地震前签订了房屋买卖合同，地震后是否有效

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• 151****6879

  地震是天灾，也就是不可抗力因素，在签订房屋买卖合同或者其他交易合同时，经常会出现一个名词“不可抗力因素”，根据合同法的规定，不可抗力因素是可以免责的。
  所以，如果建造的房屋达到所要求的抗震力标准，其他房屋质量也都达到相应的要求的话，那么，该建造师没有赔偿的责任。

  查看全文↓ 2018-09-06 10:12:36
• 155****4881

  房屋风险由谁承担
  　　所谓风险，是指未来可能发生的、对房屋产生不利影响的行为或者事件。如地震、战争、泥石流、海啸、高空物体坠落和恐怖性爆炸等不可预见的可能性。风险造成的结果是不确定的，由于风险转移的时间对当事人双方的重要性，所以关于风险转移的约定成为商品房买卖合同中很重要的一个条款。商品房的交接，只是转移房屋的占有，此时房屋转让的产权登记一般尚未开始或正在办理当中，买受人仅享有房屋的占有权和使用权，房屋的所有权尚未转移给买受人。
  　　从形式上看，交接就是房屋钥匙的交付和接收（俗称“交钥匙”）。但根据《解释》，交接不仅是房屋本身的交付和接收，即出卖人将房屋的占有转移给买受人，而且也是房屋风险的交接或移转。当然，这是针对买卖双方在合同中没有对“交付”进行约定时，法律所做的强制性规定，而假定买卖双方当事人签订买卖合同时，约定产权转让登记完成的时间作为“交付”的时间时，则房屋的转移占有不构成“交付”，不发生风险转移的法律后果。只有在具备合同约定的条件成就时，才发生风险转移的问题。
  　　出卖人如果未能在约定的交接日期内交房，则房屋毁损、灭失的风险并未转移，仍由出卖人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝收房的，房屋损毁或灭失的风险自书面交房通知确定的房屋交付使用之日起由买受人承担。因此，房屋交接对于双方来说都有重要的法律意义，应当十分慎重地对待。

  查看全文↓ 2018-09-06 10:12:29
• 153****2134

  由于雅安发生的地震，今日网络热议一话题：地震致使房屋倒塌，房主还需要还贷吗？权威律师第一时间出来作答，人在如果房子没了，月供还要继续。理由是根据合同法，贷款是银行和借款人之间的关系，抵押物房子没了不能成为停止月供的理由。很多网友闻此答案非常愤怒，直言世界上**悲催的事情之一就是地震了,房奴没死,房子却没了。
  　　签订过合同的人都知道，一般的合同里都包含不可抗力条款，当地震、战争发生时，合同自动终止，由此发生的责任双方自负、损失各担。说白了这个条款的真实含义就是，万一发生地震、战争这些千年都难一遇的状况时，双方都只能自认倒霉。但实际上并非如此，当房屋真的因地震倒塌了，业主不但片瓦不剩，而且还要继续偿还月供，这究竟公平不公平？
  　　地震导致房屋倒塌，这里涉及到两份合同：一是购房者和开发商的买卖合同；二是购房者和银行签订的贷款合同。按照我国建筑的抗震标准，开发商盖的房屋必须做到小震不坏、中震可修、大震不倒，民用建筑是8级抗震标准，那么此次雅安地震震级是7.0，据雅安市宝兴县县长介绍，全县房屋几乎全部受损，包括部分汶川地震后重建的建筑。
  　　按照建筑规范，即使是强震，房屋也不应倒塌，但即使是汶川地震后重建建筑都按照8级抗震9度设防要求施工也出现了倒塌，按道理这些房屋应该能够抵抗8级烈度为9度的地震。但不幸的是，此次7级雅安地震就出现了倒塌。说了这么多，就是要讲明一个道理，如果开发商盖的房屋存在质量问题，因为地震出现了倒塌，那么购房者就有权利追诉开发商的责任。
  　　很多人买房时不会对签订的商品房买卖合同进行多少研究，谁都不会预料到自己的房子会因为地震而被彻底消灭。但当不幸降临时，再回头翻看合同，竟然没有相关的免责条款。很多人只能后悔自己当初在霸王条款上签字画押。地震是检验房屋质量的试金石，一旦伪劣工程轰然倒塌，房主却没有退房的权力？这是一种何等的悲哀。
  　　再来说说第二个合同，就是银行和购房者之间的契约关系。银行贷款作为一种经济行为，业主房子倒塌了，银行要求继续履行合同无可厚非。但对于购房人来说，除非能够追究到开发商的质量问题，否则不但房子没了，每月还要偿还负担沉重的房贷，真可谓屋漏偏逢连夜雨，地震没有把人震死，也有可能被“黄世仁”追债逼死。
  　　此种背景下，**后可能出现的情况就是贷款人停止月供，银行出现较多的房贷呆账、坏账。购房人选择违约是**明智的做法，银行对待违约的处理是收掉抵押物房子，那么就让银行收回这堆废墟吧。购房者并非恶意违约，而是贷款违约也是因为地震不可抗力。但实际上尽管贷款合同效力不受影响，购房人仍需要按期偿还贷款，但是这并不意味着对于购房人没有救济途径。
  　　**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，对于房屋倒塌，购房人可以尽快与开发商解除房屋买卖合同，之后，再与银行解除贷款合同。贷款合同一旦解除，即不必再背负贷款负担。
  　　说到这里大家应该明白了，既然房屋倒塌如果是开发商原因，而非地震原因，倒塌造成的损失应该由开发商完全承担，不管合同签订的有多霸王，购房者都拥有绝对的权力要求解除合同并赔偿损失，然后再顺理成章申请解除房屋贷款合同。当然如果出现了史上罕见的强震，房屋被夷为平地，灾民无家可归时，就应该是zf伸出援助之手的时候了。

  查看全文↓ 2018-09-06 10:12:23
• 146****6514

  甲、乙之间仍然属于合同法律关系。
  　　甲、乙签订房屋买卖合同后，双方建立合同关系；后由于发生地震导致合同无法履行 ，甲依法解除合同的，虽然合同已经解除，但双方仍有可能因前期已经部分履行合同而产生相应的法律责任。
  　　例如一方已经按合同约定支付了部分购房款的，另一方在合同解除后，就应该根据《合同法》的规定，仍负有返还所收的购房款的法律责任。
  　　《合同法》
  　　第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
  　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
  　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
  　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
  　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
  　　(五)法律规定的其他情形。
  　　第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
  　　第九十八条　合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力

  查看全文↓ 2018-09-06 10:12:11

相关问题

• 问  签订了房屋买卖合同还能违约吗
  答

  签了房屋买卖合同后，买方想违约，就必须承担相应的违约责任。违约责任以可参阅《合同法》的如下规定处理：第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国合同法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

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• 问 签订无产权的房屋买卖合同是否有效呢？
  答

  首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《较高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：依照合同法第四十四条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。

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• 问 签订无产权的房屋买卖合同是否有效呢？
  答

  《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”。即没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，关键是当事一方是否具有完全房产所有权...《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序：一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《**高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”

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• 问 签订了房屋买卖合同，对方违约该怎么赔偿？
  答

  整体来说面对违约有双方协商和依法裁定两种解决方式：1、双方都同意解除合同在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。2、一方坚决履行合同从法律的角度来看，合同一旦签订就具备了法律效应，不是随随便便轻易的就能更改的，如果一方违约，但是另一方拒绝违约方的赔偿，严格要求按照合同继续执行合同约定的情况下，守约方的要求也将得到法律的支持。守约方可以要求违约方继续履行合同，并支付违约金。对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：（1）双方能够协商确定的，从其约定；（2）双方不能协商确定的，又分两种情况：a、原则上可比照同等同级别房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差来确定利益损失与赔偿。b、通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，评估应**大限度的以保护守约方的利益为出发点，以守约方的请求为基础。常见的3种违约情形案例：1、买方受限购限贷政策影响而不得不违约二手房交易因受到限购限贷政策的影响造成交易无法继续实属不可抗因素，在该种情况下，买方不得不违约，卖方应当将收取的定金或者房款等钱财返还给买方，买方也应将接受的房屋返还给卖方，同时按照双方的损失，秉承公平合理的原则处理钱财损失问题。交接完毕之后，合同解除。2、一方拖延交易造成违约该项更多的针对的是卖家的违约。在一日一变的市场环境下，很多二手房卖家都在观望房价上涨给自己增加的利益收入，所以在实际的交易过程中可能会出现拖延交易，缓慢交易的情况。签订房屋买卖合同之后，因任何一方的原因拖延办理手续，本质上都是一种违约行为。如果没有影响对方的利益还好，一旦影响了对方的利益，那就真正的构成了法律上的违约了。如果出现这种情况，守约方应该及时、谨慎的保留房屋交易过程中的凭证和文件证据，出现问题时，及时向相关法律部门发函，为保障自己的利益作出合理的赔偿与处理方法。3、交接物业后发现问题从而违约买卖双方如果走到物业交接这一步，基本上算是完成了房屋交易，但是在该环节买方违约的情况也是会有的。一般表现为，买卖双方在物业交接过程中，发现原房主在物业费方面拖欠严重，或者房屋遗留问题，租售矛盾等前期不注意的问题，都在入住这一刻发现，从而买方要求解除合同。此时买方一定要做好取证留据。一般而言，在二手房交易的时候都会预留相应的押金，守约方可以以此为证据，获得卖方的赔偿。如果还是想要购买该房屋的话，一定要让卖方将遗留问题解决完再去过户，交房。从合同中是否有约定的角度来看：1、《房屋买卖合同》中对违约处理办法作出约定《合同法》规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人双方虽然在合同中对可能出现的问题进行了约定，但不一定非常完善。如果违约赔偿处理方法不考虑上述几种情况的话，那就按照合同中约定的来进行赔偿，但是赔偿额度也要与实际情况相符合。2、《房屋买卖合同》中未对违约违约处理办法作出约定《合同法》规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。若二手房买卖双方在合同中没有将可能出现的违约风险进行违约责任追究或赔偿计算，出现问题时，守约方仍旧可以根据自身实际损失赔偿额进行主张，其中损失包括由于对方的违约行为所造成的损失以及合同正常履行后可获得的利益。然后经过法律部门的酌情核实，对违约方作出适当的赔偿要求，弥补守约方的损失。

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• 问 未签订书面的房屋买卖合同，口头协议是否有效？
  答

  从形式上看，买卖合同没有成立。 房屋买卖合同须以书面形式签订。 双方未签字，所以书面合同未成立（少一方签字都不成立的）。 但司法实践是这样认定的： 甲与乙之间虽书面房屋买卖合同未成立，乙购房后尚未完成过户手续，但已实际居住，房款也已全部付清，应视为房屋已实际转移占有，甲与乙之间的“口头协议”应判定为有效合同。

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