咨询一下，评估价是交易价吗？

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• 157****5761

  评估价低，交易价高。
  一，房地产评估采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。
  二，一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数**终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。
  三，二手房定价相关系数：
  影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5%—6%的系数，西向减10%；多层住宅楼层以3层—4层为准，底层减5%—6%，顶层减10%；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，过去造的新里、旧里**多可减40%；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2%—5%，明间与暗间又有区别；还有得房率的高低与加减系数也密切相关。
  同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，**终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。
  四，二手房的时效性：
  业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个**重要的特征———时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：“我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖25万元，我的估价才24万元？”影响旧房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为0，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。
  另一方面，旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的“信任危机”。
  五，定价因素：
  1，房屋因素
  旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为－3%，7层为－5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为－5%；而朝向如无朝南窗则为－5%。
  房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。
  2，环境因素
  环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中**区的为+15%。
  3，心理因素
  如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8%。
  六，测算价格
  二手房，以同地区商品房价格为基准：
  房屋因素
  （1）折旧：年折旧－2%
  （2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10%
  （3）楼层：2、6楼－3%；7楼－5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5%
  （4）朝向：无朝南外门窗－5%
  环境因素
  （1）无物业管理－5%
  （2）非独立封闭小区－5%
  （3）有省、市重点**区+15%
  心理因素－8%
  
  举一个实例来验证一下：
  房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。
  土地级别：二级地区。
  房屋结构：混合一等
  套型：“三小”套型－10%
  建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2%）=－24%
  楼层：共七层，此房位于二楼－3%
  朝向：南北
  物业管理：非小区、无物业管理－10%
  学区：重点中**+15%
  心理因素：－8%
  当地商品房价格为：4500元/平方米
  4500－（4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%－4500×15%=2700（元/平方米）。
  因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:32
• 134****2559

  不同
  评估价单有一套房屋评估办法，根据房子的房龄，结构，建筑年代，楼层，朝向，装修，周边配套设施以及折旧等等，来出具评估价，所以比实际成交价要低。
  
  贷款才需要做评估，评估报告交给银行后，银行按照此价格的百分比予以批贷，银行就是为了降低它的风险。原则上，银行不会按照市场价予以批贷，如果一旦借款人断供，等于银行花市场价买了一套房，这是不可能的。所以评估价要低于市场价，银行再按评估价的50-70%放贷。
  
  评估公司是银行认可的，且必须经过的一道门槛。现在银行一般不直接针对借款人承接业务。
  
  评估是在签完合同后开始的。银行只有见到评估报告才会做审核、批贷的工作。
  

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:18
• 145****4037

  房屋买卖时实际成交价是买卖双方协商确定的，在办理过户时由于很多税费都与买卖价格有关，以前大多数人都会在合同上以低于成交价格申报过户来逃税，所以房产和税务部门聘请中介评估机构对每个地段的现存房屋进行评估定价，作为**低交易价格，如果你的实际成交价低于评估价，一般按评估价计税，高则按实计税。这里有三个概念：“实际成交价”只有你们双方自己知道，“评估价”是**低交税价格，“过户价”则是体现在办理手续上的价格。
  银行贷款抵押的价格看该银行怎么定，他可以参照统一评估价，但一般是单独对你的房屋进行评估定价，有单独的评估报告，这就与过户价无关了。

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:10
• 152****9187

  二手房一般来说估价低，交易价高。
  1，房地产评估采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。
  2，一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数**终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。
  3、二手房评估价然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
  4、二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。
  

  查看全文↓ 2018-07-31 09:20:04

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  当然按成交价啊

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  你的这个问题不好回答，只有鉴定机构才能回答这个问题 但是法院委托鉴定机构进行价格评估，鉴定机构会按照日前房屋的市场交易价格作为基础进行鉴定评估，主要依据要看房屋年限（房屋寿命）房屋所在地及该地房屋买卖的日前市场价格，可能还有个折旧的问题，评估需要的依据在鉴定机构都有，一般评估下来和日前市场价差不了多少 房地产评估要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，房地产估价应以股价对象的**高**佳使用为前提进行估价 估价还得由鉴定机构进行实地勘察 至于你说的评估损失问题，你再具体一些，如果没有什么忌讳的，说得越详细越好，这样回答你的问题就会更全面一些由于我不是专业人士，所以只能说的比较粗略以下是有关专业人士的回答：在二手房价格的评估中以下几个因素的影响**为关键。首要因素：位置、地段。二手房与新房价格一样，城里的比城外贵。市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下能产生很大的落差。第二因素：房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围也可达数百元。第三因素：房屋户型朝向。很多人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响，价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元—200元左右。第四因素：房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。第五因素：市场方面因素，这是**重要的一个环节。市场不同的需求同样决定房屋的价格，根据房屋实际使用用途，同样的房屋其价格并不一样，有时差异很大你可以根据以上因素估计一下至于是否是挂牌价还是成交价我就不太清楚了我这有一份农村房屋鉴定报告估价的结果主要根据面积、结构构成（比如砖混）、所用材料的目前实际购买价格计算，比如砖混一平米是多少钱，**后将所有材料的价值进行相加得出结果所以相比较，二手房屋评估，依据的市场交易价格应当是你说的市场交易均价，房产价值评估出来，应当和市场交易均价差不多，但你的房屋如果是同上述前四个因素中占好的方面，价格可能就高一点，真是不好意思，我的水平只能到这里了

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