住房公积金贷款风险防范措施有哪些？

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• 153****9949

  　住房公积金贷款风险既有客观因素，也有主观人为造成的，规避风险管理应积极采取应对措施，可以从以下几个方面着手。
  　　(一)科学合理的住房公积金贷款体制是保障
  　　住房公积金是一项复杂的制度，其涉及的范围比较广，只有建立合理的贷款体制，才能在制度上降低贷款操作风险。首先是完善贷款的程序，对贷款相关事项进行严格的审查，防范信贷风险。其次是加强住房公积金管理中心同委托银行的交流，实现相关信息和资源共享，共同防范风险。**后是落实贷款审核责任制，将责任落实到每一岗位。
  　　(二)建立贷款的个人信用度
  　　要加强对信贷人的信息收集和分析，充分利用相关部门对信贷人的个人资料的收集，确定信贷人的资料是否具有真实性，同时还要通过信贷人的资信管理动态来判断其个人的收入情况，对其是否具有还款能力进行分析，做好个人贷款的审核工作，客观预防和控制贷款的风险。除此之外，还要统一规范个人信用档案标准，建立个人信用信息档案查询系统和科学合理的个人信用评估体系，为个人信贷提供信息资源的共享奠定条件。

  查看全文↓ 2018-10-25 09:45:03
• 139****3996

  住房公积金贷款的风险分析及防范对策有哪些
  住房公积金贷款一向被视为较安全的优良贷款品种，公积金贷款的对象是以单位为其连续缴存公积金为前提条件，具有固定单位和稳定收入的在职职工。近年来连续几次利率调整，公积金贷款的政策优势越来越明显。但住房公积金贷款主要是用于中低收入家庭长期性住房贷款，作为一项中长期贷款品种，其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一系列特征。由此可见，对住房公积金贷款的风险进行深入细致的研究和探讨是迫切和必要的。
  一、公积金贷款的风险
  1、政策性风险。政策性风险主要是指国家相关政策给贷款带来风险的可能性。
  2、法律风险。法律风险是指交易合同不能得到法律保护而导致损失的可能性。
  3、房地产市场风险。因我国房地产市场的不规范，使房地产行业的风险通过贷款转移到公积金管理中心。
  4、借款人信用风险。由于公积金贷款的对象大部分为社会的中低收入职工，一部分职工会因失业、下岗或疾病灾害等意外事故出现偿债能力下降而发生贷款风险。
  5、操作风险。操作风险是指公积金管理中心在处理个人住房贷款业务时操作失误或决策不当而造成贷款损失的可能性。
  6、抵押物风险。抵押物风险是指在借款人违约后，公积金管理中心无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。
  二、公积金贷款风险的防范对策
  1、评定借款人信用等级。目前，住房公积金管理还没有纳入这一系统，从长远考虑，将公积金缴纳、使用和贷款信息纳入人民银行征信系统，实现信用资源共享是大势所趋。
  2、实施有重点的政策倾斜。根据国外和国内金融机构发放个人住房抵押贷款时审核的重点，在发放公积金贷款时应重视下列指标的审核：月还款额占家庭月收入比例、借款人购房目的、借款人年龄及婚姻状况。
  3、成立由政府出资的住房担保公司。只有建立专门的政府住房担保机构为中低收入购房者提供还贷担保，才能从根本上解除公积金管理机构的后顾之忧，实现住房市场的潜在需求向有效需求的转化，推动住房产业发展。
  4、丰富公积金贷款品种。按照还款方式分类，目前公积金贷款有等额本金和等额本息两种类型。公积金贷款应当借鉴商业银行的做法，适应市场变化，丰富贷款品种，设计多种还款方式，提高服务质量。
  5、全面提高从业人员素质。首先，防范操作性风险要做到业务流程的标准化;其次，建立良好的信贷激励与约束机制;**后，建立良好健康的信贷文化，全面提高信贷从业人员的素质。

  查看全文↓ 2018-10-25 09:44:50
• 156****3513

  住房公积金贷款存在的风险分析
  借款人履约风险。住房公积金**大的风险来自于借款人，住房公积金贷款期限长，额度大。在银川住房公积金管理中心，贷款**长期限达到30年，贷款的额度**高可达购房总价的80%。借款人和抵押物在还款期间都有可能发生变化。借款人失业、丧失劳动能力导致收入下降、失去收入来源，借款人离婚导致家庭收入减少，都有可能对贷款的正常偿还造成风险。刑罚风险主要指在还款期间，借款人由于触犯刑法而被判处刑罚，通常其收入能力随之丧失，从而影响其还款能力的风险。借款人死亡，借款人的继承人放弃所购房屋、不愿还款风险。
  房地产市场风险。房地产市场的发展，是金融业的晴雨表，因此，房地产市场大起大落，将直接影响住房公积金贷款资金的安全。如果房地产市场因过度投资和投机行为的发生将导致房地产市场价格持续上涨，价格的持续上涨，又使得投机行为更加严重，造成市场虚假繁荣，市场的虚假繁荣，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，往往造成住房公积金管理中心将面临无法正常回收贷款，或通过处置抵押房产无法收回贷款本金，从而影响经济稳定、社会稳定乃至政治稳定。
  政策制度风险。住房公积金的政策性特征决定了住房公积金贷款应向广大的中低收入家庭倾斜，其中一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。政府在宏观调控时，一定时期放宽贷款政策，对公积金中心而言，增加了外部风险。一定时期信贷政策的收紧又会引起期房项目的完工风险和房地产价格波动的风险，加剧了中心贷款的风险性。
  信用风险。借款人有意赖账，套取贷款，假借款、恶意不还款；开发企业经营不善、资金链断裂、恶意欺诈、卷款潜逃原因，造成楼盘烂尾，楼盘无法交付使用或拖延交房，导致购房者抵触情绪，从而拖欠贷款。

  查看全文↓ 2018-10-25 09:44:34

相关问题

• 问 个人住房按揭贷款风险？有哪些风险？
  答

  一、财务风险的规避财力风险，是因借款人财务状况变坏难以按时还款，而使银行面临违约或拖欠的可能性。银行为了避免发生财务风险，一般采取抵押加第三方担保的办法。就我国目前情况看，第三方通常是借款人的工作单位，但由于部分单位经济效益不佳，单位员工的工作流动频率将越来越大等诸多方面因素，这种担保办法在实践中很难实施，银行也并没有因第三方的担保而降低多少财务风险。具体防范风险的办法可以这样考虑：1.继续实行抵押加第三方担保的“双保”制度，选择第三方要严格、慎重。2.对预期财务状况有可能好转的借款人实行延期偿还制度，延期内照计利息。如果借款人仍无力还款，可劝其降低居住标准，也可由售变租。3.将银行持有的抵押贷款予以证券化。将抵押贷款一级市场上的风险向投资于抵押贷款二级市场上的广大投资者转移分散。要建立住房信贷保险或担保的金融机构，由该机构向抵押贷款银行收购并担保住房抵押贷款合同，再由其将这些抵押贷款证券向公众出售发行，此举既可稳定住房市场，又能降低住房抵押贷款的风险。二、利率风险的规避利率风险是指在贷款合同期，由于市场利率波动而导致借款人违约或提前还款的风险。住房抵押贷款是长期贷款，利率变化是难免的（我国这两年就多次调低利率）。利率上升，将使银行筹资成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押贷款或持有可调利率抵押贷款，但可调利率幅度小于利率上升幅度的银行遭受损失；利率下降，对于持有大量固定利率抵押贷款的银行来说，可能面临借款人选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来抵押贷款而造成的利息收入减少的损失。我国目前所试行的住房抵押贷款均采用传统的计划定价方式来确定单一的贷款利率，其中用信用资金发放的住房抵押贷款，利率还要按法定贷款利率减档执行。而针对个人发放的抵押贷款的经营成本要比针对单位发放的贷款高，这就进一步加大了利率风险。因此，住房抵押贷款利率必须让银行根据筹资成本和经营状况确定，即执行市场利率，只有如此，银行也才有积极性。至于用市场利率贷款，购房人可能有承受不了的问题，实际上现在制约居民购房的**根本的因素是房价相对于大众的收入而言太高了，房价构成极不合理，如果房价降到合理的水平，市场利率的承受根本不是问题。因为每月增加的千分之几的利率和大笔的下降房款相比，要差很多。为规避利率风险，住房抵押贷款**好执行浮动利率。但浮动利率的计算比较复杂，借款人也多不愿接受。而执行固定利率，则必须很好地防范提前还款的风险。在美国，通常住房抵押贷款合同中都有提前还款条款以事先规定借款人是否有权提前偿还贷款，对提前还款行为征收相当贷款余额（或总额）的一定百分比的罚款，也可规定特定期限之内不允许提前偿还贷款，如果超过这一期限，则给予借款人提前还款的权力。这种做法值得我们借鉴。三、房屋（抵押物）自身风险的规避来自房屋自身的风险主要是：房屋价值变化带来的风险和因自然灾害及意外事故所造成的风险。对于后者，通常银行都采用房屋保险的办法来抵御。而前者的规避更应引起银行的注意。贷款银行一般是在评估机构提供的评估价和借款人的购买价之间选择较低者作为确定借款额度的标准。因此房屋的评估价格高低对确保住房抵押贷款的安全至关重要。而我国房地产价格评估起步时间较晚，技术水平低，操作规范不健全、不统一，就同一标的物评估的价格因评估人不同而相差悬殊，进一步加大了银行的风险。为此，必须下力气完善我国的房地产估价制度，尤其是要真正建立估价师签安制度，其评估结果要由贷款银行**终确认。四、抵押物处置风险的规避借款人一旦到期无力归还住房抵押贷款的本息，贷款银行有权处置抵押房地产，以收**息。但抵押物处置的成本大小和处置的时间快慢，对银行都可能产生风险。抵押物处置不是短时间内就能完成的，时间越长，精力耗费越多，成本也就越高，而急于出手，价格自然要低很多，如果不能迅速处置，又要严重影响银行资金的周转。在处置抵押物时还会遇到处样一个尴尬的问题：银行能否将借款人从抵押房屋中赶出去？考虑社会稳定性，这样做显然不合适，但不这样，银行的经济利益要遭受损失，银行毕竟不是慈善机构。因此，没有一个明确的法规制度，银行对抵押物享有处置权只能是一句空话。建议由前文提到的住房信贷保险或担保的金融机构对借款人提供**后还款保证，一旦借款人不能按期还款，由该金融机构代为偿还，并转移原来的借贷关系。在借款人经济条件尚无法改善之前可由卖改租，也可以确保居民居住得到基本保障的前提下降低现有居住水平。没有政府的介入，银行的正常经营根本无法保障。更何况，世界上没有任何一个国家的住房制度实行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，与其通过财政直接补贴，还不如在政策上多为居民融通资金提供保障，这样既可降低银行经营风险，也可让更多的人具备贷款的条件。

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• 问 如何防范贷款买房的风险？
  答

  1、提前还款越早越省钱?很多房贷者在手头资金宽裕的情况下，都认为提前还款越早越省钱，但实际上并不是任何情况下都划算，比如房贷利率享受了较高的折扣优惠，或是手上的投资理财产品收益率高于贷款利率，亦或是还款期限已过半……这些情况下进行提前还款都不能省钱。2、仅凭身份证就可以申请贷款?在贷款前很多人都会查询贷款所需的材料，而一些人认为仅仅通过身份证就能申请贷款，尤其是现今各种凭身份证申请“无抵押贷款”、“低息贷款”看上去都十分诱人，并且宣称不需要其他材料，仅仅凭借身份证就可以快速申请贷款。其实，银行或其他金融机构在审批借款人材料时，首先就会考量借款人的还款能力，仅仅凭身份证是无法证明还款能力的，因此无论任何贷款方式，即便是要求手续**少的无抵押贷款，如果借款人想成功申请并获得贷款，也必须准备个人的收入证明、加盖单位公章的工作证明等资料，不同的银行针对贷款品种要求的材料也不同，需要借款人提前查询并准备好材料，如果借款人对贷款流程不熟悉，也可以通过中介机构办理。3、信用记录不良就不能申请信用贷款?信用贷款银行重要考量的是个人信用记录，但并不是个人信用不良就不能申请信用贷款，如果借款人逾期次数少、金额小，银行还是会酌情放贷，但是贷款利率或被提高，贷款成数也有可能降低。4、公积金贷款比商贷划算?公积金贷款是一种政策性贷款，一般都比商业贷款的利率要低一些，因此多数人都觉得公积金贷款比商贷更划算，其实不一定。随着商业贷款基准利率的逐步下调，公积金贷款的利率优势也在减少，如果贷款金额不大的话，选择公积金贷款未必省钱。5、想贷多少就可以贷多少?不少人觉得办理公积金贷款可以想贷多少就贷多少，但其实并非如此。一般来说，公积金贷款的金额是需要根据购房者的收入、公积金缴存额和缴存比例来计算的，而且公积金贷款额度不能超过当地所规定的**高上限。此外，公积金的提取额度也是不能超过房款总额的。

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• 问 个人住房贷款风险防范该怎么做？
  答

  　　1、健全个人信用制度　　健全个人信用制度是有效规避商业银行个人信用风险的良好举措，它既能够证明自然人的信用度，监督并管理个人信用活动，还对个人信用行为具有一定的规范作用，基于个人信用制度这一重要性，商业银行应全面健全个人信用制度。那么要健全商业银行个人信用制度，应从两方面入手。一方面建立信用准入制度，对个人信用进行有效评估，对个人消费信用相关信息进行整体总结与分析，从而对个人信用做出正确客观的评价，对于信用度不高的个人应谨慎给予住房贷款或者拒绝给予其办理个人住房贷款业务。另一方面应建立个人信用制裁制度，对于个人住房贷款消费者不受信用的作风及行为应给予相应的制裁或者惩罚，从而提高个人信用额度。　　2、对开发商及楼盘进行严格把关　　在商业银行个人住房贷款风险防范过程中之所以对开发生及楼盘进行严格把关，是因为房屋购买合同会间接影响商业银行的个人贷款安全。若不对开发商及楼盘进行严格把关，那么在实际生活中很容易引起房屋买卖合同纠纷，从而威胁商业银行个人贷款的安全性。对于商业银行来说，选择信用额度高，实力雄厚的开发商能够有效规避商业银行个人住房贷款中存在的风险因素，对商业银行个人贷款业务具有一定的维护作用。　　3、强化商业银行内部管理制度　　目前我国商业银行在个人住房贷款业务开展中还存在一定的内部管理风险，为了防范商业银行个人住房贷款风险，应全面强化商业银行内部管理制度。那么要实现商业银行内部管理的目的，首先应对个人住房贷款手续进行严格审核，做好个人住房贷款各项档案登记与管理。其次对个人房屋产权的确立情况进行追踪调查，合理督促房屋开发商按时办理房屋相关产权手续。再者应住房贷款者的还本付息状况进行实时监控，及时掌握贷款者的偿还能力状况。在此过程中对于不同的状况应采取相应的管理措施，从而减少商业银行内部管理风险的发生率。　　4、建立完善的政府担保体系　　为了协助商业银行合理开展个人住房贷款业务，我国可以建立国有控股或者是国有独资的担保机构，主要对一些中低收入阶层人员提供信贷担保，这样不仅能够满足我国中低收入家庭的购房需求，同时还能够有效分散信贷风险，维系了金融体系的安全性，对商业银行的长远发展具有重要意义。

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• 问 个人住房按揭贷款风险有哪些？
  答

  个人住房贷款风险有：(一)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。1、职员道德风险主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。2、贷款审查风险贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的**款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。3、贷后治理的风险大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

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• 问 个人住房贷款风险有哪些
  答

  1、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定**款与贷款比例。银行审批的贷款额度一般来讲是小于或等于申请的贷款额度，避免贷款额度不足而造成房屋买卖合同违约。2、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。谨慎的制定贷款及还款计划，如果你的预期收入有风险以及有较大的预期支出，将会削弱你的还款能力，从而影响你的还款资信。3、预算还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据，其计算方式是：家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额，在计算时要考虑收入和支出的可能变化。4、预算**高可承受的贷款额度。月还款能力与月还款额相等的贷款额度为其**高可承受的贷款额度。5、**款的宽松原则。首期付款不要把手头的现金用完，而应留有资金用于装修、配置、还款、投资、创业的费用。6、评估所买房屋的贷款资格。若是房龄太久，贷款成数有可能达不到你的要求，还有一些房屋银行是不贷款的，比如拍卖的房屋。以免因不能贷款或贷款额度不足而影响你的购房计划，甚至因贷款原因不能支付卖方房款而造成违约。

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