谁知道商品房买卖合同中预约与本约是什么？

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• 144****9094

  对于认定为商品房买卖合同条件之一：《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。显然如完全照搬《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容进行判断，过于苛刻。一般来说，我们作为购房人或者开发商在订立认购、订购、预订协议时不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异。因此具体分析《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容以及结合**高院的公报案例不难得出，只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、房屋价款、付款时间及方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。对于认定为商品房买卖合同条件之二：买受人的常见付款方式大致有三种，即：一次性付清全款、分期付款、以个人住房贷款的方式付款。司法解释规定的出卖人已按约定收取购房款，这里的“购房款”应当包括上述三种支付方式。
  综上，认购、订购、预订等协议被认定为本约，需要同时满足合同条款齐备外还应具备合同实际履行条件，具备上述条件，则应认定为商品房买卖合同，反之则应认定为预约合同。

  查看全文↓ 2018-08-30 11:32:28
• 151****7141

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  订立“预约”的意义何在？
  对于价值较高的交易，交易的程序往往比较复杂，相应地也延长了双方谈判协商的时间，交易机会流失的风险也会加大，订立预约可锁定交易对象，稳定交易机会。
  有交易就会存在交易风险，即使这样，交易机会仍然是宝贵的，双方为此采用折中的办法，安排可能发生风险的时间点后签订本约，使得交易更具灵活性，有效防止由于情势变更而对交易价值所产生的损害。
  诸如商品房买卖，签订预约的原因在于签订本约尚存法律或事实障碍，如开发商尚未取得《商品房预售许可证》不得预售商品房、商品房未竣工无法就一系列交付承诺和权责作出详尽的约定、同时也给予购房者一定程度上的反悔权，保证购房者有充足的时间获取必要的房屋信息。
  《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
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  关于认定“预约”的裁判实例
  **高院（2010）民一终字第13号裁判要旨
  根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《商铺认购书》同时又明确约定在华辰公司取得《商品房预售许可证》后，应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，为商品房买卖预约合同。
  《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应该明确包括“当事人名称或者姓名和住所”“商品房基本状况”“销售方式”“价款确定方式及总价款、付款方式和付款时间”在内的共十三项内容。那是否要具备全部十三项内容的预约合同才可能被认定为本约？根据《合同法》第十二条第二款所列举的合同内容所应该涵括的条款，小编认为：只需要具备十三项中的核心条款即可，如《商品房销售管理办法》第十六条中的第（一）（二）（四）（五）（七）（十）（十二）项。
  房屋买卖关系中关于预约与本约的界定相较商品房买卖更为复杂，因其缺乏具体的法律规定，同时交易市场中存在各式各样的合同文本也是其中的重要原因。从以下这个典型案例可以看出一点端倪：
  **高院（2013）民提字第90号
  仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以**终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。涉案《购房协议书》性质为预约合同。
  虽然上述案例中的《购房协议书》性质被认定为预约合同，但却并不意味着交易双方的房屋买卖关系未成立，因为认定当事人之间存在预约或本约关系，不能仅凭一份协议孤立地去进行认定，而是要综合审查相关协议的内容以及当事人为达成交易所进行的磋商乃至履约行为，进行综合的认定。该案中，买方已实际支付定金，卖方接受了定金，其后也将房屋交付给了买方。上述履约行为显然超出作为预约合同的《购房协议书》的履约范围，买卖双方事实上已达成买卖房屋的合意，并据此成立了房屋买卖法律关系。
  预约与本约的区分，一个重要的意义在于违约责任的认定
  预约作为一个独立的合同，其所包含有关违约责任条款（如定金责任、解除合同等）的约定，对当事人的约束刚性较大，**终所要承担的违约责任较于缔约过失责任也往往更为严重。小编认为对于其损失赔偿，应不以信赖利益为限，由裁判者结合案件实际情况行使自由裁量权，但以不超过履行利益为宜。此外，鉴于预约合同性质的特殊性，小编认为继续履行作为违约责任的其中一种方式，不应适用于预约合同。

  查看全文↓ 2018-08-30 11:32:15
• 152****9710

  预约合同与本约合同的法律特征
  《**高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条 “当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定于将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，确认了我国长期以来交易实践中预约合同独立的合同效力。我们认为，预约与本约在法律特征上存在以下区别：一是订约时间不同。预约是谈判磋商期间对未来事项的预先规划。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。二是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。三是签订预约合同的目的在于有事实或法律上的障碍，暂时无法订立本约时，事先对当事人加以约束，约定将来订立本约。而本约的目的则是确立双方权利义务，直接具备履行内容。当然，预约合同虽是为订立本约合同而存在，但仍有其独立性，其详备程度不如本约，但仍应满足基本的确定性要求，应具备合乎法律行为的基本条件。一般包括确定和不确定条款两部分，确定条款应当是双方已达成的具有本约效力的条款。不确定条款是指处于未决状态的条款，即确认某些权利义务关系的条件尚未成熟，在存在事实和法律上的障碍时，当事人签订的权利义务不确定的条款。

  查看全文↓ 2018-08-30 11:31:47
• 155****5175

  预约与本约有下列差别：
  1、订约时间不同，“预约是谈判期间对未来事项的预先规划”。属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。
  2、预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。
  3、签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所约定的义务是合同义务则直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则，将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。
  根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本条解释实际上将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定其名为预约实为本约。该条解释为了保护认购人即买受人的利益，即规定了预约转化为本约的条件，从而使认购人的权利保护变得“有法可依”。

  查看全文↓ 2018-08-30 11:31:10

相关问题

• 问 商品房买卖合同中预约与本约是什么 它们有怎样的区别
  答

  　合同有预约和本约之分，它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同，简称预约；本约是为了履行预约合同而订立的合同。预约和本约具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。预约与本约有下列差别： 　1、订约时间不同，“预约是谈判期间对未来事项的预先规划”。属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。 　2、预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。 　3、签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所约定的义务是合同义务则直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则，将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。 　根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本条解释实际上将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定其名为预约实为本约。该条解释为了保护认购人即买受人的利益，即规定了预约转化为本约的条件，从而使认购人的权利保护变得“有法可依”。

• 问 商品房买卖契约是什么？谁知道呢？
  答

  房地产买卖契约和购房合同二者并没有多大的区别，两者区别主要是涵盖的范围不同，购房合同仅指商品房的买卖，房屋买卖契约还包括非商品房。

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• 问 商品房买卖合同盖什么章？谁知道呢？
  答

  一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。二、了解商品房预售合同基本的内容1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

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• 问 什么时候签商品房买卖合同？谁知道呢？
  答

  商品房买卖合同是在购房的时候就应该签订的。这也是在办理公积金贷款中必须提交的一份书面材料，在合同中一般对房屋的构造、交房时间及办理产权证的时间等都进行约定，以供消费者监督买房人规范履约。

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• 问 有谁知道按揭商品房买卖合同怎么写？
  答

  买卖合同没有按揭写法，按揭是跟银行签的按揭贷款合同。总房价是同开发商在买卖合同上确定的金额，如果那个金额加上利息来签订贷款金额是错误的，多一块你就多支付那一块钱及利息。

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