楼盘如何定价的

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• 154****5913

  环境：住宅楼盘要看宜居程度，也就是居住品质。商业楼盘，要看商业氛围。比如：居住环境、商业环境、自然环境（你看，只要是滨湖、滨水，就能扯出一大串的东西）等等。
  
  　　区域配套：所谓配套，通俗点就是周边有没有银行、**、医院、菜市场、超市等等相关。
  
  　　交通：无论是商业还是住宅楼盘，交通的通达度，都很重要。比如，有个楼盘建设的品质很高，但是，开车进去之后就出不来了，太堵？或者太远、或者主要出行路线太陈旧等等。
  
  　　竞争项目的定价，你也卖楼盘，我也卖楼盘，我卖1W，你总不能开价2W。竞争项目的楼盘也是定价参考因素之一。
  
  　　开发商、投资商的财力：有钱的主，资金链富裕就不着急，通常，大财主都有钱有渠道请到好的设计公司规划公司，设计出来的产品自然也不错；次一点的资金链紧张，就会相对定价略低、优惠幅度大一点，这样去化的快。销售周期短，不会拖着资金链。

  查看全文↓ 2018-07-17 10:48:46
• 133****2395

  中山二手楼盘
  大自然广场
  均价：13000元/平米
  位置：沙溪镇新濠路60号（华发生态园右侧）
  盛景尚峰中央生态花园
  均价：10000元/平米
  位置：东区中山四路86号（起弯道与中山四路交汇处）
  星汇湾
  均价：10000元/平米
  位置：石岐区中山二路与悦来南路**交汇处
  以上价格来源于网络，仅供参考，具体价格以购买时为准

  查看全文↓ 2018-07-17 10:48:33
• 147****9506

  
  　　一般来说，市场上很少见到低于9折的大幅度折扣，“内部认购期间，**高可获7折优惠”、“一口价单位**高8折”等煽动性的语言，加上触目惊心的大红“X”，往往很吸引眼球。另一方面，这样的价格策略，也很轻易给消费者带来心理上的满足感，认为捡到了大便宜，对销售往往有所促进。不过，这样的策略不是所有的楼盘都适用，如豪宅楼盘的买家对此就不一定“感冒”。
  
  　　现象二
  
  　　高价开盘增加市场认可度
  
  　　有的楼盘在开盘之初，不跟随周边市场的价格，以较高售价推出市场。如去年，珠江新城某楼盘开盘时号称要以2万元/平方米的定价进行销售，而当时周边楼盘的定价不到1.5万元/平方米。
  
  　　专业人语
  
  　　使用这样的定价策略可以避开价格战，利用买家“一分钱一分货”的心理，向客户传递楼盘高素质、高品质及强大的**能力，非凡是中高档楼盘，绝大多数购买者为二次置业，这种定价方式可以强调楼宇的保值**作用。此外，高价还可以吸引消费者的注重，提高楼盘知名度。
  
  　　使用这种策略的楼盘针对的主要是高收入人士，价格对买家的购买欲影响不大。但只适合实力雄厚的发展商在销售高档楼盘时使用，且在竞争激烈时，轻易被其他素质高、楼价相对较低的竞争对手抢走客户，高价也增加了楼盘销售的难度，回笼资金速度较慢。
  
  　　现象三
  
  　　大差距定价增加控制力
  
  　　“均价”的高低一向是人们判定楼盘价格的标准，但近期不少楼盘都采用了拉开高低价格距离的“差价”营销方式。如近期销售的天河区某楼盘，同为洋房产品，价差达3000元/平方米以上，价格跨越幅度大，南向和北向单位相差达数十万元。据发展商介绍，这样的定价策略，使得更多消费者都可以挑选到自己中意的单位，也使得客户层面进一步扩大。
  
  　　专业人语
  
  　　这种定价方式可以拓宽楼盘的客户层面，还可以增加发展商对销售进度的控制能力。房管部门严格监控发展商的“捂盘”行为，所有单位一旦拿到预售证就必须销售，但发展商完全可以通过刻意提高某些暂时不预备卖出去的单位的定价来达到控制销售进度的目的。另外，由于部分单位用的是高定价，也很轻易形成价格参照体系，让购买低价单位的人获得很大的心理满足。当然，什么才是合理的价差，对发展商的水平有较高的要求。
  
  　　现象四
  
  　　低开高走敦促买家入市
  
  　　低开高走是现在不少楼盘都采用的定价策略。发展商为了吸引顾客，以较低价格开盘，以聚集人气，形成热销局面，随后再根据施工进度和销售情况把售价提高，达到**终的销售目的。
  
  　　专业人语
  
  　　这种做法的优点是：每次价格上涨都能给前期购房者以信心，还可以刺激未购房者尽快购房。但并非每个项目都可使用。首先，楼盘的发展商必须有足够实力，只有优秀物业才会受到买家追捧。其次，必须控制好升价的幅度，升幅不能过多过快，否则销售后期应预留的升价空间过去，轻易让竞争对手夺走顾客。
  

  查看全文↓ 2018-07-17 10:45:02

相关问题

• 问 楼盘是如何定价的 哪些因素影响楼盘价格
  答

  我们在看房时总会问房价。比如我们知道某一个区域的房价3万/平，而另一个地方却只要7000/平。那么房价是如何定出来的呢？哪些因素影响了楼盘的价格呢？ 楼盘定价 综合起来也就3点，1、财务测算决定价格下限；2、市场环境和销售计划决定价格上限；3、产品规划决定内部结构。 首先，财务测算是第一个环节，是定价的基础。所谓的财务测算就是根据财务活动的历史资料，考虑现实的要求和条件，对企业未来的财务活动和财务成果作出科学可预计和测算。它是财务管理的环节之一，其主要任务在于：测算各项生产经营方案的经济效益，为决策提供可靠的依据，预计财务收支的发展变化情况，以确定经营目标，测定各项定额和标准，为编制计划，分解计划指标服务。财务预测环节主要包括明确预测目标，搜集相关资料，建立预测模型，确定财务预测结果等步骤。 财务测算要达成的**终目的其实很简单：不同售价的利润率水平。除了利润率，由于不同的价格会有不同的销售速度（营销来根据产品和市场情况预测），所以还要看回款速度的要求。基本上来说，**低保证的价格，是由**低利润率结合能够接受的回款速度要求来倒推的。 回款速度这一点容易被很多人忽略，房地产毕竟是个玩现金流的类金融行业，所以有时候项目因为急于回款而做价格优惠时（更常见的是给全款客户更高的优惠），那可确实是真金白银占便宜的机会。 然后，在**低价格基础上，根据市场环境（包括和竞品的对比、客户分析、政策分析和判断）和销售计划来确定每年的价格水平，以保证在客户层面有足够的需求量，和竞品相比有足够的竞争力。这个环节只需要回答一个终极问题：这个价格能不能在XX月里卖掉XX套？这是对经验需求**大的环节。 当然这个环节不是一项独立的工作，实际上属于整个营销定位和策略制定里的，要为这个价格找到它的合理性——市场和政策是否支持、客户从哪来、为什么购买、面对哪些竞品、有哪些机会和威胁等等，这也是营销里**有技术含量的工作之一。 **后就是技术活了，一个楼盘里面，每个房子之间的价格关系。价格关系其实有由两个部分组成的：物理属性和价格策略。 物理属性就是大家都能想到的、买房常看到因素了，朝向、景观、户型结构、楼层等等。价格策略指的是不同产品之间的价格关系能否在相互对比的情况下，促使客户更快的做出购买决定。**理想的状况是按照波士顿矩阵来设计（这其实需要直接指导产品研发，在前期就预埋条件），**常见的则是价格标杆，比如**相对量少但价格高，让大多数客户觉得其他房子的价格很划算等等。价格策略是**灵活多变的打法，在销售过程中也会不断变化的。 楼房定价除了上述因素之外还有具体的一些因素需要根据当地的具体情况来综合考虑。总的来说，定价大的因素有财务指标、市场环境、销售计划、产品规划和价格策略等。对于购房者来说，明白了楼房的定价规则，也能够综合起来筛选出适合自己的区域和房源。

• 问 楼盘是如何定价的?哪些因素影响楼盘价格?
  答

  简单说点框架的东西：1、成本导向定价，就像楼上的所说的，把所有的成本算进去，再加上预期的收益，算出一个定价。2、需求导向定价，考虑下顾客的接受水平来制定价格。这个基本没有采用的。3、竞争导向定价，主要考虑竞争楼盘的价格。

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• 问 开发商一般是怎么样跟自己的楼盘来定的？
  答

  一般而言,开发商会结合建筑成本/管理费用/财务费用/营销费用/不可预见费用/税收费用/楼面成本来确定自己的成本价.而项目销售订价往往由营销部门或营销***机构来完成.他们订价的主要参照物是基于现售条件,结合项目可能的竞争优势与个性特点,分景观/朝向/套型/创新点/地段/服务品牌/物业定位/规模/新卖点等,以区域均价为蓝本加减后确定第一波试探市场的价格,然后通过运筹过程来识别该价格的可接受程度,作为项目正式推出的初始价格。

• 问 楼盘是如何定价 哪些因素影响楼盘价格
  答

  楼盘的建安成本差异不大，为何不同的楼盘的价格却如此不同？有的楼盘即使是自住，配套和周边设施差异也不大，而价格却可以差到好几万？购房指南就来解释下，楼盘定价的依据都是什么？ 在拍地之前，这是被深刻研究过的，定什么价格，一般以周边同类同质的竞品楼盘为参考，然后进行细化的比较，制定预定价格，进行静态效益动态风险的评估，如果利润率在10%以上，一般才会考虑拍地。 等到预证下来开始卖的时候再根据市场行情调整价格，以回款速度和利润控制为目标。至于影响价格的因素，主要有以下几个方面： 1、楼板价（招拍挂或者协议或者......）； 2、建安成本； 3、本身品质定位（高端项目定位与刚需区别）； 4、户型设计优劣势（90平三房还三开间朝南什么的）； 5、精装标准； 6、商业配套（自身有无商业配套；距本市个区域商圈距离）； 7、交通配套（公交站，地铁站）； 8、学区（幼儿园，**，好的学区房溢价空间大的不得了）； 9、周边环境（有无高架、菜场、垃圾场、变电站、臭水沟）等等。 这些都是看的到的显性因素，还有的就是开发商根据自身情况做的调整，比如现金流出问题的之类，再有的就是市场行情，这个很明显，市场差的时候降价促销此起彼伏。 综合一下，主要的以下几个指标： 1、财务上安全性：就是成本因素的综合考虑。除了建筑和土地成本外，资金获取的成本、营销成本也在其中。算财务安全是要知道底线在哪儿。 2、投资人预期收益：这个不用细说了，通俗讲就是老板想多长时间拿回多少钱。是要都卖掉还是要留一部分自用。 3、竞争比较：同地块或者同档次或者同类别产品，别人多少钱，这个就相当于是市场标尺了。按照这个标尺来做自己的价格，风险会比较小。 4、消费者预期：顾客判定你房子值多少钱？ 5、**重要的一点——就是消费者支付能力：他们从哪儿弄钱？一般采取什么支付形式？能接受和容忍什么价格？在不同的时间不同的市场背景下这些都不同。有时候开发商在做产品的时候，就是先确定我们要做一个总价一百万、**30万的产品，然后再落户型。 以上5点，基本就周全了。具体应用可以很灵活。

• 问 新楼盘开盘怎样定价格？
  答

  开盘价是指合约开市前五分钟内经集合竞价产生的成交价格。如果集合竞价未产生价格的，以当日第一笔成交价为当日开盘价。如果当日该合约全天无成交，以昨日结算价作为当日开盘价。收盘价是指合约当日交易的**后一笔成交价格。如果当日该合约全天无成交，则以开盘价作为当日收盘价。　　在股票交易中股票是根据时间优先和价格优先的原则成交的，那么，每天早晨交易所刚上班时，谁是那个“价格优先者”呢？其实，早晨交易所的计算机主机撮合的方法和平时不同，平时叫连续竞价，而早晨叫集合竞价。 每天早晨从9:15-9:25是集合竞价时间。　　所谓开盘价集合竞价就是在当天还没有成交价的时候，你可根据前一天的收盘价和对当日股市的预测来输入股票价格，而在这段时间里输入计算机主机的所有价格都是平等的，不需要按照时间优先和价格优先的原则交易，而是按**大成交量的原则来定出股票的价位，这个价位就被称为集合竞价的价位，而这个过程被称为集合竞价。直到9:25分以后，你就可以看到证券公司的大盘上各种股票集合竞价的成交价格和数量。 有时某种股票因买入人给出的价格低于卖出人给出的价格而不能成交，那么，9:25分后大盘上该股票的成交价一栏就是空的。当然，有时有的公司因为要发布消息或召开股东大会而停止交易一段时间，那么集合竞价时该公司股票的成交价一栏也是空的。因为集合竞价是按**大成交量来成交的，所以对于普通股民来说，在集合竞价时间，只要打入的股票价格高于实际的成交价格就可以成交了。所以，通常可以把价格打得高一些，也并没有什么危险。因为普通股民买入股票的数量不会很大，不会影响到该股票集合竞价的价格，只不过此时你的资金卡上必须要有足够的资金。　　从9:30分开始，就是连续竞价了。一切便又按照常规开始了。　　集合竞价是指对一段时间内所接受的买卖申报一次性集中撮合的竞价方式。我们知道，每天开盘价在技术分析上具有重要的意义。世界各国股市市场均采用集合竞价的方式来确定开盘价，因为这样可以在一定程度上防止人为操纵现象。在咨询文件的创业板交易规则中，对集合竞价的规定有两点与主板不同：第一，集合竞价时间拉长。由原来的每交易日上午9:15-9:25为集合竞价时间，改为每交易日上午的9:00-9:25，延长了15分钟，这使得参与集合竞价的申报更多，竞价更充分，加大了人为控制的难度，也使得开盘价更为合理，更能反映市场行为，体现了公平的原则；第二，文件规定，每交易日上午开盘集合竞价期间，自确定开盘价前十分钟起，每分钟揭示一次可能开盘价。可能的开盘价是指对截至揭示时所有申报撮合集合竞价规则形成的价格，这条规则在主板中是没有的，主板只公布**后集合竞价的结果。这条规则的意义就在于加强了对投资者的信息披露，使投资者能够更多、 更细地掌握市场信息，特别是对于新股上市首日的集合竞价，意义更加重大，它使投资者能够提前在集合竞价期间就掌握较为充分的市场信息，从而作出决策。这体现了市场的公开原则。

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