私人购买土地应该注意些什么?

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• 146****9552

  一、土地是不能买卖的，买卖土地是违法的。你说的私人土地买卖，应该是土地使用权的转让。
  
  二、签订土地转让合同时，买家应当注意以下几点：
  
  1、转让合同的形式
  
  国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。
  
  2、国有土地的权属调查和资信能力调查
  
  ①、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。
  
  ②、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
  
  3、转让价格评估事宜
  
  在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
  
  4、国有土地使用权转让的担保
  
  ①、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。
  
  ②、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。
  
  5、有关税费
  
  转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。
  
  6、土地用途及相关用地条件的变更
  
  ①、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
  
  ②、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。
  
  7、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题
  
  ①、土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
  
  ②、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。
  
  ③、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。
  
  8、权属变更程序与支付转让价款问题
  
  因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。
  
  9、国有土地使用权设定抵押后的转让问题
  
  国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。
  
  三、《中华人民共和国土地管理法》第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
  
  ①任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
  
  ②国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
  
  ③ 国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。
  
  ④国家依法实行国有土地有偿使用制度。国有土地有偿使用的具体办法，由国务院另行规定。
  
  五、《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 ：
  
  买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

  查看全文↓ 2018-12-28 16:34:54
• 143****7199

  这种是房产是没有完整的产权的，购买后也没有足够的保障。这样的房产在法律上是不可以在村以外的人进行买卖的。我建议你不要购买比较好。
  
  私人住宅，顾名思义就是房子的所有权归您个人所有，别人无权使用，就是我们一般说的个人居住的地方，无论是商品住宅、经济适用房、房改房、拆迁房和民宅。他的使用权归个人所有，别人无权干涉。
  
  地皮过户即土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。如何使土地使用权转让合法和有效，应从土地使用权性质、用途、位置、转让年限及土地出让合同包括附属所记载的权利和义务等方面加以探讨。
  
  产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
  
  在市场经济条件下，产权的属性主要表现在三个方面：产权具有经济实体性、产权具有可分离性、产权流动具有独立性。
  
  产权的功能包括：激励功能、约束功能、资源配置功能、协调功能。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。

  查看全文↓ 2018-12-28 16:34:45
• 138****9868

  1、该宗土地的性质（划拨、出让、集体）划拨土地需补交土地出让金，价格土地面积×地级价×30%加上工本费、出让的只交工本费、集体土地只限本村村民买卖。
  2、国家已审批的宅基地在建盖的时间上有期限，超过期限国家可以没收该宗土地，并且不退还购地款。
  3、该宗土地的使用性质（商业、工业、住宅或其他）工业用地你要考虑清楚了。
  4、土地的使用年限，划拨暂时无使用年限、出让商业30--40年、住宅70年。

  查看全文↓ 2018-12-28 16:34:38
• 148****2305

  根据《中华人民共和国土地管理》第一条第二款规定：土地属国家所有和集体所有，禁止任何单位和个人买卖土地，但同时规定土地的使用权可以依法转让。
  1、 国有土地有国有出让地和国有划拨地两种。
  2、国有划拨地使用权是不能上市自由转让。
  3、国有出让地的使用权是可以上市自由转让。想提醒一下：我国土地属国家和集体所有，任何单位和个人不得买卖或其它形式转让土地所有权（土地法明确规定），平常讲的买卖国有土地，指的是有偿转让变更土地使用权，而非土地所有权。土地的使用权一般规定有30、40、50、70年不等。4、集体所有的土地禁止任何单位和个人买卖土地，集体所有的土地使用权一般限定在本村村民使用，作为依法审批给村民个人建房、村办企业和农业生产等，村民个人承包地及使用地的使用权，可以依法转包一般用于农业生产（未经许可不得改变用途-----用于非农建设）。 综上所述：自然人能持有的是土地使用权，而非所有权；土地买卖是违法行为，存在违法风险且不受法律保护；对于目前存在个人私下买卖土地行为，如果当事人之间引发争议，法院裁定为：无效合同。

  查看全文↓ 2018-12-28 16:34:33
• 156****9798

  国有土地的转让，由买卖双方签订土地转让协议，到当地国土资源管理部门办理国有土地使用权转让与《国有土地使用证》变更登记，缴纳相关费用后既可取得新的《国有土地使用证》。
  但是，应注意一个细节，按照国家规定，空地是不允许转让的，地上投资额度应该达到发改部门批准的投资金额的25%以上方可转让，对25%的认定由评估公司确定，所以需要评估。

  查看全文↓ 2018-12-28 16:34:29

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  在买房的时候其实注意的东西还是比较多的，如果购买的是新房的话，要检查开发商的5证是否齐全，这就是一件比较重要的事情，因为一旦买到不合格的房子再出手就比较难，而且把首付款交给开发商之后，如果遇到房屋烂尾基本上首付款是要不回来的，因此有过购房经历的人常常会提点要买房的购房者一定要检查五证特别是有没有房屋预售许可证。针对于准备购买二手房的人群，要先检验一下卖方的身份，因为有些人并不是自己的房子或者是房屋，所有产权不归属于个人所有，还有其他的共有产权人，遇到这样的情况需要所有人都签字才能够出售房屋，相对来说购房的流程就会比较繁琐，而且如果有其他人不同意的话，这个房子也是卖不掉的，在交易之前要检查好房屋产权有没有被出售或冻结。

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