买房签合同需注意哪些事项？

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• 142****7965

  一、买房签合同的一般流程有哪些？
  购房者认购——购房者交定金（拿收据）——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交**——开发商将**款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。
  二、买房签合同的注意事项有哪些？
  1、看开发商是否具备“五证”
  也就是核实开发商的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证。**主要的是看国有土地使用证和商品房预售许可证，这两证看准确了，一般原则上没有问题，特别是预售许可证。
  特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，因为复印件是很容易作弊的。这也是你将来能否办产权证的关键所在。
  2、明确约定逾期交房的违约责任
  要明确约定卖房人逾期交房的违约责任，注意延期交房是否有赔偿，也就是说一定要确认交房日期，且交房日期一定要明确到年月日，不要接受任何抠字眼的不合理条款。
  如果合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1％至5％的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。
  3、明确约定面积差异的处理方式
  商品房销售管理方法中明确说明了，如购买的商品房有面积差异，合同上有约定的按照约定执行。面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房，要么同开发商协商。所以只有在合同中对面积差异有了详尽的说明后，才能避免出现此类问题。
  4、付款方式与期限
  一次性付款可以和开发商协商，是不是可以留5％左右的房款，在正式交房后再给予支付。银行贷款应该在约定的时间里付款，按照合同约定时间内没有到开发商账上的话，是要支付相应的违约金的，所以应该把时间约定的更加充裕，在签订正式的合同之前，先咨询一下是否可以得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。
  5、开发商关于基础设计和配套设施的承诺
  一般来说标准合同中有五项，首先是通水、通电、通电梯，保证你**基本的生活可行性，再有就是有关于天燃气以及燃气管道的开通。
  6、关于产权登记的问题
  如果你约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房者可以根据实际的情况，选择退房或要求卖方赔偿违约金。一般按照商品房的销售规定，是在60天以内，开发商就应该将登记资料提供给产权办理部门备案的，如果没有及时备案，可以要求违约金。

  查看全文↓ 2018-11-27 09:37:33
• 151****2397

  与谁签订购房合同?
  一般来说，许多购房者都是通过房产中介来找房子，就想当然的以为要与房产中介签订合同，其实不是，签订合同应该与房地产开发商签订合同，而中介公司不能以自己的名义与购房者签订合同。
  购房合同要一式几份?
  贷款买房时，购房合同通常要一式四份，其中住建委一份、开发商一份、银行一份、自己一份。
  如何降低购房风险?
  签完购房合同后会再签订一个补充条款!这是购房者合法权益不受伤害的保护伞，同事还能减少购房交易纠纷。
  强调一下补充条款应包括:公积金或商业贷款办不下来怎么办;约定房屋产权证的办理时间;约定精装修房屋的具体装修标准;开发商在销售过程中的承诺。
  我们在买房时候，除了要看房子是否合我们心意之外，**重要的还要看清楚开发商的资历。了解开发商是否办齐全了“五证”和“两书”。开发商只需拥有这些证件才有卖房的资历。我们买房的合同才有执法保障。
  购房者到了付款日，购房的业主如果是贷款，必需要等银行的贷款审批下来，才能完成手续，这时我们必需看清楚合同上面付款日期，若是超出时辰，则要避开不必要的损失。
  商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分组成。双方应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。
  目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免这种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，并约定超出这个范围如何处理，例如:退房还是不退房、退房包括哪些费用、不退房如何承担违约责任等。
  另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照**高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。

  查看全文↓ 2018-11-27 09:37:22
• 141****4587

  一、查验对方身份
  签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订的购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。
  二、审查有效证书
  商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》，它们是购房人必须审查的**重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。
  三、确保买卖安全
  除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。
  四、约定定金规则
  目前商品房买卖的通常做法是购房人买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房人事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地，不知道到底该不该签。因此，建议购房人采取以下办法：
  1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金；
  2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金；
  3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。
  五、完善合同条款
  现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容是已经用铅字印制好了的，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。
  建议购房人要认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作：
  1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。
  2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房人可以根据自己的实际情况选择对自己**有利的约定。
  3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。
  4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房人可据此索回定金和已付房款。
  六、明确交楼标准
  目前标准购房合同中的交楼标准有三种：
  1、该商品房经验收合格；
  2、该商品房经综合验收合格；
  3、该商品房经分期综合验收合格。
  购房人选择第2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求**高。
  目前大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准，同时选择该标准的收楼时间相对比较长，所以相当一部分购房人或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生很多争议。

  查看全文↓ 2018-11-27 09:37:11

相关问题

• 问 签合同时需注意的事项有哪些？
  答

  说实在的要注意的事项无非就是价格、面积、楼层和合同中要现填的东西核实好对不对。其他的内容基本上都是固定合同，补充内容要看一下，基本上合同都是由开发商拟定好的，就算业主觉得不合理开发商也不允许修改的。

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• 问 买房签合同前需注意什么？
  答

  第一步：自我能力评估 买房要以实际收入情况为基准，不要买贵的就只要买对的。要时刻按照自己的实际能力和承受能力，每月费用不能超过月总收入的40%。 第二步：房源 在看房的时候，要了解发展商的实力、价格、户型、声誉、配套等这些一定要看清楚。不能光看广告，一切要从实际出发。 第三步：先检查五证再签认购合同 查看法律文件，法律文件包括五证、两书、开发商营业执照。不过现在很少买房的时候给你看竣工验收报告。房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。两书则是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。第四步：签订合同并等级备案开发商签订购房合同，并进行网上备案。 第五步：选择付款方式付款方式主要是一次性付款、商业贷款、公积金贷款，其中市民主要以商业贷款为主。如果可以选择公积金，则考虑公积金和商业贷款结合年利率歹意商业贷款要低。一般商业贷款可以由发展商全权办理。 第六步：交楼 验收一定要看质量，同时要求发展商出具：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收证明书》和《入住许可证》。在交楼后发展商一般会让业主缴纳房屋维修基金，办理房产证等。

• 问 买房签合同要注意哪些事项
  答

  买房签合同的注意事项：①查验对方的身份在签订购房合同之前应当明确房屋的产权人，因为这是购房合同的主体法律规定，如果不具备主体资格的人是无法进行购房合同的签订，所以新房的出卖人通常是楼盘的开发商，如果是委托中介进行签约的，那么中介也应该应当拥有相应的资质。②查阅有效证书如果是商品房，那么应当是五证齐全的，这也是购房者需要审查的比较重要的文件，如果没有这些证明，就说明商品房不具备销售的条件。③确保买卖安全除了五证之外，法律规定被查封或者是已经销售没有经过买受人同意的商品房是不能进行销售的，否则可能会面临很多的风险，比如出现财房两空的现象。④约定定金原则购房者应当先签订认购书，并且支付相应的定金，这才能签订购房合同。

• 问 买房签合同注意事项有哪些？
  答

  买房签合同时千万注意别草草签了了事，一定要注意一些细节问题。对很多人来说，买房并不像买菜那么简单，里面还存在许多需要斟酌及确认的地方，总的来说，买房要胆大心细，对于一些细节问题一定要注意才行。那么买房签合同到底应注意哪些事项呢?房产证的办理合同中应约定房屋交付后，如何办理房产证过户手续。建议消费者尽快办理房产证，因为房产证是房屋所有权的证明。房屋所占土地的使用权如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金。标的及质量条款要问明所要买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何?建筑面积及居住面积各为多少?违约条款应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发上在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款 0.001%支付违约金”的不合理条款时，消费者应对此坚决抵制，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同中未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金。价款及支付条款合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用(如水暖、煤气的初装费等)应一并列明，该房款是一次付清还是分期付款?是现金支付还是票据支付?若消费者购买的是期房，**好争取分期付款方式，签合同是先付总价款的40%，待工程完工过半时再付30%，等工程竣工交付时付清**后的30%，这样可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险。

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• 问 买房签合同注意事项有哪些？
  答

  在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。　　第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。　　第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。　　第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 　　第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议**多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。　　第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。　　第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

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