县政府的征地协议应如何才有效

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• 135****1388

  网曝广西镇政府伪造征地协议，村民3月去世5月签字，政府伪造签字怎么处罚？接下来由华律网的小编为大家整理了一些关于政府伪造征地协议，签订征地协议时需要注意什么方面的知识，欢迎大家阅读!
  
  【事件经过】
  “黄维福2006年3月份已去世，他怎么可能在2006年5月16日这份征地协议书上签字捺手印呢?!”黄维福的妻子莫绍秀气愤又无奈。
  莫绍秀是广西博白县文地镇乐山塘队村民。10年前，博白县建设工业园文地转移园，征了该村的地。但村民反映，当地政府至今未依法公告征地批准机关、批准文号、土地用途、补偿方案，导致村民10年间不断上访。
  不仅如此，黄付南、黄成光等村民代表向记者反映，存在伪造征地协议问题。
  记者近日到乐山塘队及有关部门采访并实地察看了工业园区。
  对于2006年5月4日文地镇人民政府与乐山塘队村民代表黄成光、黄成军、黄维福、黄成贵、黄成南签订的39.3907亩土地的征地协议书问题，村民代表均表示没有见过这份协议书，也没有签过任何协议。
  除了本文开头描述的去世村民黄维福的签字荒唐之外，村民代表黄成桂也说他的名字也写错了，把“黄成桂”错写成了“黄成贵”。因此，村民认定这份征地协议是伪造的，应追究伪造者的相关法律责任。
  村民代表说，已经多次向政府要求出示征地和补偿方案等文件和手续，但政府至今不愿提供。村民怀疑，可能根本就没有这些文仵和手续，征地从一开始就是违法的。
  村民的信访受到了上级有关部门的重视。村民代表提供的材料显示，广西壮族自治区人大办公厅于2015年6月18日，发函给玉林市人大常委会，要求在三个月内将处理结果函告自治区人大常委会办公厅，并答复信访人;2015年11月3日，玉林市人民政府向博白县人民政府发通知，要求博白县对该信访事项重新调查处理。
  村民代表说，直到2016年3月22日，博白县文地镇人民政府才以文信告字[2016]008号文件告知村民代表黄成光，受理他们的信访事项。表示将在60日内作出处理意见。村民感觉有了一丝希望，期待着政府依法公开公正处理这件久拖不决的民生事项。
  记者在该镇工业园区看到，涉及该事件的土地已被开发商基本平整了。村民反映，这块平整的土地，把70多亩的文地镇东门小二型水库填埋了大约40亩，导致500多亩农田失灌。
  村民代表对记者说，政府搞开发我们是支持的，但是必须依法依规，不能强征强压。十年上访，上级领导是重视的，但是当地政府就是拖着不办。
  一位资深律师告诉记者：我国实行严格的土地用途管理制度，严禁未批先占、以租代征、批甲占乙、批少占多。不符合土地利用总体规划及年度计划实施征收，均涉嫌违法。
  此外，在征地过程中，要依法确定并公开补偿安置方案。只有依法实施征收并依法将征收补偿款全部落实到位的情况下，方可动土施工。
  【法律解读】
  征地拆迁补偿协议的签订不容小视，在签订的过程中，我们应该审查签订合同的主体是否合法;注意约定违约责任;明确约定合同履行的程序;审查合同内容中是否有不利于我们的不公平条款等。
  审查签订合同的主体是否合法
  和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。
  合同的主要条款内容要明确很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：
  1、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。
  2、补偿款的支付时间及支付方式。
  3、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。
  4、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。
  约定违约责任
  一般来说，拆迁人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的“万一”提前防备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。
  明确约定合同履行的程序
  很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋，在交房后支付拆迁补偿款，有的项目甚至是要求先腾退房屋，然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。(本文由华律网网整理)后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。曾经有一位企业客户来咨询律师，遇到的就是这种情况。这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了，企业也在拆迁补偿协议上签字了，但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由，要求企业先行拆迁设备和厂房，并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后，政府却告知，项目规划有所变动，暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护，企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉，不仅得不到解决，甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。
  审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素，有不公平的条款
  比如是否为拆迁人付款设置了条件，这个条件是否是模糊的或者难以实现的，一旦出现这样的条款就要注意了，拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间，因为大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高，几千万甚至上亿，这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。

  查看全文↓ 2018-07-13 16:55:16
• 144****6224

  任何征地的行为都是需要签订相关协议的，要是没有签订协议的话，无论是征地者还是被征地者，都可能会有相应的损失。征地协议是法律性文件，那么征地协议应该与哪个部门签定?华律网小编带你详细介绍相关知识。
  征地拆迁
  征地拆迁
  征地协议应该与哪个部门签定?
  《土地管理法》第53条规定，经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
  建设项目需要使用国有土地的可以分为两类，一类是申请使用现有的国有建设用地，按规定，这一类只需要向当地县、市人民政府土地行政主管部门申请，经土地行政主管部门审查后报县、市人民政府批准后即可;还有一类是申请使用国有农用地或集体所有的建设用地和农用地的，涉及农用地转用和征用土地的要经省级以上人民政府批准，由县、市人民政府根据省级以上人民政府的批准文件办理建设用地手续。本案中，乙公司的申请用地则属于后一类，即集体所有的农用地。
  根据《土地管理法》的有关规定，无论是上述哪一类用地，乙公司都应向甲县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。而办理农用地转用和征用土地的审批是甲县人民政府对上级政府的事，乙公司只需按规定提供有关资料即可。用地被批准后，也由甲县人民政府土地行政主管部门通知乙公司，并负责办理建设用地的有关手续，包括签订土地使用合同和收取有关费用。
  土地征收应当严格按照法律程序签订征地补偿协议，具体程序为：
  一、市、县国土资源局在被征用土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征用土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
  二、市、县国土资源局会同被征地所在地的乡镇政府就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。
  村委会或村民对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，市、县国土资源局或被征地所在的乡镇政府，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。
  三、市、县国土资源局会同被征用土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。
  四、被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容按照村民大会或者村民代表大会议事程序等民主程序作出决议。
  村委会作为被征收主体的，签订协议后，农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。
  如果想要了解征地协议内容，那么就需要找专业律师帮助，咨询这方面律师获得专业意见。

  查看全文↓ 2018-07-13 16:53:58
• 131****9127

  村干部的说法是错误的。国家征地确实不需要签订征地合同，但必须经过省政府或国务院审批，而且县市政府和国土局还必须依法发布两公告，征地权力属于县市政府，镇政府没有征地权。
  2、征地报批之前要进行征地调查，征地调查时应该经过承包户的签字确认，所以村干部的关于不需要经过村民就可以直接征地的说法，也是错误的。

  查看全文↓ 2018-07-13 16:53:31

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  　房屋赠与合同　　甲方(赠与人)：_____(写明姓名、住址)住所：_____　　有效证件号码：_____　　乙方(受赠人)：_____(写明姓名、住址)　　住所：_____　　有效证件号码：_____　　甲方自愿将其下所有的不动产房产赠与乙方。按照合同法等有关法律规定，双方自愿达成赠与房产协议如下：　　第一条：甲方自愿将其房产赠与给乙方，乙方自愿接受该房屋。该房屋具体状况如下：　　(一)座落于_____，建筑面积_____平方米;　　(二)赠与房屋的所有权证证号为_____;　　(三)房屋平面图及其四至范围见附件一　　(四)土地使用权取得的方式　　该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并赠与。　　该房屋的相关权益随该房屋一并赠与。　　第二条：因甲方_____，此房产所购的所有房款和税费均已有乙方代甲方支付，由甲方所购该房产并取得该房产房产所有权证。经协商一致甲方愿将该房屋赠与乙方，并在乙方能办理过户手续时积极协助办理。　　第三条：甲方保证房屋在此赠与合同签订前以及合同签订后一直到过户完毕期间该房屋权属状况完整和其他具体状况完整，并保证房屋不受他人合法追索。　　第四条：甲方没经乙方同意不得将此房产抵押、转卖或出租给他人，否则抵押、转卖或出租行为无效。如因上述行为造成乙方不能取得赠与房产的，甲方应如数补偿或退还乙方代为支付的所有房款和代交的其他等所有税费。　　第五条：甲方赠与乙方房产，本合同在双方签订经公证处公正后不可撤销。　　第六条：在乙方能办理该房屋过户手续时，甲方应按约定积极协助乙方转移办理过户手续。　　第七条：甲、乙双方定于_____时正式办理过户该房屋,双方定于_____前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：　　第八条：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋赠与给乙方。　　第九条：本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。　　第十条：本合同自甲乙双方签订之日到公证处公证之日起生效。　　第十一条：甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，提交北京仲裁委员会仲裁。　　第十二条：本合同一式_____份。其中甲方留执_____份，乙方留执_____份，为公正留执公证处_____份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。　　第十三条：甲、乙双方约定补充条款如下：　　附件一　　文本：房屋平面图。　　甲方(签章)：_____乙方(签章)：_____　　证件身份证号码：_____证件身份证号码：_____　　地址：_____地址：_____　　联系电话：_____联系电话:_____　　签约日期：_____签约日期：_____

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  应出示省政府或国土资源部代表国务院作出的征地批准文件。

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