房屋维修养护方法是什么啊？

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• 146****6993

  你好，关于维修基金问题，建设部和财政部曾共同下发于1999年1月1日实行的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称该办法），该办法明确规定：凡是商品住房和公有住房出售后都应当建立维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
  所以，首先可以明确你有义务交维修基金，但不一定按购房款的3%交，因为该办法规定：缴交比例为购房款的2-3%。同时，开发公司的做法也有欠妥之处，因为该办法规定：商品房销售时，售房单位与购房者应当签定有关维修基金缴交约定。这种约定当然包括缴交比例的约定。做为业主我们不知道这个规定是很正常的，而开发公司作为房地产开发的专业机构，好象没有理由不知道这个规定。开发公司比较妥当的做法是在签定购房合同时，与购房者对维修基金缴交及比例作出约定，这样就避免使业主产生这样的想法：“这是不是乱收费。”开发公司明明不是乱收费，只要讲到明处，就可以避免产生不必要的误会。
  我们还需明确物业公司只是代收代管维修基金，其所有权属于全体业主。维修基金必须专户存储，专用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，严禁挪作他用。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，由业主委员会审定后实施，业主委员会对维修基金的使用管理有检查和监督权。业主转让房屋所有权时，维修基金随房屋所有权同时过户。如果房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失，维修基金应按业主的缴交比例退还给业主。
  望采纳，谢谢。
  

  查看全文↓ 2018-10-25 19:21:39
• 145****0663

  第一条 为加强城市房屋修缮的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能，制定本规定。
  第二条 本规定适用于城市(指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇)房屋的修缮管理。公有住宅向个人出售后的维修养护管理办法另行制定。
  第三条 本规定所称房屋修缮，是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护。本规定所称房屋所有人，是指持有房屋产权证的直管公房管理单位、自管房单位和私房所有人。
  第四条 城市房屋的所有人、使用人和房屋修缮企事业单位，均应遵守本规定。
  第五条 城市房屋的修缮，应当根据地区和季节的特点，与抗震加固、白蚁防治、抗洪、防风、防霉等相结合。对于文物保护建筑，占建筑和优秀近代建筑等有保护价值房屋的修缮，应当依照有关规定执行。
  对于工业建筑、公共建筑的修缮，还应当参照其他有关规定执行。
  第二章 房屋修缮管理机构的职责
  第六条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋修缮管理工作。
  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域城市房屋修缮管理工作。
  第七条 县级以上人民政府房地产行政主管部门对于城市房屋修缮的管理，应当履行下列主要职责:
  (一)贯彻执行国家和地方有关城市房屋修缮的法规、标准和方针、政策，组织编制城市房屋修缮的长期规划和短期计划，并督促实施;
  (二)按照管理权限对房屋修缮企事业单位进行资质管理;
  (三)组织或参与房屋修缮定额的编制、修订，并监督检查执行情况;
  (四)指导并督促房屋所有人落实房屋修缮资金;
  (五)负责房屋修缮工程的安全、质量监督管理;
  (六)组织房屋修缮业务、技术的培训和房屋修缮新技术、新工艺、新设备的推广应用;
  (七)依法调解和处理有关房屋修缮的争议和纠纷。
  第八条 自管房单位的房屋修缮管理机构的职责，由其主管部门制定。其房屋修缮管理工作，应当接受当地人民政府房地产行政主管部门的指导。
  

  查看全文↓ 2018-10-25 19:21:22
• 144****7633

  房屋维修基金是业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备保修期满后的维修、养护和改造而缴纳的资金。对于房屋维修基金的使用范围、程序等等，《住宅专项维修资金管理办法》都有相关规定。那么屋维修基金具体使用程序是怎样的？维修基金的使用程序：
  (1)维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：A物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；B住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；C物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；D物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支；E建设主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；F专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
  (2)维修资金划转业主大会管理后的使用程序办理：A物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；B业主大会依法通过使用方案；C物业服务企业组织实施使用方案；D物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；E业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案；建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；F业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；G专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。另外，维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

  查看全文↓ 2018-10-25 19:21:09

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  各类建筑土建及基本装饰的维修。3.0 职责3.1 由工程部派员根据现场情况确定具体维修方案，管理处相关人员实施。3.2 维修过程由管理处技术主管监督，维修完毕由工程部派员验收。3.3 工程部经理对重要的维修项目进行指导，并对一般的维修项目给予抽查。4.0 维修原则坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。5.0 维修依据5.1 符合工程部拟定的维修方案或设计图纸的要求。5.2 符合《房屋修缮工程质量检验评审标准》有关条款规定。6.0 各项维修项目的标准6.1 地基基础6.1.1 如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。6.1.1.1 破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。6.1.1.2 用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上做成斜坡以利泄水。6.1.1.3 恢复勒脚饰面6.1.2 如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。6.1.2.1 如不严重，应做好巡查记录并汇报工程部技术主管。6.1.2.2 如有扩展趋势，应立即通知工程部，请开发单位派专业工程师一同检查鉴定。6.1.2.3 如情况严重，除通知工程部、开发单位专业人员外，还应采取紧急疏散措施。6.2 梁、柱、板主体6.2.1 露筋6.2.1.1 将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。6.2.1.2 用钢丝刷清洁干净。6.2.1.3 充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。6.2.1.4 用高标号水泥砂浆修复，如有需要还应按要求修复饰面。6.2.2 有裂缝参考《室内维修规程》中“楼板裂缝”维修程序进行。6.2.3 有孔、洞6.2.3.1 将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。6.2.3.2 用钢丝刷等有效工具彻底清除孔洞。6.2.3.3 充分喷水湿润孔、洞内壁。6.2.3.4 如系小孔、洞则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞较大，则在涂完一道素水泥后用比原先（梁或柱或板）的砼标号高一等级的细砼填饱满并养护好。6.2.3.5 按原标准做好饰面。6.2.4 破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）应立即通知工程部及开发单位，请专业技术人员到场检查鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。6.3 墙体墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等，墙体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如地基基础沉降还在发展时，一般应先做地基，基础加固后，做墙体裂缝的维护）6.3.1 裂墙6.3.1.1 先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿柜成外八字形。6.3.1.2 用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。6.3.1.3 均匀地涂刷一道素水泥浆。6.3.1.4 再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝，抹平。6.3.1.5 用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。6.3.2 砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。6.3.2.1 先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。6.3.2.2 充分喷水湿润破损面。6.3.2.3 用比原砌体高一个强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砖快应先充分湿润）。6.3.3 墙体室外饰面破损6.3.3.1 将破损面及其周边松散层一并凿除。6.3.3.2 用钢丝刷清扫干净浮动灰土。

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