如何判定经济适用房买卖合同无效

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• 136****8647

  (一)现行法律对合同效力的规定 关于合同无效的情形,《合同法》第52条规定了五种合同无效的情形,一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;二是恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;三是以合法形式掩盖非法目的;四是损害社会公共利益;五是违反法律、行政法规的强制性规定。二手经济适用住房买卖合同纠纷诉讼中,主张合同无效一方通常以第四项和第五项为主要理由。这里涉及到两个关键词,即公共利益和强制性规定。 关于公共利益,目前尚没有法律对其定义和范围作出明确规定。公共利益不仅出现在合同法,在我国的宪法和物权法等法律规定中都有体现,作为一个抽象的概念,如何理解公共利益?有学者认为,公共利益所包括的范围是非常宽泛的,它既可能是经济利益,也可能是教育、卫生、环境等各个方面的利益。一些学者尝试将公共利益类型化为国家主权利益、国家利益、交易安全、消费者利益等,但无论进行何种程度的列举,公共利益的内涵和外延都是无法明确描述的。这不仅是因为公共利益的内容具有宽泛性,更在于公共利益本身就是一个开放的、发展的概念。也就是说,公共利益类型繁多,常常与国家政策和不同时期的社会需要紧密联系,并且随着社会的发展而不断发展。[1]司法实践中,面对当事人提出的损害社会公共利益的主张如何掌握和适用,目前尚无统一标准。有学者根据《合同法》的相关条款规定,将公共利益分为四种类型:第一种是不特定第三人的利益;第二种是与基本法律价值密切联系的生命利益、健康利益、人身自由、人格尊严的利益;第三种是弱势群体的利益;第四种是违背**低限度道德要求的方式损害他人的私人利益。[2]学者虽然通过列举对公共利益的概念进行描述,对利益类型进行归类,但笔者认为,鉴于公共利益在概念上的抽象性,在法律规定中的不具体性、概括性,审判实践中,否定合同效力应当尽量引用明确具体的法律规范,谨慎适用以违反社会公共利益为由否定合同效力。避免出现以维护公共利益为名过度干涉合同自由,损害民事主体合法利益。

  查看全文↓ 2018-08-06 18:30:45
• 151****9420

  　以北京的司法实践来看，一般分以下几种情况判断和处理：　　
  1、原则上，就不到规定上市期限的已购经济适用房进行交易的买卖合同，一方起诉到法院主张买卖合同无效的，可认定买卖合同无效。　　
  2、交易的已购经济适用住房是在2008年4月11日之前签订的买卖合同，双方在合同中约定该房符合上市交易条件后再办理过户手续，或者在一审辩论结束语前该房已符合上市交易条件的，可认定该合同有效。(2008年4月11日是《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》限定的时间)　　
  3、出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。　　如果经过诉讼确认该类买卖合同无效，会给双方带来什么后果呢?按合同法等相关法律的规定，通常，合同无效，应该是双方各自返还，对合同无效负有责任的，应赔偿对方相应损失。　　到法院主张已购经济适用房买卖合同无效的，一般都是卖方，原因很简单，就是房价的不断上涨，让很多经济适用房的卖方觉得亏了。针对这一特点，如果买卖合同被出卖方诉到法院确认无效，买方有权要求得到一定的损失赔偿。法院在认定买受人所受损失数额时会综合考虑出卖人因房屋**获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，**终予以确定。所以，在卖方主张合同无效后，买方适当维权，卖方应该也无法取得预期的房屋收回的利益。　　对于不符合上市交易的经济适用房的买卖，本来就属于买卖双方规避经济适用房政策的一种违规行为，对双方而言，都是有风险的，而且经济适用房的相关政策，也一直在不断调整中，将来肯定会越来越严格，从律师的角度看，如果不符合交易条件，还是不要交易为好。

  查看全文↓ 2018-08-06 18:28:15
• 142****2710

  　经济适用房买卖合同效力的认定：
  　　1、合同是否有效应参照以下法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条　“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条　“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
  　　2、关于经济适用房在五年内按市场价格上市出售是否有效问题，有的当事人提出《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定是国家七部委的规章，不是行政法规，但是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号（十一）条也明文规定“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。”该意见属于国务院法规，效力高于国务院部委的规章，且属于行政法规的强制性规定，违反该规定在经济适用房未满5年的情况下按市场价格上市出售，应当认为是无效的。
  　　3、从近几年来北京（如大兴及顺义）、黑龙江、河南省等地法院的判例看，经济适用住房未满5年按市场价格上市出售，多以私下交易经济适用房的行为违反了国家的强制性规定为由被认定为买卖合同无效。也有个别案例认定，涉案房产交易时（2003年）没有无论是国务院部门规章，还是北京市地方政府规章，对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定；而且，违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效，**终认定购买经济适用住房不满5年买卖经济适用房的行为有效。
  　　4、经济适用房在满五年后出售，政府行使优先购买权政府并无明确的细化规定，买卖双方只要达成合议，签订了买卖合同，该合同即为有效；经济适用房在满五年后出售，但在交易中出于避税目的，将交易价格做低，房屋买卖合同仍有效，但是应纳税方应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》补缴税款，并缴付滞纳金。

  查看全文↓ 2018-08-06 18:27:55

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• 问 经济适用房买卖合同无效后损失如何确定
  答

  那得视情况而定了,看你们的合同怎么写的!基本上损失都自己负责!

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• 问 请问经济适用房可以买卖吗，经济适用房买卖合同是否有效？
  答

  经济适用房转让协议必须在取得完全产权后才能有效。《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定：　　一是明确经济适用住房购房人拥有有限产权。　　二是明确购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。　　三是明确购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。　　四是明确个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。《办法》还规定，已经购买经济使用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定价格及合同约定回购。享受过福利分房退回房屋前或购买过经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用房。

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• 问 经济适用房买卖合同怎么写
  答

  　甲方（出让方） 身份证号：　　乙方（买受方） 身份证号：　　协调说话人： 身份证号：　　甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方房产转让于乙方事宜达成如下协议，共同履行。　　第一条 房屋基本情况：　　甲方房屋坐落在 ， #楼 单元 层 室（东户） 经济适用房转让给乙方。房屋建筑面积为 平方米，公共部分及公用分摊面积为 平方米，该房屋土地使用期限为 年（自 年 月 日起至 年 月 日止）甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，同意购买上述房屋。　　第二条 房屋转让价格：甲方同意以 元/建筑平方米将房产转让于乙方，　　乙方认可现有建筑面积，当测绘面积与现有建筑面积有误差时，甲乙双方不再追究，转让金总额为人民币 元（大写 ）　　第三条 因该房产关系为“经济适用房”，在该房产未过户前，乙方交付甲方房屋使用权转让金的同时，甲方应将该房交于乙方使用，并且购房合同由甲方交于乙方保管；由于房产证尚未办理，甲方应按有关规定及时办理房产证，并且交与乙方保管。在该房产满足过户条件（包括但不限于购买时间超过5年以上）时，甲方应按乙方指示将该房产过户至乙方名下；若该房产过户手续费用过大，乙方可以不办理过户手续，并且甲方无条件同意乙方享有该房产的一切权利。　　第四条 若过户时相关机关要求甲乙双方提交该房产转让协议，则甲方应配合乙方签订房产转让协议（该协议仅供过户之用，不实际履行，乙方不必向甲方交付该房产转让款和相关费用）　　第五条 若过户时因政府优先回购或甲方违约从而导致乙方失去房产所有权，甲方应退还乙方的使用权转让金、利息（按照日0.04%的利率自支付支付转让金之日起计算）及房屋的增值价值外，还要承担乙方添加的附属设施及房屋装修费用（不折旧）　　第六条 在该协议生效之后，若因政府等其他单位拆迁该房或其他原因，向该房产支付赔偿的相关价款，甲方应以自己名义领取后全部交付给乙方。 第八条 在该权属未变更之前，甲方仅为该房产名义上的权利人，甲方不得再将该房产进行买卖、抵押等处分行为；乙方为该房产的实际权利人，该房产的一切权利由乙方行使，一切义务由乙方承担。除上述所述购房手续外，乙方在使用、处分房产时需要甲方配合办理相关手续的，甲方有义务予以配合。　　第七条 甲方保证该房屋权属清楚，确保该房无抵押贷款等经济问题，并且保证已结清该房的全部房款，若发生该房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任，与乙方无关。如由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任。　　第八条 合同争议的解决办法： 本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，按下述两种方式解决： 1、提交仲裁委员会仲裁；2、依法向人民法院起诉。　　第九条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。本协议经甲乙双方签字确认后生效。　　甲方：（签字） 乙方：（签字）　　联系电话： 联系电话：　　住址： 住址：　　工作单位： 工作单位：　　签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日　　说话协调人：（签字）　　甲方家庭成员签署：　　声明　　声明人：姓名： ，身份证号码： ，住所地： ，系 的配偶。　　上述声明人声明如下：　　声明人认可 与 于2011年 月 日签订的《房屋转让协议》，本人同意将该房产的产权按《房屋转让协议》约定条件转让给 .　　特此声明　　声明人签字、指模：　　2018年 月 日

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• 问 经济适用房屋买卖协议怎么看 如何认定经济适用房买卖合同的效力问题?
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  经济适用房买卖合同效力的认定： 1、合同是否有效应参照以下法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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• 问 经济适用房的买卖合同是否有效？
  答

  有合同编号，法律效应的就有效

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