打听一下，买房子已经有2年了，开发商延期交房怎么办？

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• 146****5974

  开发商无正当理由延期交房的，购房人的选择如下：
  （一）行使合同解除权
  根据我国《合同法》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
  以上法律规定的含义有三点：
  1、购房人如欲解除合同，应当先进行催告。
  2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房；第二经过催告；第三催告后满三个月仍未交房。
  3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。
  （二）购房者要求支付违约金或者赔偿损失
  按照《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失，择一金额较高的要求开发商赔偿。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
  按照《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，需要承担的赔偿责任有支付违约金或者赔偿损失，计算违约金一般有下列几种方法：
  （一）延期交房违约金的时间计算
  1、起算时间：一般都按购房合同所明确的入伙日期
  2、截止时间：根据建 设部《商品房销售管理办法》第30条规定，“房地产开发企业应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人”，实践中一般是在主体工程竣工，通过工程质量验 收(由开发商自行组织验收)及消防验收后，就视为具备了交付条件;如有电梯、燃气管道的还同时有电梯准用证和燃气管道工程验收证书，在此条件下则以卖方发 出的入伙通知书的时间为准。
  （二）延期交房违约金的金额计算
  一般在实践中，都根据双方约定的金额来进行计算，如约定每天万分之五的违约金，在面对这些情况时，法院的判决有以下几种可能：
  1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由(意思自治)原则，予以支持;
  2、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为每天万分之三。
  3、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。
  三、延期交房引起买方损失的计算
  

  查看全文↓ 2018-09-04 19:44:19
• 135****4410

  根据合同的延期交房条款，找开发商谈违约赔偿啊。开发商不赔，就起诉他。

  查看全文↓ 2018-09-04 19:44:09
• 138****4329

  由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来法院及仲裁机构受理的**主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个：一是违约赔偿；二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。
  
  1\根据合同约定,要求退房并解除合同,要求对方返还房款及利息损失等
  
  2\要求开发商按合同约定履行交房义务.从实际交房之日来确定延迟交房的天数,从而要求开发商按合同约定承担违约责任.但根据本人了解.翠湖的房开与业主签的购房合同中约定的违约金是很低的,还不及银行的利息损失.因此,针对此情形,在提起诉讼时,可要求增加赔偿损失(如利息损失).
  

  查看全文↓ 2018-09-04 19:44:02
• 139****6368

  很多开发商在交房的过程中都会出现延期交房的情况，可以说，说延时交房就是交房过程中的流行性感冒，非常普遍。和开发商相比，买房人在涉及房产纠纷时往往处于“弱势群体”的地位。
  原则上开发商不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。开发商应承担依据合同约定进行违约金赔偿甚至解除合同的责任。开发商逾期交房，购房人权要求解除合同。按照相关司法解释，开发商延期交房的，经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。购房人在法律规定期限内可以要求解除合同并要求退还房价款、利息并赔偿损失。
  当然，我们也发现，很多开发商往往将市政施工作为不可抗力来推托自己的逾期交房责任，但是否构成不可抗力，要根据具体情况来定。不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件(如战争、车祸等)或自然灾害(如地震、火灾、水灾等)，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。如果开发商延迟交房的理由不属于不可抗力，那么，购房人有权起诉解除合同或提起仲裁。法院诉讼时效自合同规定的交房之日起计算两年，业主应在此诉讼时效内主张权利，协商不成的可以向法院起诉。
  《合同法》第一百零七条“违约责任”中规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
  第一百一十五条“定金”中也有规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。需要注意的是，定金不得超过合同总价款的20%，超出的部分无效，并且注意必须是“定”字，才能适用定金法则。
  逾期交房的违约金比例，国家并没有一个统一的标准。一般情况下，按照有约定按约定、没约定按法定的原则，以合同上约定的比例执行。合同上没有约定的，应该按照同期银行贷款利率为准。
  在房屋买卖纠纷案件当中，一般情况下，出现纠纷时，法院往往会根据合同双方的约定来处理纠纷，因此我们建议，购房人在同开发商签订合同时，**好事先约定违约责任，这样产生纠纷之后处理起来还能做到有据可依。以上就是对开发商延期交房怎么办的解答

  查看全文↓ 2018-09-04 19:43:45
• 138****2043

  出现延期交房的情况，按照业主和开发商约定的延期交房的违约责任进行赔偿。若没有约定，则按照法定的延期交房责任赔偿。但**好通过起诉解决，因为只有拿到判决书，才有强制力，否则开发商只会拖下去。

  查看全文↓ 2018-09-04 19:43:24

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• 问 打听一下，房子70年到期后怎么办？
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  房子70年后的归属问题，的确是一个很大的问题。如果70年后，房子真的不再属于你，租房的确要比买房子划算。这样说，并非故弄玄虚，是有一定道理的。房屋产权是物权之一种，按理说，这是一种永恒的权利，并不存在过期之说。问题是房子不像你的手表一样，放在哪儿都行，它必须建在土地上。与土地比较起来，房子只是土地上的附着物。因此，70年后，房子下的土地使用权没了，必然危及房子，不能排除失去房子的可能。 这实在很有意思。一方面，法律宣布对公民私人合法财产进行绝对保护。比如说房子，它是公民**重要的个人财产之一。按理说，只要这个房子不倒，我对这个房子就有绝对的权利：占有、使用、支配、处置。但是，另一方面，法律又规定，土地是国有的，土地的**长使用期限是70年。70年后，哪怕这个房子非常结实，还是要面临何去何从的问题。这里面显然存在着矛盾。 有专家认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题:第一，允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。第二，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。第三，用类似拆迁安置的办法解决。 我个人认为，这三种方式都有不尽人意之处。补交土地出让金的办法，实质上是加重购房的负担。当下，用来做房地产开发的土地都是开发商从政府那里高价“拍”来的。消费者化高价不仅买下了房子，还包括房子下面的土地的使用权。70年后，房子好好的，又让他们重新再买一次“土地使用权”。购房者反复掏钱，必有另一个主体反复受益，这种做法是不是太有失厚道？ 国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿和用类似拆迁安置的办法解决。本质上没有什么太大的区别。这种方法，总让人感觉难以实现。一个城市，除了公共建筑之外，全是个人建筑，这么大的规模，政府怎么收回？收回时，这些人将上哪儿去住，即使能办到，工作量之大不亚于迁移一个城市，将对社会造成怎样的冲击？举个例子说。我所在城市，居民房占大多数是80到90年代建的，其中居住的人口，少说也有上百万。如果按这个办法实行，10年间要让这上百万的人离开原来的家，重新找住所，社会怎么承受得了？再加上写字楼什么的，政府又哪来这么多资金进行收回？ 总之，笔者对专家的建议是不敢苟同的。但是，房子七十年后怎么办?这终究是一个问题，必须进行解决。依笔者之见，那就修改一下法律，去掉这个70年。规定房子下的土地使用权期限终于房子的使用寿命。也就是说，只要房子不倒，土地使用权就不会过期，当然土地仍是国家的。

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• 问 打听一下，开发商延迟交房，拒不履行合同违约责任怎么办？
  答

  开发商延期交房属于违约行为，根据《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。业主可以查询与开发商签订的商品房买卖合同上是否有延期交房的违约责任条款，如果有，则根据条款的约定要求开发商承担违约责任并要求开发商继续履行交房义务。

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• 问 打听一下，开发商没有按期交房是否需要进行赔偿？
  答

  (一) 开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。(二) 开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。(三) 延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。

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• 问 买了一套房子，打听一下，交房必须开发商提供哪些证件？
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  房屋交付准备条件,大致就是以下意思了在商品房买卖合同中明确规定了商品房交付的期限和条件以及交接的手续。例如合同中明文规定：第八条，出卖人应当在房屋交付的具体时间前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，即丹阳市建设工程竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条规定了交接的程序：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 因所购买商品房为住宅，房屋交付时需要具备的文件是： ■XX市建设工程竣工验收备案表； ■《住宅质量保证书》； ■《住宅使用说明书》。 交付过程相关程序 第一步：商品房具备合同规定的条件后，开发商应书面通知买受人。 首先发出该通知的时间要在房屋交付期限之内，其次该通知必须是书面形式，**后是发出该通知的时候，合同所规定交付条件应具备的文件均应完备。如果是仅仅是口头通知或者在不具备交付条件的情况下发出的通知，均应视为无效的通知，购房者可以不予接受，由此造成的延期交房责任应由出卖人承担。 在此提醒购房者，应注意通知的有效性。 第二步：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。而所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同规定，上述文件应当向购房者“出示”，但鉴于大多数购房者不是房地产专家，很多人还是头一次见到这个文件，所以建议购房者向开发商索要一份复印件到相关政府部门进一步核实后比较稳妥，而不仅仅是简单地看一眼。 提醒购房者在这里应注意的是不要急于进行房屋实体的验收，而要先审查上述文件的真实性、有效性。 第三步就是实际收房了，此时应注意的大多是建筑、装修、装饰方面的问题。 *朋友们注意*有些购房者经济上之所以受到了损失，主要是没有注意法律问题而匆忙入住，如已经超过交付日期、不具备相关文件、甚至是虚假文件等。根据实践经验，如果开发商通知入住的时候房屋不具备交付条件而购房者实际入住就是实际接收了房屋，那么再以延迟交房来进行索赔就比较困难，这也是本文反复强调通知本身的合法有效以及相关文件的真实有效的原因。更为重要的是不经审查而匆忙入住有可能丧失退房的权利。 交付逾期如何处理 商品房买卖合同一般约定：第九条，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。 ■逾期不超过**日（该日期双方约定），自本合同第八条规定的**后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之*的违约金，合同继续履行。 ■逾期超过**日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的*％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的**后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之*的违约金。 (*见已签合)

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• 问 开发商延期交房怎么办？
  答

  1、与开发商协商解决 与开发商协商解决是**快捷、**经济的解决方法。首先，购房者（或者是委托律师）应该与开发商当面交涉，说明自己遇到的延期交房的情况，并提出协商和解的要求，比如要求赔偿等。 如果购房者与开发商能协商一致，那么就能省去许多麻烦。另外需要注意的是，如果协商解决成功，双方应当以书面形式确认和解的内容，以免一方事后反悔。 2、向当地的消费者协会投诉 向消协投诉也是一个维权的切实可行的途径。如果与开发商协商不成功，那购房者也可以向开发商所在地或是房屋所在地的消费者协会进行投诉维权。向消协投诉应当提交详细的文字材料和证明材料。 虽然消协的决定对双方并没有强制性的约束力，但会影响开发商的社会形象，给开发商造成一定的压力，因此这种方法会有一定效果。 3、向房屋管理机关反映 第三种方法是向房屋建设管理机关反映，请求对开发商进行处罚。这种方法也能起到一定的效果。但是房屋建设管理机关的权力是有限的，一般只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而不能采取强制手段要求开发商及时地、足额地对业主进行补偿。 所以，对于业主的反映的问题，房屋建设管理机关只能在中间起到调解的作用。如果多次调解无果，那么房屋管理机关就会建议业主采取法律手段维护权益。 4、进行诉讼 向法院提出诉讼是**后的解决之道，因为诉讼耗时耗力，会给业主带来很多麻烦。业主可以要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。诉讼讲求证据，业主一定要注意收集开发商延期交房证据。比如用采取录像、文字记录等形式保留证据。