土地使用权出资协议的效力怎么认定？

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• 159****9867

  1、公司章程约定股东以土地使用权出资的，股东应当按照约定全面履行出资义务，办理土地使用权转移手续，将土地使用权变更登记至公司名下。此后，虽然股东未对土地使用权评估作价，亦未履行出资义务，但根据公司法的司法解释规定，只有当公司、其他股东或公司债权人向法院主张股东未全面履行出资义务时，法院才会依法启动评估作价程序，即对非货币出资评估作价并非股东全面履行出资义务的法定前置程序。故在股东未对其出资的土地使用权评估作价的情况下，公司仍有权要求股东办理土地使用权的过户登记手续。
  2.股东以土地使用权出资时未按照章程约定办理权属变更手续，且未对该土地使用权进行评估作价。之后，对该土地进行补充评估时，补充评估价值超出了章程约定的股东认缴出资额。因章程约定出资人是以土地使用权整体作价出资，故超出认缴出资额的部分应当视为股东对公司的赠与，股东仍应按照公司章程的约定将整体土地使用权过户至公司名下，而不能仅对其认缴出资额对应的部分土地履行出资义务
  

  查看全文↓ 2018-11-10 15:24:24
• 152****7105

  1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，协议有效。
  转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是协议签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时协议有效。
  2、一地多卖，协议均有效。
  受让方均要求履行协议的：
  （1）办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
  （2）均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
  （3）均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
  （4）协议均未履行的，依法成立在先的协议一方，有权要求继续履行；未取得土地使用权方可以请求解除协议，赔偿损失。
  一地多卖，属于欺诈行为，不是无效协议，受让方有权利要求解除协议，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行协议时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签协议。
  3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让协议无效。
  但是起诉前或申请仲裁前经批准的，协议有效；协议性质为补偿性质，而非出让协议。
  未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，协议当然无效。如果起诉或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让协议主要是对其地上建筑物的补偿协议，而非土地转让协议。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。

  查看全文↓ 2018-11-10 15:23:55
• 146****6242

  一、以土地使用权作为出资的合同概述
  《中华人民共和国公司法》第二十七条规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。《中华人民共和国土地管理法》第二条：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地使用权可以依法转让。”
  由此可得，虽然在我国城市土地所有权是归属国有的，但是国有土地使用权却是可以与所有权分离并单独加以利用的。国有土地使用权是股东出资的法定形式之一。实践中，以国有土地使用权作为出资的合同也非常普遍，尤其是对于国有企业和外商投资企业。国企改革中，许多国企通过招商引资的方式与其他企业合作以壮大发展自己，这些国有企业**重要的财产就是土地，因此，在合作中，国有土地使用权是国企**常见的出资形式之一。同样，在中外合作企业中，外方以资金、技术入股，中方以国有土地使用权入股的形式也非常常见。《中外合资经营企业法》中表述的场地使用权，也属于有一定期限的国有土地使用权。
  本文所探讨的以土地使用权作为出资的合作开发合同，指国有土地使用权人与其他经济主体之间订立的，以国有土地使用权作为己方出资的部份或全部，共享利润，共同参与经营，共担风险的协议。以集体土地使用权作为出资的合作开发合同，由于相关法律法规尚不完善，暂不在本文探讨之列。
  二、以土地使用权作为出资的合作开发合同的效力认定
  划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿安置等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
  划拨土地使用权能否进行合作开发，关键在于划拨土地使用权能否转让，只要能够通过合法的程序进行转让，划拨土地就可以作为出资进行合作开发，因此，对于划拨土地使用权，我们主要讨论其转让合同的效力。
  由于划拨土地的取得基本为无偿或仅需支付较小的费用，而且划拨土地用途的公益性及主体的特定性，所以，国家不允许划拨土地使用权直接进入土地交易市场。但是考虑到划拨土地使用权问题的复杂性，国家立法时并未搞“一刀切”的做法，而是留有一定的法律空间。
  1、1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定了划拨土地使用权转让的条件：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
  （1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
  （2）领有国有土地使用证；
  （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
  （4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”
  1992年原国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条重申了上一规定并在第五条进一步规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”
  上述规定表明，划拨土地使用权，在没有转化为出让土地使用权之前是不能转让的。对于划拨土地转让合同的效力认定问题，**高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）给出了下列规定：
  《解释》第十一条：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
  由《解释》第十一条的规定我们可得知，对于划拨土地转让合同的效力，主要认定标准为以下两个：
  1)是否经过有批准权的人民政府批准？
  2）批准后是否办理了土地使用权出让手续
  对于第一个标准，《解释》的规定非常明确：“如果没有得到有批准权的人民政府批准，合同无效。”
  对于第二个标准，在得到有批准权的政府批准后，是否办理了土地出让手续？由于各个地方政府在实际办理划拨土地使用权转让的审批手续时做法不同，较为严密的地方的做法是先由当事人申请，然后经政府主管部门批准，**后再办理土地出让或者划拨手续；有些地方则直接与新受让方办理出让或者划拨手续，一步到位的换发土地使用证，该办理的行为即表明已经得到批准。《解释》出于不轻易认定合同无效、尊重双方意思自治的考虑，由第十一条规定：“只要起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据《解释》即使土地出让手续尚未完成，但是只要得到批准，合同就可被认定为有效。

  查看全文↓ 2018-11-10 15:23:35

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• 问 国有土地使用权转让合同的效力有哪些 应该如何认定
  答

  国有土地使用权转让合同的效力认定 随着人民群众物质生活水平的提高，进城购房的人越来越多，城里人二次购房，小房换大房，无地换有地的人也快速增多。因此，在签订办理国有土地使用权转让手续时，一定要注意以下问题，方能确保合同有效。 1、国有土地使用权转让合同的有效期不得超过转让人实际享有的土地使用期限。 2、国有土地使用权转让合同不仅转让转让人的权利，而且转让人依土地使用权出让合同所负担义务也一并移转给受让人。 3、国有土地使用权的转让自办理使用权转让登记后生效。土地使用权转让合同成立后转让人负有将其土地使用权移转给受让人的义务，但转让人交付土地给受让人占有并不能发生土地使用权转让的效力。因土地使用权转让为不动产物权的变动，当事人须办理过户登记手续。土地使用权自办理过户登记后才转给受让人享有。 4、依土地使用权转让合同转让土地使用权的，其使用范围内的该幅土地上的建筑物、其他附着物的所有权也随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 5、土地使用权转让后改变土地用途的，须经原土地使用权出让方和城市规划行政主管部门的同意，并相应调整土地使用费。 6、土地使用权转让合同的受让人除无偿受让者外，应按照合同约定的时间支付价款。受让人及时办理土地使用权过户登记手续，无论依何种方式转让土地使用权，受让人均应承担办理土地使用权过户登记手续的有关费用及其他与权利转移相关的费用。

• 问 土地使用权抵押协议怎么写？
  答

  　土地使用权抵押合同范本　　甲方（抵押人）：　　乙方（抵押权人）：　　根据《担保法》、《合同法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，甲、乙双方就土地使用权抵押有关事宜共同协商，达成一致意见，现签订合同如下：　　一、抵押宗地基本情况　　本宗地座落于　镇（乡）　村（集镇、社区）　　街　号，甲方于　年以　方式取得　土地使用权，土地使用证号为：公　用（　）字第　号。登记土地使用权面积为　ｍ２，用途为　，使用年限为　年，使用终止日期为　年　月　日。本宗地上建筑物、构筑物占地面积为　ｍ２，建筑面积为　ｍ２。　　二、抵押贷款情况　　本宗地土地使用权评估价额为人民币　元，抵押金额为人民币　元，欠缴土地使用权出让金为人民币　元，抵押期限为　年，（抵押期限以抵押登记的批准之日起计算）。　　三、双方权利和义务：　　１、抵押合同签订后１５日内，甲、乙双方须共同申请土地使用权抵押设定登记，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。　　２、甲方在抵押期间有权继续占有、使用抵押物。　　３、甲方在抵押期间应保护好抵押物，保证抵押物不受毁损。　　４、甲方应在抵押期限内归还贷款本息。贷款本息归还后，甲、乙双方应共同申请土地使用权抵押权注销登记。　　四、违约责任　　１、甲方擅自将抵押物转让、出租或以其它方式处分时，其行为无效。乙方有权提前收回贷款，并可要求甲方支付抵押金额　％的违约金。　　２、由甲方因隐瞒抵押物的共有、争议、查封、扣留或已经设定过抵押等情况所产生的后果，由甲方承担责任。　　３、由甲方占管的抵押物发生毁损，导致土地价值减少甚至破坏，乙方可要求甲主恢复土地的原价值或赔偿损失。　　４、抵押到期不能履行债务或者在抵押期间宣告解散、破产时，乙方有权依照法律规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，由甲方交清土地使用权出让金后，乙方有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照有关规定办理过户登记。　　五、其它　　１、土地使用权抵押时，其地上建筑物、构筑物随之抵押。　　２、本合同自土地使用权抵押权设定登记批准之日起生效。　　３、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，另一份用于办理土地使用权抵押权设定登记。　　４、抵押双方当事人在履行合同过程中发生争议，不能协商解决时，按《合同法》处

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• 问 土地使用权 可以作价出资吗
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  一、什么是土地使用权作价出资?依据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，“国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。”

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• 问 什么是协议出让土地使用权
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  协议出让土地使用权是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。0

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• 问 以土地使用权出资问题？谁比较了解的，求介绍，求解答，谢谢！
  答

  按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权出售、交换、赠与的行为。某单位以出让方式获得的土地使用权作价入股，实际上是将土地使用权作为资本，投资（转让）于其他的股份制企业，企业的身份因之由原来的土地使用权人（个人独资有限责任公司除外）转变为股份制企业的股东，并以股东身份参与企业分红和享受其他收益。因此，只有满足《城市房地产管理法》规定的25％投资比例的要求，才能办理作价入股手续并办理土地使用权变更登记（过户到股份制企业）手续。实践中，各地国土资源行政主管部门也都是把作价入股作为转让的一个特殊类型来办理的。

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