买私人地皮建房子需要注意什么？

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• 147****9022

  买私人地皮建的房子要注意以下几点：
  
  1、若该房屋系商品房（有独立的房屋所有权证、土地使用权证），则可以购买。
  
  但要注意确认产权的可靠度：注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
  
  2、若该房系在集体土地（宅基地）上（或无土地使用权证）修建的，购买了则存在巨大的法律风险。宅基地属于农民集体所有，是村集体依法无偿划拨给农民建房的。若土地证不是国有的还要问当地土地所有者（村委会）是否同意。
  
  3、宅基地不是个人财产，农民只有使用权，没有处分权，不允许自行买卖。至于同一集体经济组织内部成员（同村）转让，并征得集体组织同意的，则另当别论。需要审查土地使用权性质是国有土地还是集体土地，如果是集体土地可能无法完成交易。
  
  4、查看是否有私搭私建部分： 是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间。
  
  5、该宗土地的使用性质（商业、工业、住宅或其他）工业用地你要考虑清楚了。
  
  6、国家已审批的宅基地在建盖的时间上有期限，超过期限国家可以没收该宗土地，并且不退还购地款。
  
  7、土地的使用年限，划拨暂时无使用年限、出让商业30--40年、住宅70年。
  
  

  查看全文↓ 2018-11-25 17:59:08
• 146****3042

  1、该宗土地的性质（划拨、出让、集体）划拨土地需补交土地出让金，价格土地面积×地级价×30%加上工本费、出让的只交工本费、集体土地只限本村村民买卖。
  2、国家已审批的宅基地在建盖的时间上有期限，超过期限国家可以没收该宗土地，并且不退还购地款。
  3、该宗土地的使用性质（商业、工业、住宅或其他）工业用地你要考虑清楚了。
  4、土地的使用年限，划拨暂时无使用年限、出让商业30--40年、住宅70年。

  查看全文↓ 2018-11-25 17:58:59
• 138****8309

  这种是房产是没有完整的产权的，购买后也没有足够的保障。这样的房产在法律上是不可以在村以外的人进行买卖的。我建议你不要购买比较好。

  查看全文↓ 2018-11-25 17:58:54
• 154****7471

  买私人建的新房要注意以下几点：
  （1.）房屋手续是否齐全
  
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。
  
  房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  
  （2.）房屋产权是否明晰
  
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
  
  如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  
  （3.）交易房屋是否在租
  
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
  
  因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  
  （4）.土地情况是否清晰
  
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；
  
  还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  
  （5.）市政规划是否影响
  
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  
  （6.）合同约定是否明确
  
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

  查看全文↓ 2018-11-25 17:58:46
• 152****3682

  　买地建房子应该注意如下方面：
  
  成本核算：房价=地价+建房成本+利润。如果买地的成本过高，还有成本控制的水平不够，可以想见的是在市场价的情况下，利润水平会很有限，甚至没有利润或亏损。个人拿地，肯定没有大的开发商单独拿地那么便宜，地价肯定比大规模开发要贵;成本控制，基本上一两个房子，在相同品质的情况下，不会控制得比上百个房子的规模管理更低成本。大的开发商的毛利也不过20%-30%，而成本基本上会比大的开发商贵15%到20%以上，所以控制得好的情况下，可以期待10-15%的毛利。如果控制不好的话，或者过程管理有问题的话，还有销售不畅的情况下，本来不高的毛利基本上就少的可怜或者基本上不复存在了。
  建房的要领：
  　　买地建房的流程
  
  　　1).买地：一般请专业的经纪参与，主要是参与谈判和评判地块的优缺点、价值和潜在的机会和风险。
  
  　　2).设计：一般需要请有建筑师执照的设计师进行沟通、设计和申请建筑许可等。
  
  　　3).出图：一般出图也分为出设计图纸、施工图纸，还有水电、冷暖等分类图纸等，出图纸的细化工作量不同，设计费用也完全不一样。
  
  　　4).招投标：一般就是请有承建资质的有执照的建筑公司或施工队伍来参与报价和出详细施工和材料方案，由业主、建筑师、资深卖房经纪来共同参与评判，**后确定一家施工承建商。
  
  　　5).监理：一般就是由有监理资格或经验的人来进行全程的建筑施工管理监理和节点控制。
  
  　　6).后期的养护;设计养护的标准和对后期可能的沉降作出评判和对策。
  
  　　这个过程当然需要专业的经纪和建筑师的建议和参与，有了专业人士的参与，至少不会出现大的错误或者说不能挽回的错误。
  
  　　3.买地关键要领：
  
  　　1）尽量不要买过于偏远的地块
  
  　　除非钱足够多，除非有10年以上的长期持有计划(但这10年也不一定增值)，尽量不要买过于偏远的地块，不能太北/太东或太西。买地策略是搭顺风车，能搭一程就上，不能搭就不上。千万不要自己去“捂地”，想把生地捂成熟地，一般来说，可能等不到这一天(这里的发展速度是国内的1/10)，孩子或许能等到这一天。
  
  　　2).买地一定要买“稀缺性”，千万不要以地的大小来决定其价钱或者是否购买，一定要考虑这个房子建成后能否卖掉，需求是否旺盛(如果成交不活跃的地区，所谓的成交价可能是开发商对倒的结果，是假的;是为了吸引买家故意做的局)真的价钱是多少，未来发展的趋势怎么样，一般看来，至少有50%的区域是不合适买地建房的。在这样的地区买地建房，必然亏损出局，或者说基本无利可图。在热点里的一小块地比远郊的200亩地更值钱!
  
  　　3).要熟悉市政对那块地的规划
  
  　　买地之前一定要熟悉市政对该区域的规划，是否可以重新分割，是否可以改变用途，是否有使用方面的限制，是否有大树会影响到重建，等等。大部分市政部门对于是否可以分割、改变用途一般是不轻易改变的，基本上可行性很低。
  
  　　4).地价上涨过快区域 短线风险大
  
  　　在地价上涨过快的区域买地会有相当大的短线风险，比如目前的热门地区。因为在高位接盘，不是需要等待数年或者说十数年，就是得割肉亏损出场。

  查看全文↓ 2018-11-25 17:58:44

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  1，我国法律规定：国有土地不能有私人买卖和建房。私买私盖不能办理房产证。,2，要是农村宅基地，只能在本集体内及本村村民之间可以转让。农村村民无论新建、扩建、移建、拆建，都要依法办理审批手续。这个意思就是说，即使你手里有原来的宅基地使用证，要是新建、扩建、移建、拆建也需要先申请，在得到批准以后才能建房

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  私人私自买地开发建设的房屋属于小产权房，不能办理土地使用证，因此，没有土地使用证就不能办理房产证。

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  这个先不管几期没有房产证的房子 你就看开发商能不能帮忙更名,如果不行就需要给房东协商到时产权下来一起去过户。**重要的是看房子什么时候能下产权如果太长还是不要买。因为房价这个玩意儿。说不清。到时候如果房价上涨了,他说不卖你也没有办法。大不了赔你点钱。如果跌了你就亏大了。毕竟交了几十万了。不要也不可能。

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