们经常说的“二手房买卖”，根据各地的政策不同二手房交易需要缴纳的税种是契税、营业税、个人所得税、土地出让金等。
  
  而新房所缴纳的税费只有契税一项，额度很小。新房和二手房税费相差很大，所以如果条件允许好多购房者在购买尚未办理房产证的房屋房屋时，希望能够成功改底单，以达到少缴税款的目的。
  
  
  
  3、回迁房改底单的条件
  
  北京市的回迁房改底单不能立刻办理，只能在临近办理房产证前夕才能办理，而且购买此类房屋需要有北京户籍。
  
  
  
  4、改底单的风险？
  
  一 、改底单侵害的是国家税收利益，存量房交易因该底单行为变为一手房，省去了一个交易环节，国家税费遭受损失，国家有可能追缴税款或者承担刑事责任。
  
  二、 此类约定无法律效力，改底单的交易往往采取以下两种方式：1、 双方在合同中明确约定房主负责改底单；2、双方直接签订存量房买卖协议，房主口头承诺改底单。律师认为，无论约定采取哪种形式，合同内容无论如何约定，都不能否定其违法性，此类约定是无效约定，买卖双方尤其是卖方可不遵守。如果卖方不遵守约定那么买方只能通过正常交税的方式来达到取得房产证的目的。**终核算下来，往往比当初购买新房或者购买直接可以过户的二手房贵很多。
  
  三 、改底单的时间不确定，上述房源业主表示只有在办理房产证前夕才能办理改底单事宜。律师认为，回迁房办理房产证的速度要远远慢于普通商品房，所以改底单行为可能要房屋交付后两三年之后甚至更长时间才能启动，随着我国法制越来越健全，法律对违法行为处罚力度逐渐加大，到时是否能够变更底单或是否有人愿意冒风险去协助办理更改底单是未知的。
  
  四 、北京一直没有放慢房价上涨的脚步如果两三年后房产证下发，房屋价格大幅上涨，有可能出现房主以不配合办理改底单为要挟让买房人增加房价的情况发生，到时可能会官司缠身。另外，房价上涨后，**低指导价也必然同时上调，即使售房人配合过户，那么买房人需要缴纳的税费也会税费也会翻翻。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2018-07-11 16:36:24
• 131****2252

  　回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;就是由发展，商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。　　回迁房交房标准：　　在计划经济条件下提出的住房标准，两居为56平方米，三居为80平方米等，但是随着经济的发展，这些规定已不适应市场的发展，所以这个标准已不再执行。
  对于危改回迁房屋，按照原住房面积标准进行安置。如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。
  回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。　　回迁房验收注意事项：　　回迁房验收和普通的商品房验收没有太大区别的，关键是看你所签订合同上面的交房标准，如果交房标准上面说的条件没有达到的话，可以拒绝收房。
  这样属于延期交房，应该增加补助赔偿，具体标准要根据当地政府、物价办颁布的拆迁安置补偿管理办法来计算。　　回迁房是开发商赔给回迁民的房子，它的交房标准是跟商品房一样的，按照验收商品房的流程步骤去验收回迁房就可以了。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:36:07

相关问题

• 问 回迁房能改底单吗？应该怎么查询呢？
  答

  主要看是怎么改。一般情况下是不可以改的，除非是被拆迁人死亡，可以由直系亲属或遗嘱确定继承人对回迁房继承。

  全部4个回答>
• 问 买新房能改底单吗？
  答

  一、在开发商处核实房主信息，是否真实。二、同房主签订购房合同，并让房主开房款收条。三、同往开发商处签订新的正式购房合同。以上三点，可保无风险。

  全部3个回答>
• 问 买新房能改底单吗？
  答

  1.所谓改底单，其实就是开发商承认第一次购买人的单方转让行为。即原购买人与开发商签订购房合同后办理购房发票前，经开发商书面同意，更改原购房合同中乙方信息，由开发商出具购房发票，变更购买方的行为。2.把原有的购房合同废除,由开发商从和购房人从新签订购房合同,一般改底单的房是不允许贷款的,所以要一次性的付清.而且也有一定的风险.首先。在房子还没有房产证的时候，在交易过程中是可以改底单的。而且也可以避开营业税；（如果有营业税的话也不完全是由买方承担的）如过开发商同意改底单的话，在办理手续时也不是很麻烦；再如果原房主有关系的话，那么买房人是不用操心的。改底单在二手房市场上也是一中交易方式！入住协议，拆迁后的回迁协议，供暖协议原始拆迁协议不能改。 回迁房是没有购房发票，购房合同的．3.把原有的购房合同废除,由开发商从和够房人从新签订购房合同,一般改底单的房是不允许贷款的,所以要一次性的付清.而且也有一定的风险.4. 改底单是指购房人在购买新房后出售，但是开发商在没有发房产证的情况下，无法到房地局办理过户登记，直接在开发商那里更改产权人姓名，一旦发了房产证产权人就是更改后的那个人。但是这种行为是国家不允许的，而且这种行为存在危险性，有许多人冒充开发商，告诉您改完了，其实他不是实际的开发商，而且现在大部分开发商也不给改地单，这种操作存在极大的危险性，慎重考虑！5. 改底单，就是开发公司解除和原购房人的购房合同，和买房人重新签了一个新的购房合同。如果此房没有在建委办理预售登记备案，可以通过这种方式办理。如果已经在建委办理了预售登记备案，就不能再通过改底单的方法办理。根据七部委关于期房限转的规定，禁止期房转让，办理房产证的名字必须和预售登记的名字一致，也就是新的买房人不能用他的名字办理产权证。如果这样办理，原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。

  全部3个回答>
• 问 回迁房能改合同吗 
  答

  回迁房是没有购房合同的也就是没法更改~无房产证的回迁房找中介签个合同再到公证处公证也是没有法律效益的~具体可到附近公证处咨询下。

  全部5个回答>
• 问 回迁房是否是经济适用房性质,改底单的形式有法律依据吗?
  答

  您好：回迁房是二类经济适用房，可以上市交易，但是要缴3%的土地出让金，其实改底单是有风险的，所谓的改底单，就是把原来签合同的人名改成您的，而且现在也不让改底单

  全部9个回答>