如何提高物业管理费的收缴率

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• 132****6210

  物业管理收费难的问题一直是困扰物业经营发展的一大瓶颈，综合物业管理的主体、市场、开发、收房阶段、服务和管理等问题，笔者认为，物业公司可以通过以下策略有效的改善和提高物业公司的收费能力和水平。
  设计施工不合理的解决策略：早期介入
  物业先天不足必将导致物业管理的混乱和收费的困难。在房地产开发的前期，选聘的物业管理公司就应该参入物业的设计方案的优化、施工方案的论证、设备安装的监督和施工质量监督的全过程，既为日后做好物业管理打下良好的基础，又可协助开发商把握好工作质量，在源头上减少工程质量纠纷。
  工程质量问题多的解决策略：理性承接
  为避免在业主入住后房屋出现质量问题而引起纠纷，物业管理企业在接管物业项目时必须严把承接验收关，分清责任，特别对于物业共用部位、共用设施设备要进行认真查验，并与开发建设单位或业主委员会办理承接验收手续，凡属于开发建设单位的责任，由开发单位负责解决（特殊情况下可让开发单位留下足够的资金委托具有修复能力的物业管理公司进行修复），为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。
  管理服务水平低的解决策略：苦练内功
  随着社会的进步和人们生活水平的提高，业主、物业使用人对物业管理服务的需求越来越高，物业管理市场的竞争也越来越激烈，物业管理企业要想在竞争中站稳脚跟，就应通过整合逐步扩大规模，降低成本，规范行为,做到主动服务、热情服务、文明服务、高效服务、人性化服务，以切实提高物业管理服务的水平，通过完善、优良的物业管理服务，消除业主对交纳管理费的不满情绪，为解决收费难创造良好的条件。
  费用支出不透明的解决策略：定期公示
  增强物业管理服务费收支情况的透明度，是尊重业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务，同时也有权知道物业管理服务费用在什么地方。物业管理企业有义务按照《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求，不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，实行明码标价，而且应当将收费表、收费清单、收费手册及使用情况向业主和物业使用人公开，以接受业主、物业使用人的查询和监督。
  收费手段太落后的解决策略：一卡通用
  实践证明，以往上门收费的办法收费及时率和收取率都不高，推行综合收费卡制度，不仅可以减少大量的收费人员，提高办事效率，降低服务成本，而且是保障居民消费应收尽收的好办法。所谓综合收费卡制度，就是将居民的水费、电费、煤气费、物业管理费、采暖费等统一存储在一个卡中，业主或物业使用人每月到指定代收代缴银行或收费部门，划卡结算。如果卡中所存资金不足，其水、电、煤气、采暖等均不能使用。目前，还没有实行综合收费卡制度的城市，应当积极进行试点，并在试点的基础上，总结经验，完善方法，尽快推而广之。
  依法维权意识弱的解决策略：完善法律制度，增强法律意识
  根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主或物业使用人，经督促仍不交纳的，物业管理企业可提起法律诉讼，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。而在诉讼中，还应注意：一是要先从不交纳物业服务费的业主中将具有煽动性、影响性，确实有钱不交费的“害群之马”告上法庭；二是要挑选没有任何理由拒交物业管理服务费的“钉子户”通过法律讨回公道。只有这样，才能达到预期效果，才能达到切实维护物业管理企业和大多数业主的合法权益目的。
  业主认识存在偏差的解决策略：树立正确认识
  新闻媒体、有关部门及物业管理企业应加大对《物业管理条例》及其配套法律法规的宣传力度，切实提高业主、物业使用人对物业管理服务的消费意识。向业主宣传物业管理取之于民、用之于民的宗旨，宣传专业化管理对住宅的保值增值功能，宣传交费合理、拒交可耻，不交、少交、欠交物业管理费不仅损害了物业管理公司的合法权益，更重要的是损害了全体业主的合法权益。
  消费水平不高的解决策略：增加合理补贴
  物业管理水平的提高与居民的经济能力密切相关，对于某些低收入职工来说，以合理的价格去购买物业管理服务，就有必要给以合理的补贴。据北京市预测，在补贴给职工工资5％的物业管理费以后，职工就可以承受基本的物业管理费支出。此外对于那些经营困难无力交费的企业及低收入家庭，建议有关部门应建立专项保障基金或以社会保障的办法解决。
  消费侥幸心理的解决策略：公众力量约束
  明确将“不拖欠管理费”条款列入《业主公约》，由代表全体业主共同利益的业主委员会配合物业管理公司催缴，以有效提高管理费的收缴率，杜绝搭便车现象。对于交费的业主和不交费的业主，进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”，特别对经说服教育无效的业主采取“上牌”公示的手段，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论、公众力量起到应有的监督作用。
  自主权难发挥的解决策略：公开竞标选聘
  要从源头上消除欠费现象，就必须尽快扩大推行物业管理招投标机制，由政府主管职能部门牵头，让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择。这样才能使广大业主的权利得到应有的保障，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中脱颖而出，才能有效的提高服务质量和降低管理费用。
  售房广告承诺难兑现的解决策略：多管齐下
  开发商要诚信务实，不欺诈业主，确保房屋及设施设备质量合格，并严格执行国家的有关规定，制定房屋质量保修证明和物业使用说明书，向业主明示后发放。
  消费者要加强自我保护意识，在购房前要到专业机构咨询开发商以及物业管理公司的情况，避免在购买商品房时被虚假广告蒙骗上当。倡导业主用合法方式保障自身权益，一旦在入住后发现房屋质量及开发商承诺没有兑现等问题，要通过合法、有效途径解决问题，不应以欠交管理费方式表示抗议。
  物业管理企业要努力履行开发商的物业服务承诺。项目的开发商在楼书和广告宣传中，明确承诺了“五星级”酒店式服务标准的同时，出资组建或选聘了物业管理公司。为此，物业管理公司理应想方设法地为开发商履行承诺，在规范化服务和个性化服务上，真正做到以为业主服务为中心、以业主满意为标准，从而为管理费的收取营造良好氛围。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:49:59
• 146****8418

  物业管理费用难收是个很棘手的问题，很多是业主暂时忘记，这种情况下，可以通过微信提醒，短信提醒的方式进行提醒，多次提醒拒缴费用的，可以暂停物业服务。如果门禁系统进行设置，对讲系统也可以进行设置。这并不是要把业主拒之门外，而是要通过公共设施进行提醒，业主在公共场合下被提醒，能提高物业缴费率。（所谓的智慧社区可以针对这一点进行系统开发。但是普及不到的地方就难说了。）
  等到业主不缴物业费的时候在想着提高缴费率，有些晚了，平时还是要把服务做好，对个别的人群难免要更用心。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:49:45
• 158****2854

  有几个方法：
  1、考核。将催费成效与工资直接挂钩。适用于有能力不老实的员工。
  2、培训。建立标准催费程序，加强催费技能培训。适用于能力欠缺的员工。
  3、换人。换一个塌实肯干的人，辅以言语洗脑，待其积极性消退后再换人。
  4、规范管理。催费问题是服务水平低与社搜索会物业意识淡薄综合作用的结果，前者可以通过规范话管理得以提高，后者可以通过对社区文化的规范化管理得以逐步提高。适用于想做大做强的企业。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:49:29
• 141****4440

  我们的实践经验是：
  1.首先引导业主交付时办理银行卡支付方式；
  2.日常管理服务工作扎实开展，加强与业主的沟通交流，赢得业主的理解、支持和配合（这绝不能玩虚的，否则**终是自食其果），尤其是针对空置或不常居住的业主，定期做好关怀（尤其是针对灾害性天气后给他报一个平安、节假日给一个问候）；对于房产工程质量遗留问题，及时协调处理；
  3.尽量不积累问题，尤其是因物业服务不到位的问题，要及时化解，否则，陈年老账越久越多；
  4.尽量引导业主年初、季度初就全年交费，避免年底再集中突击；
  5.分片包干、责任到人、纳入考核，大家会各显神通；
  6.上述方式你都切实做了，还不奏效的，建议你采取技术处理等方式对他做好善意提醒，再不奏效的，请你毫不犹豫的将他送上法庭，法院100个支持你（但是你每年的催缴书面记录必须妥善保留）
  7.以上都不行，不能达到你们项目盈亏平衡的，请你们老总快刀斩乱麻，毫不犹豫地把这个项目扔了。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:49:15

相关问题

• 问 如何提高商场物业管理的收缴率?
  答

  就你所提出来的问题，我们以前也是毫无办法。后来我们发现我么毫无办法是因为对业主始终存在一种幻想“业主一定会交纳管理费用”。岂不知就是我们的这种简单思想，使得企业损失很多。后来我们采取了适当的措施，例如：每次催缴费用的时候，使用摄像机（或者录音机）把现场情况摄录下来作为证据。上门催缴三次以后准备提起诉讼（正式通知业主你们要做的诉讼）。上面的办法可以把交费比例提高85%以上。祝你们好运！

• 问 物业管理费收缴率一般是多少啊？
  答

  物业管理费收入税率是6%，征收率为3%。其中，连续12个月物业管理费销售额达到500万元以上（含500万元），为一般纳税人，适用税率6%，连续12个月物业管理费销售额未达到500万元，则适用3%的征收率。

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• 问  如何提高物业管理费的标准
  答

  法律规定好了的东西就不能提高了。需要严格按照法律条文办事。要是按照你们的意思，理解为多种经营倒是可以的，就是你们物业公司提供相应的额外服务，可以收取合理的费用。还可以在公共区域安排广告，或者电梯里面安排广告。所有的收费项目都要是自愿的。相应需要遵守物业服务收费明码标价规定和物业服务收费管理办法。这两个法律性质的文件。不可以乱收费的。

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• 问 收取物业费有哪些好的方法？如何提高物业管理费收缴率.附催交物业费的方法？
  答

  1、利用春节将至机会，将公司苗圃自行培育的小盆栽鲜花配以新年贺卡为礼物，逐户送达业主并致以物业管理方的新年问候。此做法符合当地习俗、自然流畅，且有礼轻意重之意。新年贺卡上的主要内容包括：“某物业管理公司某服务中心全体员工恭贺新年、合家欢乐等内容”，落款除单位外，还应有服务中心经理签名。“送礼”活动要求管理人员共同参加，并要与业主进行适当交流。管理费催交的序幕由此拉开。 2、按照中国人过年的习惯，过完十五年方结束。故农历十五以后，再次以物业管理公司服务中心名义向全体业主派送新春贺卡，派送形式与上相同。但此次派送贺卡时附带一张服务中心致业主的“温馨提示”，客气委婉地提示业主主动按时缴纳管理费等等。同时，服务中心展开多种手段和多样形式的宣传活动，主题围绕“物业管理服务的涵义和内容”以及“缴纳管理费是业主应尽的义务”等内容进行。 3、“温馨提示”预定缴纳时间截止后５日内，在小区公告栏以公告方式鸣谢，对缴纳管理费业主表示感谢并公布名单。同时宣传核心转向“缴纳管理费是业主应尽的义务，不交管理费是侵犯其他业主的合法权益的行为”等主题。以舆论宣传等方式敦促业主限期主动缴纳管理费，此阶段约为7－１0天。 4、敦促期结束后，开始实施连续催交行动。选择统一行动时间，以每三天或每四天发一款的频率，将事先设计好的十款管理费催交通知书分次送达未交管理费的业主。为强化效果、增加压力，管理费催交通知书的颜色应由浅变深，口吻、内容也应逐步趋于强硬。自第六款开始，要求业主签收，并计收滞纳金，此阶段是催交工作**为艰苦的时期。 5、催款通知书全部发出，业主逾期仍然未交管理费，则服务中心公开向业主发出“告部分业主书”，对未交管理费业主进行谴责并公布名单，限期缴纳，逾期不交将采取必要的措施。为进一步督促，将每栋欠费业主名单及金额在楼层公告栏公告。同时，加强“管理费与业主义务”以及相关法规知识等的宣传。 6、经过以上二个月左右的工作，业主欠交管理费的面一般会缩减到业主总数的１０％以内。这表明管理费催交取得决定性的胜利。余下欠费业主、拒交到底的少数业主，应采用联合业主委员会共同做工作，采用行政仲裁或寻求司法解决等途径和手段以求问题的**终彻底解决。

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• 问  如何提高物业费收缴率
  答

  落实责任制，实现以制度对员工的管理和驱动按照的公司的统一要求，各分公司客服部进行了配套制度改革，建立了各方面的管理责任制，这主要包括：建立首问责任制度。由部门经理统一负责，各管理人员实行分工统筹的分片包干责任制。将所属范围多种物业费，按照楼宇的性质、面积的大小、难易程度进行分片负责，每位员工对自己责任区从收费、保洁、公共部位巡视和遗留问题的处理建立首问责任制度。建立绩效考核制度。收费工作一直是客服部难度**大的工作。收费工作实施绩效化，从而激励员工收费的积极性，提高收费水平。按照员工工作表现，工作业绩进行绩效考核，每周、每月都公布收费的考核百分比率。绩效工作奖金的发放打破了公司“大锅饭”的规律，提高了员工的工作积极性，彰显了公司绩效考核的目的和效果。坚持全方位、全天候、全员参与，提高物业费收缴率。各分公司客服部收费率大幅度的上升，得益于“收费是物业生存之本”的风险意识，物业员工对物业收费工作的重要性、紧迫性有了深刻的认识和切身的感知。催费形式多样化。加强节假日催收物业费，是我们提高物业收费的基本原则。客服部以前主要采取的办法，是电话和张贴书面通知的催缴方式，这两种催缴方式存在收费效率低和业主交费积极性差的问题。因此，根据小区的特点利用节假日或夜间去业主家收费，增加了物业员工和业主交流的机会，同时，确保楼长和收费员在收费高峰周六、周日全员上岗。并通过日常工作在上楼安全巡视和保洁等工作中，加强与业主的沟通，侧面了解业主的家庭特征、生活规律、基本经济状况，在攀谈中巧妙谈及物业服务工作和物业费的事宜，为日后收费奠定基础，保证收费效率。收费措施服务化。通过提高业主满意度，增强业主交费意愿。收费工作是物业服务管理水平的体现，物业服务管理水平是收费的基础。因此，服务是提高物业收费的根本。公司将所辖的物业小区存在的工程遗留问题和业主日常遇到的维修、服务质量差等物业管理情况进行梳理、划分开发单位、业主、物业服务公司的责任，有重点、有步骤的解决问题，利用物业项目现有的资源，争取社会资金投入，不管问题轻重都积极地解决，使业主因物业服务公司无微不至的服务感动，逐步提高业主缴费的积极性。以“画句号工程”为切入点，解决老、难、拖欠费户的问题。客服部针对物业欠费户制定了“画句号工程”工作计划。全面突破性的解决一年以上业主欠费问题，我们的具体工作办法是：首先由各楼长和业主约定时间，再由客服部经理入户进行沟通，是维修不到位还是保洁质量差，立即通知相关部门人员现场共同交流，采取现场处理和限期整改的办法，无论事情大、小、轻、重快速解决。通过沟通和解决实际问题，缴费率立竿见影地提升上来。对个别恶意欠费且较多的业主通过发律师函、诉讼等法律手段，取得了一定的效果。例如：度第三方客户满意度调查，客户满意率为95.9%。02class开展物业员工业务培训和具体工作相结合：一是，对本部门员工服务业务进行培训，举办收费技巧交流会，提高物业服务水平和收费技能。同时，每周公布一次各楼的物业收费情况，这种方式对员工是一种激励和鞭策，进一步地落实了绩效考核制度。二是，定期召开业主欠费情况分析会，重点针对长期欠费户，分析具体原因，同时让其他部门参与，一起献计献策，达到提高收取欠费的效果。三是，客服部和居委会选出各楼业主代表，会同派出所管片民警一起和欠费户进行沟通，通过他们向业主宣传物业服务公司是微薄利润的服务性企业，只有业主缴纳了物业费，才能保证小区的和谐，共同维护小区的保洁、秩序维护和设施设备。四是，对于国家新出台的物业管理政策和法规举办专题学习班。同时邀请业主参加，解读文件精神，从而指导收费工作。五是，每次接到业主报修电话或者替业主代收邮件时，一定先查看业主是否欠费，如果是欠费的业主，我们在维修和送邮件时，边工作边进行物业催欠费的宣传。六是，加强外包管理工作，客服部管理的保洁工作是外包形式。日常工作中，做到监督其按计划进行员工培训，做到有检查、有考核、有奖惩，不断提高服务质量。03class摆正位置，开展多种活动，建设和谐小区物业服务公司的衣食父母是业主，为业主提供贴心的有价值的服务，赢得业主的满意是物业服务永远追求的目标。客服部是实施具体工作的重要部门，一点一滴的工作都会给物业服务公司的形象带来影响。几年来，客服部始终坚持：春节前夕，为按期交纳物业费的业主，提供免费的保洁卡，在腊月二十三小年之前送到业主手中；每年大年初一，客服部员工都冒着凛冽的寒风，到小区向业主拜年，同时，送上一份吉祥的小礼品；正月十五时，客服部协同物业服务公司举办丰富多彩的有奖灯谜活动，让业主们在小区内就感受到元宵佳节的传统氛围；八月十五，我们组织“情浓中秋，赏月观影，心系业主，和谐共融”的中秋活动；圣诞节我们举办“甜蜜圣诞，温馨祝福”为主体的联谊活动。每次前来参加活动的业主络绎不绝，受到业主的好评和欢迎，客服部员工是首当其中的组织者和参与者，在活动中拉近了与业主的距离。每年当中，客服部员工都会为业主结婚操办，帮助张贴“喜”字、铺地毯，协调安保部根据车型安排婚车在小区的进出线路。为了推动收费工作，只要力所能及的事情我们都会去做。04class提高员工素质，主抓岗位培训，提高服务质量客服部是物业服务公司与业主沟通的桥梁和信息中枢，决定着物业收费成与败的关键，客服部员工的服务水平和服务素质直接影响着全物业服务公司整体工作。公司各客服部在做好收费工作的基础上，重点抓员工服务管理工作：首先要求员工统一着装，系领带，使客服员工保持良好的形象；提高客服员工的服务水平；组织员工学习现代物业服务企业管理理念，提高员工的综合素质，树立“周到、快捷、耐心、热情、细致”的服务思想，将该思想贯穿到对业主的服务之中去；学会换位思考，在服务中切实将业主的事情当成自己的事情对待；使员工认真用物业服务标准要求自己，从这些标准中寻找在实际工作中的工作差距，制定改进措施。返回搜狐，查看更多

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