如何选择物业管理公司

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• 136****3581

  当业主成立了业委会后进入合法的程序。
  通过物业管理合同对目前在管理的物业公司进入审核，提出物业管理中各项的整改方案，如果物业服务到位，你（们）没有理由辞退该公司，只能服务期到达后才能变更物业公司。
  如果通过整改还达不到合同的约定。那以书面形式向物业公提出终止。这里并不是个别业主的意思。要通告及召开业主大会进行的…。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:17:36
• 135****2316

  我国的物业管理从90 年代以来得到迅速发展，**早从我 国的南方逐渐兴起了物业管理公司，在管理的水平以及制度的建设方面，与发达国家的水平不存在着很大的差距。
  随着住房制度的改革，商品房逐渐代替国家实物分房，物业管理公司也替代了过去的那种政府或企业管理居住小区的方式。尤其是近几年来，随着人们住房消费观念的现代化 与房地产业的迅猛发展，购房者对居住小区的物业管理公司的资质水平越来越看重，管理不好的住宅小区也成为业主投 诉的焦点。
  住宅小区需要怎样的物业管理公司呢？应该说，物业管 理是**贴近人们日常生活的服务行业，它的服务内容不仅渗透到人们的家政服务，而且也在社区的环境中发挥着作用； 不仅从事居住小区的保安保洁、房屋维修等外在的服务行为， 而且还包括那些进入居民心灵的诸如社区文化活动等内在的 服务行为。它是兴起于 90 年代初的一种新兴的服务行业，起步时从内涵上说还相当粗糙，但随着人们的生活水平的提高与住宅 业的发展，这个行业也发展得相当快，如今有好些楼盘的物 业管理已达较先进水平。当然就整体水平来说，目前仍处于 “发展中”。随着市场的规范化与竞争机制的增强，业主对物业管理公司的水平要求越来越高，一个好的文化居住小区是离不开 优秀的富有经验的物业管理公司的。
  目前，部分物业管理公司已经通过 ISO9000 国际质量认 证体系，这对于提高物业管理公司的管理水平，在社会上树 立良好的企业形象提供了评判的标准。物业管理公司不是以盈利为主要目的的企业，它是以向居住小区提供优质、高效、热情周到的服务为宗旨，在业主、 政府与物业管理公司之间建立一定的关系，同时要特别处理 好业主与物业管理公司、居委会与物业管理公司、管理水平与收费标准这三种关系。
  1、物业管理公司是沟通业主与房地产行政管理部门之间关系的桥梁和纽带，能够及时让居民了解有关的房地产信息 和各种政策法规，做上情下达，为居民代办手续、代领证件， 了解房屋出租、转让等有关的知识，了解居民的政策需求， 同时能够向有关政府部门反映居民的意见。
  2、应处理好业主与物业管理公司的关系，业主是被服务 的对象，对于物业管理公司的选择具有一定的决定权，这是 一种雇佣与被雇佣的关系。业主是花钱买服务，物业公司的 服务水平高，业主满意，就雇你；反之，就可以“炒”物业 公司的“鱿鱼”。因此物业公司是业主的仆人，或者说是公仆。
  物业管理公司是融服务于管理，又融管理于服务的一种 特殊的服务物业，它既听命于业主，服务于业主，同时又起 着引导、管理业主的作用。即它不仅要迎合业主的口味，还 需要倡导一些新的居住观念，以引领人们走向一个新的居住时代。业主们对物业管理的要求自然各有不同，因此，如今在住宅小区内，一般都成立了业主委员会，以存异求同，同时 代表业主向物业管理公司提意见与起监督作用。
  3、应处理好居委会与物业管理公司的关系，两者虽然在住宅小区里同是管理部门，但前者是行政性的，后者是服务性的，各有分工。若分工明确，可避免不必要的矛盾发生， 发展的趋向是两者融为一体，目前深圳已有一些园区是以物 业公司代替了居委会的，他们也在尝试两者合为一体，自然 就无所谓有两个管理部门的矛盾了。
  4、应处理好管理水平与收费标准的关系，价格应该要体现管理或叫服务的水平。好的物业公司应该在服务项目上明 码实价，一项项地列出价格给业主看，让业主判断他们出的 钱值或者不值。如果其中的项目是业主认为不值的，就要降价，或者业主有权另请“高明”。
  目前管理得好的名牌楼盘，物业管理的收费已不是值与不值的问题了，而是超了值。即物业公司需要开发商投资补 亏，才可以保持良好物业管理水平的公司正常动作。至于园区的建设完成以后，即开发商撤场以后，这些物 业公司是否还能保持现有的良好的管理水平？从整体看，只 要物业服务够规模，物业服务价格就可以降下来；物业朝多种经营的方向发展，“堤内损失堤外补”，夜市降低物业收费 的一个好办法。
  居住小区好的物业管理公司，应具备优秀的物业管理人才、先进的物业管理设施与完善的制度这三大条件，同时应
  该能科学地、合理地处理好上述的几种关系。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:17:21
• 131****5682

  物业公司的选择在整个置业过程中也是非常重要的。
  业主选择物业管理公司是在首次业主大会召开，并选举产生业主委员会后进行的，一般由业主委员会具体操作。
  业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。
  目前，大多数小区采用邀标、议标的形式。这是因为业主委员会委员都是兼职，而公开招标、评标手续繁琐，委员们可能没有精力、时间；邀标、议标主要是有针对性地进行，效果也会是好的。
  在选择合适的“管家”时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。
  因此，应根据居住区域房屋类型和全体业主的消费观念、消费水平，以及所需物业服务的档次来选择相应的企业，**好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。
  另外，经验表明，由业主委员会成员以外的人员或者机构推荐企业为邀标单位比较公正。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:17:04

相关问题

• 问  总物业管理公司如何
  答

  　一、物业管理公司的创建分为营业执照和资质申报两个环节。　　1。营业执照注册一般为有限责任公司。注册资金按物业公司的等级计算，开始的时候为“暂定三级”（目前已经取消了临时资质等级），一年内有效，一年内需要重新评级，不然资质作废。从“三级”开始。三级的物业管理注册资金为50万元。营业执照你找当地的工商局先核名，然后开始工商登记、股权确认等一系列的程序。但成立过公司的人都知道，注册一间公司的手续是非常极其繁琐的，自己去办理跑上10次、8次很正常，而且还不一定可以顺利办下来。所以，建议有些“钱”还是要给别人“赚”的。建议你找当地一家代理注册的公司，花几千元他们会帮你搞定一些，不用自己麻烦。如果楼主你没有50万的现金，他们注册公司可以帮你代堑，注册后他们会抽走资金。在广东注册一个50万的物业公司，连代堑资金在内，10000元左右注册代理公司会帮你搞定一切，你只需要配合提供资料就行了。工商登记、税务登记、法人印鉴等他们会一并帮你搞定的。　　这时值得提醒的就是：如果你是让注册代理公司搞定50万的注册资金的话，其实这钱是不存在的，因为注册代理公司不可能“白”送你的，他们在你工商登记成功后，会将资金抽走的。所以在财务管理方面，应该是由楼主你或相关的股东向自己的公司借50元，签下借条留档，因为这50万是根本不存在的，在财务管理需要交待资金去向。即公司发生问题时，如有债务方面的纠分时，需要按照股权份额承担相应的风险。你的有限责任公司注册资金为50万元，即**大可能要承担50万元的风险。　　参考物业管理法律法规　　http://www.gywygl.com/PMRule.html　　二、物业公司资质申报条件，如下：　　（三级资质）：　　1.注册资本人民币50万元以上；　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书　　4.有委托的物业管理项目；　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。　　第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：　　（一）营业执照；　　（二）企业章程；　　（三）验资证明；　　（四）企业法定代表人的身份证明；　　（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。　　第七条 新设立的物业管理企业，其资质等级按照**低等级核定，并设一年的暂定期。　　第九条 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：　　（一）企业资质等级申报表；　　（二）营业执照；　　（三）企业资质证书正、副本；　　（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；　　（五）物业服务合同复印件；　　（六）物业管理业绩材料。　　即你领取了营业执照后，需要先到国土房管局物业科办理“临时资质”申报，他们会给你一年的时间。一年内你要办理“临时资质”转“三级资质”。如果一年内，你没有达到相关资质申报的条件时，你有两条路可以选择：　　1）无资质承接业务，目前这类型占物业公司总数的30%左右。但给物业科查到的话，要罚款，如果和当地物业科关系搞得不好的话，还可能被吊销“临时资质”。　　2）给专业公司代办，有实力的物业管理公司代办企业和物业科有关系（代办理营业执照注册的代理公司一般办不了这项业务，因为需要和物业科和建设部有关系才办理得，如果注册执照的代理公司跟你说办得了，要“小心被骗”。由于国家的相关部门很“那个”的，所以，有钱就能解决问题，在广东，三级资质代办需要4-5万元出证。　　参考物业管理网:　　http://www.gywygl.com/6/4068.html　　物业管理公司经营资质审批规定　　http://www.gywygl.com/54/7704.html　　我国物业服务公司的经营模式　　http://www.gywygl.com/6/8104.html　　三、　　1、关于你公司的内部组织机构应该是你如何定经营方向才能决定的。常见的物业管理公司架构分为三种：直线职能制，事业部制、混合型架构。不同的架构模式适应不同的服务市场，故相应设定不同的专业部门。所以楼主你应该要了解你的物业公司的业务方面。用“专业”的眼光分析上述三种流行架构当中哪一种适合你公司本身才可以定出精确的部门组织，另外，哪些职能自己组建，哪些职能委托社会专业的公司，都直接决定了你公司的内部组织机构。　　2、内部组织机构与你投入多少成本，如果维持公司总部的成本开支直接挂钩，即不同的投入会有不同的结果，正规化的物业公司多达10多个部门，小型的物业公司几个部门就组成了。这点没有定论，需要楼主你自己认真核算成本的。另外，根据物业管理这个行业的经验，“物业公司总部的支出应该与项目收入开支成本分计算，仅从项目摊分一定的合适比例”，这点是原则！请楼主你一定要注意了，因为这是两个完全不同的“账目”。　　四、物业管理行业与其他行业不同，人力资源的配置是**讲究“内功”的。物业公司总部的人员配置与接管项目的人员配套又是两套分离的成本计算原则。**“阳光”的成本核算要考虑三大原则：人力成本支出、固定成本支出和变动成本支出，这三大支出都有一个**合适的“阳光比例”。所以如何策划人力资源，既要配合阶段性的发展计划，又要不违反“阳光比例”，在实操时，要处处节省。且人力资源的配置又与内部的组织架构是直接“挂钩”的，人力成本又要“对内对外”相比较。所以不是简单安上“几个部门”，请上几个总监或经理就行的。这是“战略”层面上的事情。　　物业管理企业的收支分析　　先看看物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：　　一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；二是公众代办性服务费的收入；三是特约服务费的收入；四是物业企业的综合经营的收入。就上述的四种收入，经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析，可以看出，第一种的物业管理费基本是在政府物价部门控制的范围之内，为业主或者业主大会接受的价位，收费遵循的原则是公开、合理且与服务水平相适应。当一个物业管理区域的管理费用确定后，物业服务费基本成了一个固定值，不可能随意变动或者增加。第二种的公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费的收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。　　再看看物业管理企业的支出情况：　　一是物业管理的成本包含有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，我们在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费；　　二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用；　　三是核算财务费用；　　四是核算所得税。　　从以上的收支分析的中我们不难看出，物业管理企业的利润构成为：　　利润=营业收入–营业成本–管理费用–营业税金–财务费用　　在实际工作中我们做了一些调查，并针对调查的资料进行统计、分析，得出了如下的结果：　　物业管理企业的支出（企业是在规范化操作下），占物业管理费的比例分别为：　　人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护：15%；园林：5％；社区活动：5％；管理成本：17％，其它及不可预计费3%，总计物业管理企业支出费用占到物业管理费的95％。那么，企业的盈利值只有5%。　　参照这些数据，不难看出物业管理的确是个微利行业，哪个环节都不能稍稍出点问题，如果物业管理费不能正常、全额收取，那么一点微利都无从谈起。所以，从整个行业现状来看，如果能按照服务合同约定的内容提供质价相符的服务标准，我们说80％的物业管理企业都还处于亏损状态是一点也不为过的。　　参考物业管理文摘

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• 问 如何注册物业管理公司
  答

  根据相关资料总结如下供您参考： 据2015年9月1日实施的“三证合一”政策，您注册一个佛山公司需要经过的下面几个流程： （1）企业名称核准。因为新开业企业众多，现在核到一个好名称不容易，但是名称一旦核准，可以保留半年有效期，所以可以在注册公司前期就落实此项工作。 （2）确定公司注册地址。(如果比较急找不到地址也可以挂靠我们提供的地址，注意有一些行业是无法挂靠地址的，比如食品零售，具体可以咨询我们) （3）准备“三证合一”受理资料，办理开业登记。办理完成后取得印有统一社会信用代码的新版以登录佛山工商红盾网站查询详细的资料指引。 （4）刻章。 （5）需法人本人到银行开基本户。 （6）办理税务报到。 可能您目前关心的注册一家公司需要多少钱要多久，正常的注册公司只需要10-15个工作日，立华星财务专业代办，**快只需要3-5个工作日！ 外面代理注册公司的价格参差不齐，有的还有隐形消费，要慎重选择！关于注册资本资金，2014年3月1日，实行注册资本认缴登记制，放宽注册资本登记条件;注册公司不占用资金，不需验资费用。 另外，看您的具体经营项目不同，可能需要办理某些许可证，例如，食品流通许可证等。上述过程可以委托专业的「立华星财务」工商代办，更加省时，省力，省钱。

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• 问 如何成立物业管理公司?
  答

  您好，我是**网编辑邱巧玲。注册分公司和注册公司程序一样的。一、名称核定：1、开办公司的全体股东或股份有限公司的全体发起人签署的分公司名称预先核准申请书；2、公司的法人资格证明：经工商行政管理局加盖的公司《企业法人营业执照执照》复印件（用工商局的营业执照专用复印纸复印）；3分公司负责人照片两张、非当地户籍的需暂住证、计生证，有些地方还需要务工证；4、联系电话；5公司委托代理人的证明（授权委托书）以及被委托人的工作证或身份证复印件；6、主要经营范围；谢谢！

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• 问  如何开物业管理公司
  答

  1、先去办理工商执照，注册资金**低50万。公司名称里必须包含“物业服务”字样。2、办下执照后，凭工商执照，到石家庄住房保障和房产管理局物业管理科办理物业资质手续，具体资质办理方法咨询物业科3、物业经理证可以到石家庄劳动职业培训机构办理，这个证书遍地都是，如果不知道，也可以在物业科一并咨询，物业科的人都清楚。4、物业管理师已经停考，且物业师也不是办理物业公司的必备证书

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• 问 物业管理公司如何交税
  答

  也是要缴税的，写字楼和小区的物业基本都差不了多少，大同小异的

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