商铺租赁纠纷法律咨询要去哪里咨询？

141****3826 | 2019-01-12 07:44:47

已有3个回答

146****8162
一、调查店面的档案租店面之前，到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：
1）房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2）产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的房屋。
3）该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。
二、免租装修期商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。但“免租装修期”不是法律明确规定的概念，所以，你在租房是要去谈，把这个期间谈出来。谈不出来怎么办？租还是不租自己看着办。
签定合同发生的费用
三、租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金主要是为了对付不守约的承租人的。你守约，押金就跑不了。
四、税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：
1）出租：
营业税及附加租金*5.55%
房产税租金*12%
个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）
印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）
土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
2）转租：
营业税及附加转租收入*5.55%
印花税印花税转租租金（总额）0.1%
上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定这些税费由谁承担或分担的比例。就像卖房，一般来说都约定的是卖家要缴的费用由买家出。
签定合同时要注意的重要内容
五、营业执照租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：
1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；
2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；
3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；
4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；
5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
六、装修的处置商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：
1）明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。
2）解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
3）明确租赁期满时，装修、添附（新搭建的建筑）的处置方式。
七、水、电、电话线等因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。
签定合同之后的问题
八、租赁登记租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质。租赁登记要注意的问题：
1）登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；
2）经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。
九、转租问题商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这就是转租问题。要注意：
1）转租必须取得出租人书面同意，就是产权人的书面同意（知道为什么要查这房子到底是谁的吧）。否则，产权人完全可以解除他与二房东的租赁合同，你与二房东的合同就……。
2）原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，即转让费，名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意，会受到法律保护。
十、买卖与租赁许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：
1）出租人在出售商铺前，必须在合理期限内（三个月）通知承租人，承租人享有同等条件之下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2）即使承租人不想购买承租商铺的，房东出售后，新的房东也应当履行租赁合同，否则，新房东应当承当租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”原则。
十一、优先承租权首先，优先承租权不是法定权利（优先购买权是），要约定。签合同时可根据自身的需要，看是否约定此权利。
其他注意事项
在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。
查看全文↓ 2019-01-12 07:45:33
138****0493
你的亲戚**早的那份租赁合同，就是一开始03年签的有没有和他们约定有关优先租赁为内容的条款？如果有你可以以优先租赁权这样告他们，他们有责任。如果没有法官说你没优先权那是对的，承租人的优先权在于购买租赁物，租期内承租合同的继承上，至于续租的优先权没听过，但是如果当地交易习惯有，法官应该参考。
你看一下合同法61的规定，在内容上有个“等”字，那就是说是否有优先权的条款也在考虑范围内，在**后交易习惯也可作为确定依据，你们当地是否有这习惯可以争一争。赶脚对你来说意义也不大。要不再去和原告商量下吧，做个调解算了，或者看你律师有啥专业建议没有。
追问
谢谢您这么耐心的看完并且给予意见，**早的租赁是没签订合同的，也没有约定优先权。但是一同租房子的另外8户全部在续租的时候续签了，不跟我们家签，把我们说赶出去就赶出去不合理也不合法吧？关键是他们提前也没有任何通知，我们还压了那么多货
追答
的确有通知的义务，但是以此为依据意义不大，就算你赢了给了你几个月宽限期叫你搬家有什么用咧。关键点只在另外8户人身上，他们是否享有了优先租赁的权利，这个你就是去举证也很难举出来。就算你举出来像我上面说的也只是一个判案参考。这案子就不说是否有私下的东西，案子本身对你很不利啊，我也不是专业的，要不给你支个招，你把案例简化一下，发到专家咨询里去看看有没有牛逼人士能帮帮你
追问
您客气了，我感觉你回答的就特别专业。专家咨询里面我试过了，有人说我啰嗦，有人说我有理、但案情复杂牵扯到很多专业知识，不能一一解答，建议我找律师；我觉得还不如在这跟大家讨论讨论，寻求向你这样达人的帮助呢。我再等等回答后采纳答案哈，到时候分给你追加！
追答
你过奖了，回答几个你觉得不公平的地方，分析你这个案子出租人对自己不动产有占有、使用、收益的权利，所以他租或不租给你都是法律上赋予它的权利，那么严格的说你不能以他租别人不租给你是不对的来主张。案子中对方捏造事实构成侵权，但是他对这一事实是承担相对责任不是无限责任，法院已经不支持了所以关系也不大。在你方期限内的合同部分自然无效，但应该是部分无效，对于这缔约过失你可以让他承担责任，但你要实现目的续租可能不会支持，习惯法很大程度上取决于法官的自由裁量，况且在无约定又不易举证下，且物权优于债权，不太可能做对你有利的判决。不管**后如何成功了皆大欢喜，失败了也别灰心，塞翁失马焉知非福人重有机会的，照顾好爹娘。
查看全文↓ 2019-01-12 07:45:23
131****0156
可以自行解决，或找居委会协调，也可以直接起诉到法院由法院依法裁决。
查看全文↓ 2019-01-12 07:45:15