夫妻共同财产，但只有一方签订买卖合同，这合同生效吗？

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• 153****1332

  根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
  (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 只要不存在上述几种情况，合同都是有效的。不要担心因为少了共有人的签名合同会无效。 另外，合同的效力与过户行为的效力是分开来看的。 具体房屋过户行为是否有效，要看买方对于房子权属的知晓情况如何。 二手房交易虽好，但也风险重重，入行需谨慎呐！建议大家签合同时一定要小心处理

  查看全文↓ 2018-08-07 16:22:17
• 152****8205

  在买二手房时，如果房产证上有共有人一定要让共有人都签字，没有共有人也尽量让产权登记人的配偶也签字，也要尽早及时过户，以免带来不必要的麻烦。另也想告诉大家金钱是有价的，诚信是无价的。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:56
• 156****5799

  1、房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人其权利的正当性，有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。从合同法的鼓励交易、维护交易稳定的立法精神以及保护善意相对人的合法权益出发，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成员的居住权益，由房屋所有权人负责保障。该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。(卖方应协助买方到房产登记机关办理该房产的过户手续，履行房屋买卖合同的附随义务，以实现合同的真正目的。)但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
  2、房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，即买方。买卖双方签订的房屋买卖合同应确认有效。
  处分权人与他人签订的买卖合同，根据其事后是否取得所有权或处分权和权利人事后是否追认两种不同情况来分别判定买卖合同的效力。**高法院考虑到《物权法》实施后，依照《物权法》第十五条关于物权变动的原因与结果区分原则的规定精神，有必要区分合同的效力与合同的履行，体现在买卖合同中，就是要区分买卖合同与无权处分，即在签订买卖合同时出卖人对买卖标的物没有所有权或处分权，不会影响到原因行为的买卖合同之效力。
  《买卖合同纠纷的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这一无处分权人所签买卖合同效力问题的规定，对《合同法》第五十一条的上述规定进行了颠覆性的改变。
  据此规定，出卖人在签约时对买卖标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。但是，买卖合同认定有效后，能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人事后能否取得所有权或处分权，物权变动处于效力待定状态。因无权处分致使买卖标的物所有权不能转移的，出卖人应向买受人承担违约责任。换言之，真正的所有权人事后是否追认，以及出卖人事后能否取得出卖标的物的所有权或处分权，不再是认定买卖合同效力应考虑的因素，而是买卖标的物所有权能否转移给买受人，由此发生物权变动所应酌量的因素。简言之，买卖合同的生效与出卖人对出卖标的物是否拥有所有权或处分权无关。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:21
• 138****4789

  依据**近的司法案例来看，一般认为：购房人通常情况下难以得知签字一方是否故意损害另外一方的权利，同时由于房产的价值较大，认定夫妻之间有互为代理的权限也是不符合法律规定的。所以认定合同效力的关键是该房产登记在了谁的名下。
  一、不动产物权以公示为原则，当由夫妻一方签订买卖合同时，购房者有义务审核房屋登记在哪一方名下。当登记在夫妻二人名下或者登记在非合同上签字方名下，那么购房人仅与夫妻一方签订合同，而且在没有得到夫妻另一方授权的情况下，不能轻易认定购房者为善意，因为合同法第51条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，该种情况下合同为效力待定合同，需要经过夫妻另一方的追认。
  二、如果房屋登记在夫妻中的签字一方的名下，那么合同应当认定为有效，因为购房人只负有对房屋产权状况形式审查的义务，《物权法》规定房屋的产权证书是享有不动产所有权的证明，购房人可以相信房屋买卖合同中的出卖人是唯一的产权人，有权处分该房产。购房人没有义务去审查出卖人是否已婚，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产之类的信息。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:03
• 152****7923

  一、按法律规定，不动产物权以登记为公示，因此，若房地产权证是记载夫妻二人的名下或者记载在非签合同一方名下，考虑购房人具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务。
  在房屋共同登记在夫妻二人的名下或者在非签合同一方名下时，在购房人仅与夫妻中一人订立房屋买卖合同，而且在签名一方未取得其配偶的授权下，此时，不能轻易认定购房人为善意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效”。因此，在未取得出卖人的配偶同意的情况下，上述情况中所签订的房屋买卖合同的效力待定。若出卖人的配偶**终拒绝追认合同的效力，则该合同不能作有效处理。反之，如果房屋仅登记在夫妻其中一人，该《房屋买卖合同》由登记的权利人签名。
  二、考虑到购房人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。
  根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定。在房地产交易过程中，购房人有理由相信房屋买卖合同中的出卖人是唯一的所有权人，其有权处分房地产。购房人没有义务去审查出卖人是否已婚，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产之类的信息。事实上，购房人也难以核查上述信息。若将审查义务强加于购房人将不利于鼓励交易，也将增加不必要的交易成本。在现代社会经济生活中，维护交易安全是法律所追求的价值目标。因此，在这情况下，认定房地产买卖合同有效为宜，若因此损害到出卖人的配偶的利益，出卖人的配偶可向出卖人请求赔偿损失。在案例三中，由于该房是只是登记在乙一人的名下，也没有其它证据证明甲乙在签订合同有恶意串通损害乙配偶的情况，应认定合同有效。甲付清房款后，其请求乙交付房屋和办理过户是合理的。
  三、当房价逐渐上升时，基于利益的驱使，出卖人在履行合同的过程中为争取**大利益常常提出各式各样的反悔理由，其中以夫妻双方只有一方签名，另一方事后不同意而主张合同无效的理由较为常见。
  同时，如果在购房人采取按揭付款或者转按揭付款的情况下，按照广州市各商业银行目前的操作，若出卖人已婚，还是需要夫妻二人共同到商业银行处当面签署有关的法律文件。为避免日后的麻烦，购房人**好还是要求出卖人的配偶在合同中签名或者要求出卖人的配偶出具同意出售房屋的函。同时，尽量缩短从签约到房屋过户的时间。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:20:53

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• 问 居间买卖合同，共同财产夫妻一方没签字视为无效合同吗
  答

  夫妻一方处分共同财产不一定都引起无效的法律后果。我国《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《**高人民法院关于适用＜婚姻法＞若干问题的解释（一）》第17条第2款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”根据法律的相关规定，夫妻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产，双方对共同财产有平等的处理权。

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• 问 房屋买卖居间合同，卖方一方未签字，合同生效吗？
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  居间合同只用来证明你们的房屋买卖行为是在第三方（比如中介）的协助下完成的，跟你们的房屋买卖合同没有任何关系。如果没有第三方介入，当然不会有这个协议。

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• 问 房产是夫妻共同财产吗? 婚后以一方名义买房是夫妻共同财产吗?
  答

  婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。婚前的个人所有房产加上妻子的名字，视为赠与，属于夫妻共同财产。根据新婚姻法第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付**款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于**款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。根据《中华人民共和国婚姻法 》

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• 问 房屋买卖合同生效的问题
  答

  产权人的配偶签字，一般需要经过产权人追认，如果产权人拒绝追认，合同不生效。 因此导致的违约责任，有违约方承担，可以要求依照定金罚则退还双倍定金。

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• 问 夫妻一方的福利房是共同财产吗
  答

  是 你们夫妻共同财产

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