经济适用房屋买卖协议怎么看 如何认定经济适用房买卖合同的效力问题?

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  经济适用房买卖合同效力的认定：
  1、合同是否有效应参照以下法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：
  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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• 157****8846

  1、合同是否有效应参照以下法规:《中华人民共和国合同法》第四十四条 “依法成立的合同,自成立时生效。”第五十二条 “有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
  
  2、关于经济适用房在五年内按市场价格上市出售是否有效问题,有的当事人提出《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易”的规定是国家七部委的规章,不是行政法规。
  
  经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。”该意见属于国务院法规,效力高于国务院部委的规章,且属于行政法规的强制性规定,违反该规定在经济适用房未满5年的情况下按市场价格上市出售,应当认为是无效的。
  
  3、从近几年来北京(如大兴及顺义)、黑龙江、河南省等地法院的判例看,经济适用住房未满5年按市场价格上市出售,多以私下交易经济适用房的行为违反了国家的强制性规定为由被认定为买卖合同无效。
  
  也有个别案例认定,涉案房产交易时(2003年)没有无论是国务院部门规章,还是北京市地方政府规章,对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定。
  
  而且,违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效,**终认定购买经济适用住房不满5年买卖经济适用房的行为有效。
  
  4、经济适用房在满五年后出售,政府行使优先购买权政府并无明确的细化规定,买卖双方只要达成合议,签订了买卖合同,该合同即为有效。
  
  经济适用房在满五年后出售,但在交易中出于避税目的,将交易价格做低,房屋买卖合同仍有效,但是应纳税方应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》补缴税款,并缴付滞纳金。

  查看全文↓ 2018-11-01 14:22:11
• 153****5602

  
  （一）未取得权属证房屋买卖合同的法律效力：
  　　《城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让……”。本条系国家强制性规定，能否以该条认定房屋买卖合同无效？ 《城市房地产管理法》第三十八条是防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而损害国家对房地产管理以及非法逃避税收。虽属于禁止性规定，但第三十八条规定不得转让，仅指不发生物权变动效力，而不是一概地否定买卖合同效力。如果依据该规定认定买卖合同无效，在双方签订合同之后，即使卖方办理权属登记，取得房屋权属证书，双方买卖合同依然无效。如果双方办理过户，依据合同法规定则要求恢复原状，不仅有违契约自由原则，另一方面也会抑制市场交易机会，降低交易效率。
  　　法律上的“禁止”和“不得”有区别，涉及到价值考量问题。为了防止损害国家对房地产管理以及非法逃避税收行为的发生，有必要否定房屋买卖合同的效力，但在判断合同是否因违反规定而无效时，重要的参考因素达到禁止规定所追求的目的。如果单纯地通过对一方当事人作出处罚，即可以实现该规范目的，那么就没必要非得要让合同无效，这对于保护合同相对人、保护交易安全无疑是有好处的。从第三十八条规定目的之实现的角度来看，既然无权属证书的房屋不能发生物权变动的效力，那么行政管理的目的就达到了。至于买卖合同的效力，则属于合同法规制范围，依据合同自由原则，应当尊重当事人的意思自治。
  　　（二）实际权利人在未取得产权证时的无权有效：
  　　依据《合同法>第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分杈的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案在签订《房屋买卖合同》时，严格意义上讲房屋的所有权人属于世纪景公司，尽管原告戴某已经与开发商签订《认购书》，但未实际取得房屋权属证书，故戴某还不是法律意义上的所有权人，因此戴某出卖房屋，不免有无权处分之嫌。对于此类二手房买卖，开发商一般不会表达不同意见，可以认为构成追认。权利人事后对合同不予追认，合同是否就绝对无效呢？依据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”本案戴某与开发商签订《认购书》并交纳32万元认购金，可以认定双方签订的为《房屋买卖合同》，以取得所有权为目的的《房屋买卖合同》，戴某与开发商签订《认购书》并支付认购金。双方形成了事实上的房屋买卖关系，戴某对开发商享有交付房屋并转移登记的请求权，属于可期待利益。戴某与柳某签订《房屋买卖合同》，戴某在合同约定的履行期限届满时是否取得房屋所有权，主要影响合同是否能够继续履行，即戴某是否能向买受入交付房屋及办理房屋产权过户，而不影响买卖合同的效力。因此，不应仅以戴某在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。
  　　（三）房屋产权性质未确定不能影响合同效力：
  　　依据合同法原理，合同标的具有可能性、确定性、合法性、妥当性。原告以房屋是经济适用房为由请求判令合同无效，即以合同标的不合法为由请求确认合同无效。经一审法院询问世纪景公司，该公司答复：戴某认购的房屋属回迁安置房屋，是按经济适用房管理的房屋，办审批表的是经济适用住房，戴某认购的房屋没有办理审批表；具体该房屋是否属于经济适用房应该由建委界定，现在还没办产权证。涉案房屋**终被认定为经济适用房，在本案这种产权性质未定阶段也不宜认定合同无效。判断合同是否因违反强制性规定而无效时，如果能够达到禁止规定所追求的目的，那么就没必要使该合同无效。如果**终涉案房屋确定为经济适用房，违反国家关于经济适用房的上市限制规定，一方面戴某可以再次提起诉讼，请求确认合同无效。另一方面，我国不动产物权变动采取登记主义，即使戴某不申请确认合同无效，双方不法交易目的同样不能实现。无论是从维护交易安全、尊重当事人意思自治，还是从实现个案正义的角度，认定合同效力应以合同有效为原则，尽量促成合同的继续履行，实现合同的目的，这样才能更好地保护双方的利益。
  

  查看全文↓ 2018-11-01 14:22:04

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  商品房的转让一般是指房屋的买卖，其一般流程为：一、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。二、制定合同。三、买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。五、买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右。六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。七、房屋过户：买方同担保公司去xx市房地产产权登记中心,签订<房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。八、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

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  经济适用房转让协议必须在取得完全产权后才能有效。《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定：　　一是明确经济适用住房购房人拥有有限产权。　　二是明确购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。　　三是明确购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。　　四是明确个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。《办法》还规定，已经购买经济使用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定价格及合同约定回购。享受过福利分房退回房屋前或购买过经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用房。

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• 问 如何判定经济适用房买卖合同无效
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  (一)现行法律对合同效力的规定 关于合同无效的情形,《合同法》第52条规定了五种合同无效的情形,一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;二是恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;三是以合法形式掩盖非法目的;四是损害社会公共利益;五是违反法律、行政法规的强制性规定。二手经济适用住房买卖合同纠纷诉讼中,主张合同无效一方通常以第四项和第五项为主要理由。这里涉及到两个关键词,即公共利益和强制性规定。 关于公共利益,目前尚没有法律对其定义和范围作出明确规定。公共利益不仅出现在合同法,在我国的宪法和物权法等法律规定中都有体现,作为一个抽象的概念,如何理解公共利益?有学者认为,公共利益所包括的范围是非常宽泛的,它既可能是经济利益,也可能是教育、卫生、环境等各个方面的利益。一些学者尝试将公共利益类型化为国家主权利益、国家利益、交易安全、消费者利益等,但无论进行何种程度的列举,公共利益的内涵和外延都是无法明确描述的。这不仅是因为公共利益的内容具有宽泛性,更在于公共利益本身就是一个开放的、发展的概念。也就是说,公共利益类型繁多,常常与国家政策和不同时期的社会需要紧密联系,并且随着社会的发展而不断发展。[1]司法实践中,面对当事人提出的损害社会公共利益的主张如何掌握和适用,目前尚无统一标准。有学者根据《合同法》的相关条款规定,将公共利益分为四种类型:第一种是不特定第三人的利益;第二种是与基本法律价值密切联系的生命利益、健康利益、人身自由、人格尊严的利益;第三种是弱势群体的利益;第四种是违背**低限度道德要求的方式损害他人的私人利益。[2]学者虽然通过列举对公共利益的概念进行描述,对利益类型进行归类,但笔者认为,鉴于公共利益在概念上的抽象性,在法律规定中的不具体性、概括性,审判实践中,否定合同效力应当尽量引用明确具体的法律规范,谨慎适用以违反社会公共利益为由否定合同效力。避免出现以维护公共利益为名过度干涉合同自由,损害民事主体合法利益。

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• 问 经济适用房可以买卖?经济适用房买卖政策是如何的?
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  经济适用房可以买卖吗？据了解，目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。对于如何计算“住满5年”的时间问题，专家指出：这是已购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。如果是尚未住满5年的经济适用房由于政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。上海经济适用房转让办理流程1、取得共有产权保障房房地产权证不满5年，房地产权利人、同住人购买其他住房的，应当向原批准购买共有产权保障房的区(县)住房保障机构(以下简称原住房保障机构)书面申报。2、原住房保障机构收到书面申报后，应当在10个工作日内发出《共有产权保障房回购通知书》。3、房地产权利人收到《共有产权保障房回购通知书》后，应当在30日内与原住房保障机构签订房屋转让合同，回购价格为共有产权保障房原销售价格加银行存款利息;计息时段为《共有产权保障房预(出)售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日止，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率。4、共有产权保障房房地产权利人、同住人收到原住房保障机构出具的已完成回购的证明材料后，方能办理购买其他住房的合同网上备案手续。

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• 问 经济适用房买卖合同怎么写
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  　甲方（出让方） 身份证号：　　乙方（买受方） 身份证号：　　协调说话人： 身份证号：　　甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方房产转让于乙方事宜达成如下协议，共同履行。　　第一条 房屋基本情况：　　甲方房屋坐落在 ， #楼 单元 层 室（东户） 经济适用房转让给乙方。房屋建筑面积为 平方米，公共部分及公用分摊面积为 平方米，该房屋土地使用期限为 年（自 年 月 日起至 年 月 日止）甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，同意购买上述房屋。　　第二条 房屋转让价格：甲方同意以 元/建筑平方米将房产转让于乙方，　　乙方认可现有建筑面积，当测绘面积与现有建筑面积有误差时，甲乙双方不再追究，转让金总额为人民币 元（大写 ）　　第三条 因该房产关系为“经济适用房”，在该房产未过户前，乙方交付甲方房屋使用权转让金的同时，甲方应将该房交于乙方使用，并且购房合同由甲方交于乙方保管；由于房产证尚未办理，甲方应按有关规定及时办理房产证，并且交与乙方保管。在该房产满足过户条件（包括但不限于购买时间超过5年以上）时，甲方应按乙方指示将该房产过户至乙方名下；若该房产过户手续费用过大，乙方可以不办理过户手续，并且甲方无条件同意乙方享有该房产的一切权利。　　第四条 若过户时相关机关要求甲乙双方提交该房产转让协议，则甲方应配合乙方签订房产转让协议（该协议仅供过户之用，不实际履行，乙方不必向甲方交付该房产转让款和相关费用）　　第五条 若过户时因政府优先回购或甲方违约从而导致乙方失去房产所有权，甲方应退还乙方的使用权转让金、利息（按照日0.04%的利率自支付支付转让金之日起计算）及房屋的增值价值外，还要承担乙方添加的附属设施及房屋装修费用（不折旧）　　第六条 在该协议生效之后，若因政府等其他单位拆迁该房或其他原因，向该房产支付赔偿的相关价款，甲方应以自己名义领取后全部交付给乙方。 第八条 在该权属未变更之前，甲方仅为该房产名义上的权利人，甲方不得再将该房产进行买卖、抵押等处分行为；乙方为该房产的实际权利人，该房产的一切权利由乙方行使，一切义务由乙方承担。除上述所述购房手续外，乙方在使用、处分房产时需要甲方配合办理相关手续的，甲方有义务予以配合。　　第七条 甲方保证该房屋权属清楚，确保该房无抵押贷款等经济问题，并且保证已结清该房的全部房款，若发生该房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任，与乙方无关。如由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任。　　第八条 合同争议的解决办法： 本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，按下述两种方式解决： 1、提交仲裁委员会仲裁；2、依法向人民法院起诉。　　第九条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。本协议经甲乙双方签字确认后生效。　　甲方：（签字） 乙方：（签字）　　联系电话： 联系电话：　　住址： 住址：　　工作单位： 工作单位：　　签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日　　说话协调人：（签字）　　甲方家庭成员签署：　　声明　　声明人：姓名： ，身份证号码： ，住所地： ，系 的配偶。　　上述声明人声明如下：　　声明人认可 与 于2011年 月 日签订的《房屋转让协议》，本人同意将该房产的产权按《房屋转让协议》约定条件转让给 .　　特此声明　　声明人签字、指模：　　2018年 月 日

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