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以西安为例，2018年5月10日，西安市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》，《通知》提出，对于经过公开招拍挂的土地，严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的规划用地性质及其他规划条件执行;所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地。原通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目，原则上按规划执行，需要变更土地性质的，按程序报市政府研究。由上可知， 按西安的规定，对于经过公开招拍挂的土地，商业用地不能变更为住宅用地;对通过划拨或协议出让方式取得的城市低效存量土地项目，要变更土地性质需按程序报市政府研究。
全部3个回答>住宅用地转商业用地划算吗？
131****0701 | 2018-11-07 16:09:26
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158****2424
从规划的角度讲,用途确定后要变更是需要办理土地性质变更手续的，涉及到一些费用，住宅用途土地使用权是70年，商业是40年，商住综合50年。
查看全文↓ 2018-11-07 16:09:51
但在商业用途的土地上建的房子带有住宅功能或是住宅里带有商业的功能也不是不可以，各个地方的政策不大一样，有的地方可能住宅禁商，则住宅里面办公是不允许的。
在具体的使用上，商业用途的房子在一些费用上标准比住宅高，比如水电费用是按商业标准收取。你所问的问题如果是涉及到规划方面的土地性质变更，需要去有关部门办理。如果只是使用功能的划分，可根据当地的实际情况灵活处理。 -
144****0336
一、住宅用地转商业用地优点主要有以下几点：
查看全文↓ 2018-11-07 16:09:43
1、关于保值性
开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变现性强，风险小，销售速度快资金回笼时间短等因素，当然，**关键的原因在于区域的住宅稀缺性强！能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。
2、关于建造标准
非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。
3、可以注册公司
2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为"住宅（包括公寓、别墅）"的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。因此，非住宅类房产，可以注册公司。
二、住宅用地转商业用地弊端主要有以下几点：
1、使用年限
商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重；
产权时间应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限**高为70年，商业用地**高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。**可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵！
2、交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；
如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，**长贷款年限10年。
4、日常生活成本
如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
如水费：3.7（住宅）/5.6（工业商业）/6.1（宾馆、饭店、餐饮业）
5、设计标准
设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6、落户问题
无法迁入户口
三、住宅用地转商业用地的性质：
从用地性质来讲，住宅用地与商业用地是不同的。商业用地只能建商业建筑，住宅用地只能建住宅。而且由于用地性质不同，其相应的控制性指标，包括建筑密度、系数、容积率、绿化率、建筑高度等都是不同的。
商业用地上的建筑用途以商业经营为主，住宅用地上的建筑用途以居住为主；商业用地的地价高于住宅用地；商业用地的开发强度一般高于住宅用地。所以住宅用地转为商业用地是合算的。
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一、工业用地转商业用地费用是多少工业用地转成商业用地，需要补缴土地出让金，涉及到印花税、契税;土地使用税按原规定执行若原工业企业有优惠，则性质发生变更后可能优惠将取消。工业用地转商业用地费用具体如下：1、若是位于新规划的商业区内，则经规划批准，取得新的城市用地规划许可证后向国土部门申请并重新缴纳商业土地性质的出让金即可。2、若是转让，则必须挂牌招标，并且应缴纳该土地差价的所得税，大概每平米是补差价200元的费用。3、改变用途需由有资质的土地评估机构进行评估，到当地政府进行价格确认，才可以知道应交土地出让金的具体数额。4、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字，然后拿着批复到规划部门办理规划变更。 5、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险 。 6、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让。7、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。这些企业通常制造，加工或以其他方式产生商业企业销售的产品后工业用地的定义包括工厂和仓储设施，以及一些采矿和运输业务
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1、工业用地上的住房，必须要转变土地性质才能上市交易。否则可能存在非法操作，因为土地性质一般很难发生变更。 2、工业用地上的房子拿来当住宅使用，这种做法没有按实际用途进行操作，可能会有风险。 3、在正常交易之前，这块土地必须先由工业用地转变为经营性用地。并且，土地变更必须先在规划用途上进行确定，然后需要重新进行招拍挂。 4、变更土地性质后的房产，如果已经获得房产证，还是能够正常过户的。 5、只是土地性质需在国土局转，变更之后土地性质仍保持工业用地性质。
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商业住宅是指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房，称为商业住宅，例如像市场上售卖的产权为40-50年的酒店式公寓就是商业住宅。而商品房则属于普通住宅，产权70年。购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来，由于土地性质不同，商业住宅产权也和普通商品房产权不同。优点主要有以下几点：1、关于保值性开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素，当然，**关键的原因在于区域的住宅稀缺性强，能实现较高的利润价值！因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。2、关于建造标准非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。弊端主要有以下几点：1、使用年限商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限**高为70年，商业用地**高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。2、交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。3、按揭方式大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，**长贷款年限10年。4、日常生活成本如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。5、设计标准设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。6、落户问题无法迁入户口与商品住宅的区别就在于其土地使用性质和产权性质的差异1、土地使用年限不同商业住宅土地使用年限为40-50年；商品住宅土地使用年限为70年2、产权性质不同商品住宅属于商品属性的普通住宅；商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为 商业的房产。虽然购房者**终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。其中，在商业用地上建住宅用房，是近两年由于严格禁止土地协议出让，实行招拍挂后，导致住宅供应大幅减少，稀缺性增强后，开发商开始采用的新兴做法。而在住宅用地建办公用房，就是购房者所熟识的“商住房”（产权70年，但产品定位为办公，建造标准介于住宅和写字楼之间，或者完全就是写字楼的标准）。
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辨别方法：查看《国土使用证》按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地要是你在售楼部没有看到《国土使用证》，可询问置业顾问。弄清区别：有4个不同点用途不同。商业性质的公寓可作为办公场所注册，但不能迁入户口;住宅性质的公寓可以入户，但不能注册办公场所。使用年限不同。在重庆，商业期限是40年，住宅期限则是50年。使用成本不同。商业性质的公寓契税按3%收取，水电费、管理费等也按照商业标准收取;而住宅性质的公寓契税按照1.5%收取，水电费按民用标准收取。商业价值不同。商业性质的公寓商业价值更高，通常单价也要比住宅性质的公寓高出1000到2000元/平方米。如果要在银行办理抵押贷款，两处总价相当的房产，前者的评估价要比后者高得多。
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