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一、二手房设施设备清点 由于二手房一般都被原房东装修和使用过，在二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的，因此，二手房买房人在签订房屋买卖合同时，就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明，二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有：空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。 二、水、电、煤气、天然气的清点及过户 双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，并向工作人员询问原房东有无欠费情况。如有欠费，二手房买房人则有权要求原房东补交费用。然后，双方再根据**后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。作为二手房买房人，要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况，这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按照日千分之三计算，累积起来就相当高了)。 三、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户 二手房买卖双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续，同时，二手房买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。 四、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清 二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续，同时办理物业费用缴纳的交接，要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。 五、户口迁移 二手房买卖双方应一同来到房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况，原房东应将户口全部迁出，如仍有户口，买房人可要求原房东迁出，若其拒绝办理，可追究其违约责任。 六、清点二手房钥匙 二手房原房东交给下家的钥匙包括：二手房房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、地下室或小房钥匙、信箱钥匙等。 七、结清二手房尾款 以上六项均二手房过户及结算完毕后，将房屋买卖合同约定的尾款在扣除下家代原房东支付的费用后，余额为下家实际应支付的款项。上加收款后应出具收条并注明“全部房款已结清”字样。 八、签署《房屋交接书》 《房屋交接书》应将上述7各方面的内容以文字的形式固定下来，双方签字、捺手印，一式两份，双方各执一份。 签署《房屋交接书》的法律意义在于证明原房东将符合合同约定的房屋交付给买房人，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，二手房买卖双方将来可能会对何时才算是交房时间产生争议，进而影响到双方违约责任的承担。如果在还没有办理完上述7个方面的手续就签署，则意味着买房人未验收就已经认可房屋符合合同约定。因此，签署《房屋交接书》是二手房交房手续的**后一道程序，不能先签署再验收。如果在对房屋验收时发现某些方面不符合合同的约定，应将问题写在二手房房屋交接书上面，予以注明、说明，为将来追究二手房原房东的责任做好证据上的准备。
全部5个回答>二手房怎么选?选二手房时有什么要注意的？
143****2693 | 2019-01-09 20:07:16
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158****0976
要购买一个好的房子，需要在看房之前要作好准备，当您作好购房估算之后，应该开始着手收集大量的购房信息，从中进行对比和筛选，挑选出既经济又适合您的房屋。买房是件大事，事关以后全家的生活质量。那么二手房选房要着重留意哪些方面呢？如何挑选二手房呢？下面就跟着小编来一起了解一下吧！
查看全文↓ 2019-01-09 20:08:24
1.要看格局。
购买房屋**好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。
如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。
2.多看墙角。
查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。
墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
3.不看装修看做工。
好的装修都会让人眼睛一亮，但高明的装修却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。
如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。
一般来讲，装修新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。
4.采光通风很重要。
应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
5.仔细看屋顶。
看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。
如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
6.渗漏要细查。
厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口这些地方往往是渗漏问题的高发区，对这些地区在看房注意事项中是必须要重点查看的。墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰是否有较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。
选择顶楼的购买者，应仔细观察顶层是否有裂缝，选择底楼的购房者尖注意检查房屋的地面渗水情况，要仔细检查房屋墙角是否有变色、起泡的痕迹。若有，这表明该房地面严重潮湿，必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色重，有无阴冷的感觉，通风条件如何，也可用硬物敲击地面，检查其是否坚实。
房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏，以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题，虽不危及安全，但十分恼人，不得不查。
7.水要看热的。
如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。
没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。
8.看楼型与住宅结构。
住宅的结构形式以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。三种形式情况如下：
（1）砖混结构住宅。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架析架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以部分钢筋混凝土和部分砖墙承重的结构。
（2）砖木结构住宅。砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板、屋架用木结构而共同构筑成的房屋，老北京俗称“挂板楼”。
（3）钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀、耐火能力强，经久耐用。
9.不看电梯看楼梯。新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。
10.了解详情问保安。
可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是**了解小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。
买房对于普通百姓来说是一件大事，因为它可能要穷其一生的积蓄，更可能将还贷作为大半生的奋斗目标。大家在买房前一定要去亲自考察一下，所以很多看房注意事项都必须了解清楚。
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146****4060
（1.）房屋手续是否齐全
查看全文↓ 2019-01-09 20:08:10
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
（8）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）.中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 -
136****1254
（一）查明产权状况，**为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
查看全文↓ 2019-01-09 20:08:00
1、第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；
2、第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；
3、第三步要查验房屋有无债务负担；
4、另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
（二）如通过中介找房，一定要会选择。
一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。
（三）建议大家在买二手房过程当中双方见面。
现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差。 -
147****0972
学习一些地产基础知识是购房的必需。孙子说过“多算胜少算”。对于房地产这个对售购双方来说信息不对称的市场，消费者主动缩小信息差距，总会减少盲目购买或者上当购买的机会。因为房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，所以购房者在准备购房之前更需要对楼市有所了解。那么，买二手房时具体怎么选呢？
查看全文↓ 2019-01-09 20:07:55
位置是衡量物业价值的**重要的标准。位置优越的住宅，通常具有下列特征：
1、交通便捷
从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、**、转学等。
2、生活便利
步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、教育、文体设施也可就近找到。
3、城市化水平高
应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。
4、环境宜人，自然、人文景观优雅
绿地、公园步行可达，空气清新，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。
一般人们在购房时，所考虑居室各部分的顺序是：
一是客厅，包括厅的面积、布局等；
二是主卧室，如面积、采光条件、居室私密性；
第三是相对独立的餐厅功能；
第四考虑的是厨房的环境；
第五才是次卧室(书房、客房)；**后考虑阳台。
客厅是全家人的起居活动中心同时也是对外接待的中心。所以客厅的布局选择至为关键。客厅选择的第一个条件是要正正方方。现在楼宇设计出现了大量的45度的设计，这种设计面积利用率低，实用率也不高，**好不要选择。
另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽太小会给使用带来极大不便。一般应在3.9米以上较为适宜，至少也应满足3.6米。
随着城市向着高密发展，多层建筑逐渐淡出市场，电梯公寓成为时下新兴楼盘的绝对主力。什么样的楼层才是**好的楼层呢？
楼层的选择标准：
一般来说，高层建筑的**高定价在中间偏上楼层(如18层的电梯公寓**好楼层一般定在10层左右)，其他楼层价格依一定比例递减，**低价往往定在顶层或底层。还有一种比较能为大多数购房者接受的好楼层，便是一些有吉祥意义数字的楼层，像6、8、10、12、16、18等。从某种意义上说，这会使一些购房者进入选择误区。其实对于购房者来说，**合适的才是**好的。 -
158****4688
选购二手房的流程及注意事项具体如下：
查看全文↓ 2019-01-09 20:07:48
一、买卖流程分全款购房及按揭贷款购房
（一）、买方贷款购房
1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）
2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
3、向卖方支付定金并预留房屋尾款
4、房屋过户的同时银行审查贷款条件
5、银行发放贷款
6、双方共同去做物业交割
7、向卖方支付尾款
（二）、买方全款购房
1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
2、买方支付卖方定金
3、双方共同去做房屋过户
4、双方共同去做物业交割
5、买方全款付清给卖方
二、选购二手房过程中，注意事项如下：
1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）
4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）
6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。
7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）
8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）
9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）
10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）
如能注意到以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的！
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买二手房注意事项一、产权是否可靠：需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，**终影响到二手房买卖合同的签订。二、原单位是否允许转卖：需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。三、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了。
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1.要看格局。购买房屋**好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。2.多看墙角。查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。3.不看装修看做工。好的装修都会让人眼睛一亮，但高明的装修却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装修新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。4.采光通风很重要。应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。5.仔细看屋顶。看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。6.渗漏要细查。厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口这些地方往往是渗漏问题的高发区，对这些地区在看房注意事项中是必须要重点查看的。墙角是否有发黄的痕迹和墙面石灰是否有较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。选择顶楼的购买者，应仔细观察顶层是否有裂缝，选择底楼的购房者尖注意检查房屋的地面渗水情况，要仔细检查房屋墙角是否有变色、起泡的痕迹。若有，这表明该房地面严重潮湿，必须改造。再观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色重，有无阴冷的感觉，通风条件如何，也可用硬物敲击地面，检查其是否坚实。房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏，以及底楼地面的潮湿是目前较为普遍的质量问题，虽不危及安全，但十分恼人，不得不查。7.水要看热的。如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。8.看楼型与住宅结构。住宅的结构形式以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。三种形式情况如下：（1）砖混结构住宅。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架析架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以部分钢筋混凝土和部分砖墙承重的结构。（2）砖木结构住宅。砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板、屋架用木结构而共同构筑成的房屋，老北京俗称“挂板楼”。（3）钢筋混凝土结构住宅。钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀、耐火能力强，经久耐用。9.不看电梯看楼梯。新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。10.了解详情问保安。可以和小区管理员或保安聊天。因为他们是**了解小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。买房对于普通百姓来说是一件大事，因为它可能要穷其一生的积蓄，更可能将还贷作为大半生的奋斗目标。大家在买房前一定要去亲自考察一下，所以很多看房注意事项都必须了解清楚。
全部5个回答> -
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查明产权状况 “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。 特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
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确定房价 在二手房价格的测算上，主要看房屋本身的价值和周围的环境因素。 房屋因素。房屋的实体因素可以参考一定的标准定价。房屋竣工后即进人折旧期，以混合一等结构房屋为例，其折旧期为50 年．每年折旧率为2 ％。另外，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，这些方面是无法和新建商品房相比的。而朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。 环境因素环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境；既有小环境，又有大环境在同一地段，旧房的小区环境难以和新建商品房类比。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣再如社会环境，在同一土地级别地区，有的地区适合经商，有的地区适合居住此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中**区，都会对房屋价格产生较大影响。 心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，考虑到心理因素，二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8%。 因此，如果以同地区商品房价格为基准，来测算二手房的价格，首先应确定考虑的因素和调整系数为（约数，仅供参考）: 1.房屋因素 （1） 折旧：每年一20%。 （2） 户型：“三小”户型（小厅、小厨、小卫）一10 % 。 （3） 楼层：板楼2 、6 层一30 % , 7 层一5 % , 3 、4 层十30%, l 、5 层为基准价；若是顶层一5 ％。 （4） 朝向：无朝南外门窗一5 ％。 2环境因素 （1）物业管理：无物业管理一5 ％。 （2） 非独立封闭小区：一5 ％。 （3） 有省、市重点**小区：+ 5 ％。 2.个别因素 （1）砖木结构：一2 ％。 （2） 使用年限：每少5 年一1 % （3） 房屋质量及装修：5 ％。 3.心理因素 二手房一般比同区域新建商品房单价便宜8 ％左右。 买方得到卖主报价时，也可以使用以下技巧判断二手房的价格是否公道： ( l )到房地产交易中心了解现房、期房的价格。 ( 2 )通过房地产顾问公司了解房价指数，通过房地产中介公司了解房屋价格行情。 ( 3 )货比三家，详细收集该地区的房屋资料，了解行情，争取议价。 二、 买房砍价 购买二手房事先会有对房价的心理预期，如果认为卖方要价过高，则需要砍价。 知己知彼，方能找到对方弱点。旧房由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先充分了解房子的详细情况，摸清弱点。比如，弄清楚该房上市多久，卖出去的原因，多少人出过价，出价多少，卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否为分期付款二**好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限，卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。 砍价时，要有根有据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。 如果了解到卖主**后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。也可以让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。 为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到**后关头不应价的原则。 如果是直接和卖主交易，为了解除卖主的防备心理，杀价时**好坦率地告诉卖主买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。 总之，买房砍价既要精明，又要合理。 三、 签订房屋买卖合同 房屋买卖合同是购买二手房的凭据，下面以买方委托中介参与购房为例介绍所涉及的合同 1 ．买方与中介方签订的居间合同买方寻求中介的目的是寻找到合适的房源，然后与卖主达成买卖房屋的协议。中介所起的作用是媒人的作用，**终是否成交，还需要买卖双方的协商一致才行为此，买方与中介方签订的合同为居间合同。按照《 合同法 》 的规定，买卖双方的协议达成以后，中介方的任务即告完成，买方要向中介方支付居间费，如果买卖双方的购房协议没有成立，则中介方无权要求买方支付居间介绍费，但是在中介方居间的过程中付出的必要费用，还是可以要求买方来支付的 2 ．买方与卖方签订的房屋买卖合同。这可谓是买卖双方**重要的一份合同，买卖双方的具体权利与义务，都应在这份合同中体现出来。因此，买卖双方在签订此协议之前，要进行充分的协商，条款尽量详细、具体、明确，以便于合同能够具有可操作性。此合同一般应包括以下主要条款： ( l )买卖双方的姓名、住所、联系为一法 ( 2 )明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售等。 ( 3 )涉及价款的问题。在合同中写明总房价，注明是一次胜付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件 。 ( 4 )写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用，注意明确房屋交接时应保持的状态。 ( 5 )违约责任明确出现何种情况时即视为违约．违约金、定金、赔偿金的计算与给付产生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）。 ( 6 )写明合同生效、中止、终止或解除条款。 ( 7 )在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。 3 ．买方与中介方签订的委托代理合同一般来讲，基于中介方的专业水平和经验，买方都会将产权过户和物业交接等事项委托给中介力、理，买方图个省心，当然买方会支付中介方一笔委托代理费用，双方就此可签订委托代理合同。 4 ．担保合同。为了保证产权的安全过户和物业的安全交接，买方可要求中介提供担保，双方可订立专门的担保合同。 其实，正常的二手房交易中，上述四种合同都签订的情况是很少见的大部分情况是，有一份买卖双方的房屋买卖合同；有一份买方、卖方、中介方三方签订的居间中保合同，居间中保合同的内容可将上述委托代理合同、居间合同、担保合同的内容包括进去。 当然买卖双方还可以随时订立补充协议来对上述合同内容进行补充。 四、 房屋买卖合同中的细节提示 由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生，其实这许许多多的纠纷只要在签订合同时稍加注意，大多能事先避免所以，仅仅知道二手房买卖合同的应有条款项目还不够，对各项目下细节的了解更是多多益善。在签订二手房买卖合同时，只要留心以下细节，就能让你有更多的安全保证。 1. 房屋的具体情况 目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以，出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。 2. 屋内设施的交验细节 买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时，业主常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等可以全部赠送。而到实际交房时，客户却发现门窗被卸、地板被撬，屋内一片狼藉，业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求折价卖与客户。其实这种纠纷的发生完全可以避免，不管是屋内装修还是家用电器，不论业主怎样口头承诺，买房时必须白纸黑字在合同中加以注明。 3. 付款方式 在合同签订过程中，付款方式是必须要重点注意的一项要素。在付款方式的选择上可以标明：在签订合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司；在买卖双方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付给业主百分之多少的房款（已付定金转为房款）；若通过中介公司交易，则可注明在办理立契过户手续前几个工作日，客户支付全部房款（已付定金转为房款）给中介公司，中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。 另外，**好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的几个工作日内进行。在买房过程中要选择资信较好的大型品牌中介公司，这样能比较有效地规范买卖双方的行为。 4. 交房时间 房屋交验在二手房买卖中是个不可忽视的环节，因此在合同签订时，应当注明房屋交验的时间是在过户后第几个工作日．或是双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外双方的其他约定也需在合同中注明。 5. 居间中保 为了省心、安全，许多客户会选择通过房产中介公司来代办过户手续。中介公司除代办过户业务外，还推出居间中保服务所谓中保就是作为中间人能保证双方交易成功，即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证明，卖方能得到全部交易房款房屋买卖如果是通过中介公司进行的，那么在居间中保合同中除了需标明中介公司的权利外，还必须标明中介公司承担的责任与义务，如过户后第几个工作日交付房款，款项交付方式．相关税费等。 6. 违约责任 **后，在合同中要标明各方的责任与义务，这样有利于避免纠纷的发生，如违约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理。
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