应纳土地增值税是什么意思，要交多少？

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• 135****3470

  非房地产开发项目情况下，企业转让土地或厂房，土地增值税实行相对简易的处理办法。
  转让收入方面，没有什么花样，如果转让收入明显偏低，税务机关是会参考市场价格进行调整的。
  怎样划算，要看你实际情况，以及根据以下规定进行测算的结果。
  扣除项目方面，如果你是房屋土地在一起转让的情况，有两种选择：
  第一，选择对厂房进行重置价的评估，然后加上取得厂房这块土地的成本，加上转让相关的税金，三部分之和作为扣除项目。
  扣除项目=房屋及建筑物的评估价格+取得土地使用权支付的金额+转让环节缴纳的税金
  第二，如果你的厂房是购买的，提供购房的发票，以发票金额作为扣除的基础，同时根据发票金额为基础，按发票开具到转让的时间，发票金额每年可以加计5%，然后再加上转让相关的税金（注：这种情况下不能加土地成本，因为房屋发票金额默认含有土地价款），两个部分之和作为扣除项目。
  扣除项目 = 发票金额 ×（1 + 持有年度 × 5%） + 与转让房地产有关的税金
  如果你单纯转让土地，在已经进行了开发建设的情况下：
  扣除项目=取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用 + 转让环节缴纳的税金 + 开发土地所需成本 ×（1+20%）

  查看全文↓ 2018-12-13 18:30:20
• 146****4679

  一、土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
  
  二、纳税规定
  
  一般规定：
  
  （1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。
  
  （2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。
  
  （3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：
  
  ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。
  
  ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:30:15
• 151****3737

  一、收入的确认。
  房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入。如果取得的是实物收入，应按收入时的市场价格折算成货币收入;如果取得的是无形资产收入，应由专门评估机构确认成货币收入;如果取得的是外国货币，应按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算成人民币收入。也就是说，计算土地增值税所使用的收入指标，只要将转让房地产取得的各种形式的收入按上述方法换算成人民币现金形式的收入即可。
  二、扣除项目金额的确定。
  土地增值税扣除项目金额的确定要区别新建房地产和旧房及建筑物两种情况进行。
  (一)新建房地产扣除项目的确定。共有五项内容：
  1.取得土地使用权所支付的金额。包两部分：
  (1)为取得土地使用权支付的地价款。其中：对政府出让的土地为支付的土地出让金;对以行政划拨方式取得的土地为按规定补交的土地出让金;对以转让方式取得的土地为向原土地使用权人实际支付的地价款。
  (2)在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税等。
  2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)。也就是开发房地产项目实际发生的成本，包括六部分：
  ⑴土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。与所得税不同的是还包括土地闲置费。
  ⑵前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出。
  ⑶建筑安装工程费。其中以出包方式开发的为支付给承包单位的建筑安装工程费;以自营方式开发的为自建工程发生的建筑安装工程费。
  ⑷基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
  ⑸公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
  ⑹开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。相当于工业生产企业的制造费用。
  3.开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。相当于一般企业的期间费用或者营业费用。
  对开发费用的扣除，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。分两种情况：
  (1)对能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。扣除金额为利息支出加上按上述取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和不超过5%的比例(具体由当地政府确定)计算扣除。
  (2)对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和不超过的10%(具体由当地政府确定)计算扣除。

  查看全文↓ 2018-12-13 18:30:06

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  土地增值税肯定要交,但不是销售房屋时.土地增值税的交纳,是在你单位取的土地证至你单位房屋开发完成销售分户到具体的业主的这段时间内,才会交纳土地增值税.是按上一年所在地政府公告的土地价格减本年所在地政府公告的土地价格的增值部分的2%交纳.

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  以房地产进行投资、联营的税务处理，要区分情况：非房地产企业，以房地产作价入股转让到投资联营企业，暂免征收土地增值税；投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征税。土地增值税都是由土地所有方缴纳的。需要做评估报告，确定增值率。

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  这个计算方法是一种速算法，也可以用分档计算的方法，也就是对不同的增值额采用不同的税率进行计算，但计算速度较慢。一般采用上述的速算的方法。举例也来，例如一个房产项目进行清算扣除项目金额为100万元，计算出来的增值额为60万元，那么增值额中的50万元为50%以内的增值额，这部分用30%的税率，（60-50）10万元属于50%以上100%以下的部分，使用40%的税率，那么应纳税额为=50*30% *5%=19万元。

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