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1、如果商品房买卖合同未登记，经登记的抵押权具有物权效力，可以对抗购房购房者的权利，也就是房屋的抵押权要大于购房者的权利。但如果购房者有证据证明抵押权人明知该房屋已出售，而后为实现债权设定抵押权的，恶意损害第三人的行为不受法律保护。2、如果商品房买卖合同已经登记后，出卖人就该房屋向他人设定抵押权的，抵押权不能对抗购房者的请求权。
全部5个回答>如何抵押房产? 有抵押的房产如何买卖？
145****4462 | 2019-01-07 10:45:02
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145****2882
一、办理房屋抵押手续
查看全文↓ 2019-01-07 10:45:42
1、抵押人和抵押权人签订书面的房屋;
2、双方带房屋所有权证书和身份证件共同到房屋所在地的房屋管理局申请抵押登记。
二、房地产抵押的基本条件根据我国的有关规定，下列房地产可以设定抵押：
(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
(2)抵押人依法有权处分的国有土地的使用权、房屋和其他地上定着物;
(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权。
同时，下列房地产不得设定抵押：
(1)土地所有权;
(2)耕地、、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权除外;
(3)用于**、幼儿园、医院等公益性的房地产;
(4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产;
(5)依法被查封、扣押、监管的房地产; -
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146****9674
房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。
查看全文↓ 2019-01-07 10:45:31
提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
1、抵押登记
律师应当合理地提示委托人，债权人与抵押人签订《抵押合同》后，双方应依照《担保法》的规定，就该合同项下的抵押物进行登记，债权人自抵押物登记之日起享有抵押权。
债权人所接受的抵押物，均须办理抵押物登记。
抵押物的登记日期不得迟于抵押担保债权的实际生效日期，或商品交易中合同约定的商品所有权转移的日期。
2、不登记的，不对抗第三人
由于抵押登记部门的原因，导致抵押登记无法实施，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。
律师应当合理地提示委托人，未办理抵押登记的，不得对抗第三人。
3、恶意拒绝登记的责任
律师应当合理地提示委托人，担保法规定抵押登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记，导致债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
4、登记日期与抵押顺序
律师应当合理地提示委托人，由于抵押登记部门的原因致使抵押物连续登记的，抵押物第一次登记的日期为抵押登记的日期，并以此确定抵押担保债权的顺序。
5、补办登记
诉讼期间，抵押物尚未办理权属证书的，律师可以建议或督促委托补办登记并提交权属证书，并依法向委托人阐述相关法律意义，即：在第一审法庭辩论终结前补办或提交的，抵押担保有效;未办理抵押登记的，不得对抗第三人。
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143****3589
关于审理房地产买卖与
查看全文↓ 2019-01-07 10:45:18
抵押、租赁交叉纠纷若干问题的意见
一、房屋买卖合同效力对房屋抵押权的影响
房屋买受人在购买房屋后，以该房屋设定抵押进行借贷的，通常产生三层法律关系，即房屋买卖合同、借贷合同、房屋抵押合同。
一般而言，借贷合同与提供担保的房屋抵押合同之间构成主从合同关系，而房屋买卖合同与房屋抵押合同之间不形成主从合同关系。房屋买卖合同被确认为有效，房屋抵押合同不存在其他无效因素，一般应认定为有效。房屋买卖合同被确认为无效，则无效合同自始没有法律约束力，买受人若设定房屋抵押权，则成为无处分权人。无处分权人设定的房屋抵押权，抵押权人可基于《物权法》第106 条的规定取得。
审判实践中，适用不动产抵押权善意取得制度，须注意把握抵押权人设定抵押权时的善意、合理对价以及办理不动产抵押权登记等法律要件。其中抵押权人对不动产登记的信赖, 一般情况下可构成善意，但有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外。法官可结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交易是否符合习惯等方面进行综合判断。
二、房屋买卖合同一方当事人诉请确认买卖合同无效并要求返还房屋的处理
房屋买卖合同的当事人在房屋抵押合同已被确认有效后，提起合同无效之诉，其目的在于对抗抵押权人行使抵押权。由于房屋买卖合同与房屋抵押合同分属不同法律关系，房屋买卖合同的效力应根据买卖双方的交易情况适用合同法等相关规定进行认定，不受生效法律文书确认房屋抵押合同效力影响。
一旦买卖合同经审理被确认为无效的，因该合同取得的财产，双方均应予以返还。至于设定抵押权的房屋，可区分以下三种情况进行处理：
1、抵押权人已经申请执行，且抵押物已被拍卖、变卖的，鉴于系争房屋事实上已经无法返还，可判令买受人折价赔偿
2、抵押物尚未被拍卖、变卖的，可判令买受人在涤除抵押权后，将房屋返还给出卖人
3、出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权，可判令买受人返还房屋
三、当事人诉请确认房屋买卖合同无效，但买受人为获得贷款已将系争房屋抵押给银行的，买卖合同与抵押借款合同的处理
房屋买卖合同可能被确认为无效或被撤销、解除的，法院可将诉讼情况告知担保权人。若担保权人就此提出诉讼请求的，可与房屋买卖合同纠纷合并审理;若担保权人未申请参加诉讼的，仅处理房屋买卖合同纠纷，但应尽可能查明房屋上设定的权利，并在处理时予以考量。
四、不动产上设定抵押权与租赁权的实现顺序
根据《物权法》第190 条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权与租赁权的实现取决于两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理： -
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符合登记条件的房屋要求：只要手中持有个人土地证“小土地证”或房屋所坐落的土地取得“大土地证”，且无查封、无抵押、无改变用途、无跨宗地界线的就不影响办理不动产登记。没有取得大土地证的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地权属不一致等问题的房屋，在市政府出台相关政策前，暂时无法办理不动产登记。
查看全文↓ 2019-01-07 10:45:11
土地是省直单位房改房的：据了解，目前省直单位房改房大部分土地都没有办理登记，国土部门正在研究相关解决方案，待该区域土地登记基础数据库建成后，方可办理相关登记。
土地登记在城中村集体名下的：凡是通过确权方式登记在城中村村集体名下的土地，地上房屋未办理有偿使用手续，这类房屋也不能办理二手房交易过户（不动产转移）登记。且不管此前该房屋经房管部门办理过几次转让，都不能在不动产登记机构办理相关登记。
如果想知道自己房屋所坐落的土地是否有问题，可通过申请权籍调查、以及查询土地状况方式了解。
据不动产登记部门工作人员介绍及目前遭遇“卡壳”的市民反馈，小浦君为您盘点了目前已知“土地有问题”的各个小区，其中大部分都是省直单位“房改房”：
惠济区：托斯卡纳小区、冠军花园、天秀家园（南阳路与宋寨南街交叉口附近）
管城区：西昌小区（大上海城背后）及南顺城街以东、南大街以西、西大街以南、城南路以北划红线范围内。
中原区：湖新园小区（西三环西、郑上路北）、农业路199号开元银榕、湖西路30号院、华山路102号院、冉屯路58号院。
相关问题
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问 抵押房产如何过户答
抵押是指债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为。贷款抵押房屋是指，为取得资金将房屋抵押给他人并办理了抵押权登记的房屋。取得《房屋所有权证》，并已贷款抵押的房屋，是否能过户要根据不同的情况区别对待，在符合一定条件情况下可以办理买卖、继承、变更登记等过户手续的，以下举例说明： 1、在抵押期间的房屋，如果办理买卖过户手续(转移登记)，需要经过银行的同意，由买卖双方及抵押权人(银行或金融机构)共同申请办理过户手续。也可以经银行同意先还清款项解除抵押后再行办理过户手续。 2、在抵押期间的房屋，属夫妻婚后取得的共有财产，申请办理共有的，经银行同意，由夫妻双方和抵押权人(银行或金融机构)共同申请。在抵押期间的房屋，属夫妻婚后取得的共有财产，离婚后欲办理更名(离婚析产)的，也需经银行同意，由原夫妻双方和抵押权人(银行或金融机构)共同申请
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房子抵押给私人需要的材料：1.房产证。2.权利人及配偶的身份证。3.权利人及配偶的户口本。4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)。5.收入证明。6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证。7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及**后一期的银行对帐单。
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抵押房屋是可以过户的。过户流程大致如下：1、抵押房产过户一般是抵押人和业主协商到银行，出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。2、待银行同意变更，则将借款人由卖方变更为买方，并由银行出具证明，注明变更事项、变更理由以及同意办理变更登记，同时向银行借出房产证。然后，买卖双方携带相关证明材料到当地政府房产管理部门办理产权变更登记手续。3、若银行不同意变更，则双方只能就达成的产权变更协议到公证处公证，待付清银行贷款后从银行取出房产证，解除抵押登记手续，同时凭公证协议书办理产权变更登记手续。或者找担保公司担保把余款付清，然后取出房产证。抵押房屋过户需要什么手续？1、一般来说，抵押房产过户的过程包括验证、看房、估价、签署协议、办理公证、抵押登记、发放贷款、偿还本息、注销登记等环节。房屋典当，需要将该典当房产的资料交给典当行审核保管，由典当行看房并由双方确定价格后，签署房产典当贷款和房产抵押合同，办理公证，完成抵押登记手续并拿到他项权证后，即可发放房产典当贷款。2、如果上述的一切顺利的话，手续可在几个个工作日内就完成，十分快速便捷。当典当贷款到期后，典当人应及时办理续贷或还贷手续，以免造成不必要的损失；在归还贷款后，典当人应要求典当行及时注销抵押登记，拿回的房产资料，以保护自己的权益利益。3、抵押房产过户必需的相关材料有双方身份证及权利人及配偶的户口本，权利人的婚姻证明，收入证明，未成年儿童的出生证，银行贷款原贷款合同及后一期的银行对帐单，为提高贷款通过率，请尽量多的提供家庭其他财产证明，（如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等），还要保证资料的真实性。
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因为现在哪里的房价都不便宜，要想全款买套房子就更不容易了，所以现在买房的都是贷款买房，不管是不买房投资，买房自住也好，总免不了买了几年就想卖的情况，比如房价涨了想卖掉赚钱，房子小了想换套大的，房子位置不喜欢想换个喜欢的区域，不管是什么原因，二手房市场一直在房地产市场是占据主导位置的，因为房子是贷款买的，是在银行做了抵押的，那可以卖吗?房管局过户是必须要保证房产没有任何抵押，查封的，如果房产有抵押，有查封，房管局是过不了户的，所以要想卖按揭房，**重要的就是先将按揭款还掉，然后注销抵押，这样就可以进行过户了。如果房东没钱还按揭款的，那就需要客户的**款或者金融机构帮忙还按揭了，所以对于用买方**款还按揭的情况，这个就需要和客户沟通了，客户愿意就行，可以少一部分钱，因为如果通过金融机构帮忙赎楼，是要收取费用的，无论是房东和客户肯定都不怎么愿意给这比费用的，所以优先选择与买方沟通用**款还按揭，还清按揭然后注销抵押，**后过户，如果买方是贷款也需要审批通过后再帮忙还按揭，避免审批不通过的情况。
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