商住两用房公摊一般是多少？

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• 146****2002

  商住两用房新房和普通住宅的区别:
  
  1、使用年限不同。
  
  商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年，而普通住宅的使用年限一般是70年。
  
  2、商住两用型住宅和普通住宅相关税费存在差异。
  
  普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。
  
  3、水电暖使用价格不同。
  
  商住两用型住宅水、电、暖等使用费用都将采取商用价格，普通住宅水电费采用民用价格。
  
  4、贷款条件的限制不同。
  
  购买商住两用型住宅大多不能申请公积金贷款，普通住宅则可以申请公积金贷款。
  
  5、建筑形式不同。
  
  普通住宅常见的建筑形式是板楼，公摊小、人口密度低、私密性好，通透性能优良；而商住楼多以塔楼为主，空间结构灵活、观景性佳、更具个性。

  查看全文↓ 2018-12-28 04:12:40
• 151****6089

  12-33层住宅公摊率为14-24%
  
  计算公式
  
  建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
  
  公摊面积=公摊系数*套内建筑面积
  
  公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)
  
  套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积
  
  ps：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。
  
  例子说明：一套90平方米建筑面积的户型，套内面积是74平方米。那么公摊面积 = 建筑面积 - 套内使用面积=(90-74)平方米= 16平方米;公摊率=公摊面积/建筑面积= (16 / 90)平方米= 17.8%;得房率=(建筑面积-公摊面积)/建筑面积=(90-16)/ 90平方米 =82%。
  
  简介：
  
  公用建筑面积 是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
  
  共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
  
  公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

  查看全文↓ 2018-12-28 04:12:35
• 147****6488

  应该全楼公摊，商住混合住宅,商用房屋和住宅是分开计算面积的, 商用房屋的公摊是商用房屋，和住宅的不混计算面积的。
  
  但因公摊面积计算起来比较复杂,所以也是房屋买卖中猫腻重重、纠纷不断的焦点。所谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
  
  对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台,因公摊面积的不明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
  
  长期以来,消费者习惯按建筑面积买房,而建筑面积=套内建筑面积+公摊面积,这就使某些不法开发商利用“公摊面积”这个合法外衣,在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”。
  
  但是,由于建筑面积计算的复杂性和专业性,购房者很难知道自己买的房子面积够不够,有没有被开发商兑水。

  查看全文↓ 2018-12-28 04:12:29
• 158****8258

  商住楼的公摊面积是这样分摊的：
  首先根据住宅和商业用房的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的
  共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，
  即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢
  共有建筑面积。
  然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
  02020202住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，
  加上住宅部分本身的共有建筑面积，
  按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
  02020202商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，
  加上本身的共有建筑面积，
  按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，
  作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，
  得到各层总的共有建筑面积，
  然后再根据层内各套内建筑面积按比例分摊至各套，
  求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

  查看全文↓ 2018-12-28 04:12:24
• 154****4969

  一般来说，可以把地上看做裙房，上面是住宅，住宅和裙房连为一体作为单体；地下车库虽然和单体结构联通，但是一般在规划上会把车库单独批出来作为一个独立的单体。
  车库内的有一部分设备用房是供地上单体使用的，按照道理应该分摊，但是因为地上和地下的工程进度不一样，地上快于地下，为了不影响地上的产权办理，车库内的设备用房一般不给地上单体分摊，这样的话分摊系数会小一些。
  所以，一般来说，可以不考虑地下车库。
  看你描述，应该是一个高档社区。高档社区的核心筒（过道、电梯、走道等）和配套的用房比较宽裕，分摊的相对多一些，外墙也稍微厚一些。
  普通住宅分摊系数一般在0.18-0.25，高档社区的在0.25-0.35之间。
  所以，分摊系数27%，应该说正常。

  查看全文↓ 2018-12-28 04:12:18

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• 问 商住两用房税一般是多少？
  答

  中介是乱说的首先你要确定你的房产性质是什么？应该没有商住两用的，仔细看看你的房产证。营业税：成交价*5.6%　　1、普通住宅满5年（含5年）免征。　　2、普通住宅未满5年，全额征收。　　3、非普通住宅满5年，差额征收。　　4、非普通住宅未满5年，全征　　个人所得税：成交价*1%　　1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。　　2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。　　3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。　　4、直系赠与，看老证，满5年免征。　　契税：　　1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。　　2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。　　3、成交价*3%，（144平米以上含144平米）　　土地收益金：　　成交价*0.5%，房改房征收。　　土地增值税：　　1、成交价*1%，住宅免征。　　2、非住宅，全征（无年限制）、 “增值额”*30%征收。　　印花税：成交价*0.05%　　1、住宅类，暂免。　　2、赠与，非住宅，征收（双方各0.05%）。

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• 问 商住两用房税收一般是多少？
  答

  买家契税=3％成交价；另外还有交易手续费=0.5％成交价；印花税=0.05％成交价。 卖家卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费： 1.营业税及附加，税费为差额的5.55％； 2. 土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30％－60％（按差额比率不同累进计算） （1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％； （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％； （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％； （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 3. 个人所得税，税费为净收入的20％。 商住不限购，使用年限40年/50年，单价一般都低于市场商品房，税费是按照差额征收的，税费的多少要看原业主的原始购房价

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• 问 一般商住两用房新房税费是多少？
  答

  商住房是个人物业，税费如下：卖方税：1、个人所得税：（评估价-原价）*20%或评估价*3%。2、营业税：（评估价-原价）*5.5%或评估价*5.5%。3、土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%或评估价*30%至60%。（注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）买方税：1、契税：评估价*3%。双方税：各一仟左右

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• 问 商住两用房期限一般是多少年？
  答

  商住两用房产权是50年的，普通居民住房是70年大产权，但是商住两用房的水电比普通居民住房贵一点，是按照商业住房方收取的。商住房产权到期后处理办法有三种可能：1.可以续期，需补交土地使用权出让金；2.不可续期，土地使用权收回，对土地上建筑物、构筑物予以补偿；3.不可续期，无偿收回土地使用权。

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• 问 商住两用房增值税一般是多少？
  答

  买家契税=3％成交价；另外还有交易手续费=0.5％成交价；印花税=0.05％成交价。 卖家卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费： 1.营业税及附加，税费为差额的5.55％； 2. 土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30％－60％（按差额比率不同累进计算） （1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％； （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％； （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％； （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 3. 个人所得税，税费为净收入的20％。 商住不限购，使用年限40年/50年，单价一般都低于市场商品房，税费是按照差额征收的，税费的多少要看原业主的原始购房价，

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