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在购买二手房的时候一定要考虑以下几个方面，避免不必要的纠纷：1、核实房主身份信息及房产证；核实卖房人提供的居民身份证与其房产证上登记的房主是否是同一人，有无他项权记载，有无共有人；2、到房产交易中心查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。3、办理预告登记。作为买方，在二手房买卖合同签订后，如较长时间内不能过户，建议在该套房产登记部门办理预告登记。可以有效阻止房主将一房二卖；4、核查待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明；5、房款交付需谨慎。房屋买卖是大宗钱款交易，不主张一次性付完全部购房款。6、搞清户口问题。要了解清楚该套房产上都有哪些户口，同时在合同中约明处置该套房产上所有户口的期限，卖方如若不能依约履行，承担责任的方式；买方针对卖方的违约行为享有的权利；7、重视违约责任的约定。在合同中明确哪些行为构成违约，如何承担违约责任及承担责任的方式。
全部3个回答>买二手房什么时候备案? 二手房买卖合同是什么时候在国土局备案的
153****5703 | 2019-01-14 12:48:30
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154****2532
二手房签合同的注意事项主要有：
查看全文↓ 2019-01-14 12:48:51
一、确认基本信息的真实性和有效性
买二手房签订购房协议，首先要检查房屋的基本信息是否是真实有效的。除了房屋产权和手续齐全之外，以下这些信息也需要验证。
1.房产证、身份证和签署合同人，这三者的信息要统一。如有特殊情况，人员对应不上或代为办理时，需要出具有法律依据的公证委托书。
2.所购房屋的地址要按照房产证中的地址正确填写。
3.房屋的面积一定要按照房产证上面的面积填写清楚，如果房屋存在赠送的面积，也要在合同的条款中写清楚。
4.房屋权属要明确注明，房屋如果存在共有权人，要将产权人和共有权人的姓名的写进合同中。
二、约定总房款和税费的付款时间和方式
1.付款时需将总房款、**款和尾款的数额约定清楚，付款方式和付款时间也要约定好。
2.交易税费。一般来说由卖家承担的税费有：营业税、个人所得税；由买家承担的税费有：契税、土地出让金；商业性质的房源则还需要买卖双方共同承担印花税。此外，根据房屋的性质以及实际情况可能还要交土地税、房产税、手续费、交易管理费等税费。
三、确定交房细节
1.交房的具体时间要写清楚，要明确写明具体的交房日期，以免卖家拖延交房的时间。
2.结清水电、煤气、物业、电话等生活费用。购房时如果发现有费用未结清，一定要在合同中的条款中写清拖欠费用结清的时间以及不结清费用的具体后果。 -
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158****0221
近几年，随着北京二手房成交量的不断上涨，北京二手房交易纠纷频发。此类案件的审理，既需要熟悉二手房交易的流程，也需要深刻理解国家对于房地产交易的调控政策。三中院课题组围绕本市二手房买卖合同纠纷的特点，分析了成讼原因，并对审理中的具体实践问题进行探讨。现予以刊发，供研究交流。
查看全文↓ 2019-01-14 12:48:40
近年来，北京二手房市场快速发展，2011年成交量已超过一手房成交量，至2016年，北京二手房成交金额占到房屋总交易额的74%。据链家网统计，2017年底，北京链家公司二手房交易均价为59680元，反映出北京二手房买卖涉及金额之高，涉及群众的切身利益，故而一直是社会关注的热点。2010年至2017年，国家对于房地产交易进行调控，房地产新政不断出现，对于二手房交易也产生显著影响[1]。
随之，二手房交易市场也暴露出来一系列问题，如房价波动起伏，导致买卖一方极易受到利益驱使，在履行合同期间发生争议；在利益的驱动下，部分房屋中介机构违规操作，大量案件诉至法院。审判实践中，对于如何准确判定双方责任、合同能否继续履行等种种新问题不断出现，在审理此类纠纷中执法标准不尽统一，“同案不同判”现象频现。为解决实务中出现的上述问题，我庭将“二手房买卖合同纠纷案件中的疑难问题调研”作为重点调研课题，予以深入的调查研究。
本次调研的重点是，城镇二手房买卖中的相关法律适用问题，在研究方法上，主要采用抽样调查、实例分析和文献研究方法。从2016、2017年两年三中院终审案件中，随机抽取200件为样本进行研究，分析不同类型二手房买卖纠纷案件所遇到的法律疑难问题，从审判实践出发，归纳提炼规则，同时，结合搜集研究相关法学研究的**新成果、文献，寻求二手房买卖纠纷案件疑难问题的解决方案。
一、近两年我院审理二手房买卖合同纠纷二审案件的基本情况
据统计，2014年我院审理二手房买卖合同类纠纷案件[2]506件，2015年442件，2016年464件，2017年698件。据上述数据可以看出，2014年至2016年三年间，案件数量并无较大变化，房价涨幅平稳，二手房买卖纠纷平缓。2017年案件量的增加则与2016、2017两年的新政出现有关，因房价变化，引发的争议增多。
1.当事人：在我们抽样的200件案件[3]中，其中买受人起诉的占78%，出卖人提起反诉的占36%；出卖人作为原告起诉的占22%，其中买受人反诉的占43%。整体反诉比例达37.5%。整体反映出的情况是，买受人认为出卖人存在违约行为的占多数，这也可以看出在房价整体上涨趋势下，卖方可能存在违约的居多。中介参加诉讼的案件占39%，其中中介作为第三人的案件占34%，中介作为被告的案件占5%。
2.诉讼请求
履行与解除问题：48%的案件要求继续履行，其中买受人要求履行的占46%，出卖人要求继续履行的占2%。57%的案件要求解除合同，其中买受人要求解除的占25%，出卖人要求解除的占32%。
违约金问题：73%的案件中有违约金的诉讼请求，其中，20%的案件中本诉和反诉均有违约金诉讼请求。
从诉讼中主张违约金的种类来看，未具体列明违约金种类，仅单纯的表述为“违约金”、“合同违约金”的占72%；明确为逾期交房违约金占9.68%、逾期过户（办证、产权转移登记）违约金占8.6%、逾期迁出户口违约金占3.79%、逾期付款违约金占3.23%，其他违约金诉求包括协助办理注销网签手续、逾期缴税、逾期偿还贷款、逾期办理公积金贷款复核手续、逾期支付户口迁出保证金等，占2.69%。
从主张违约金的方式来看，主张固定的违约金数额的占80.65%；按某一比例主张的占11.83%；分段主张，既有固定总数，又有按比例部分的占4.3%；固定每日违约金数额的占3.23%。
诉讼请求中涉及中介的主要是：起诉要求解除房屋买卖合同的占1%，确认房屋买卖合同无效的占1%，要求中介返还服务费的占4%，要求中介（连带）赔偿损失的占2%，要求中介返还房屋产权证书、协助办理网签解除手续的占1%。
15%的案件涉及网签争议，主要是出卖人拒绝按照双方之前签订合同约定的网签价格进行网签，其中要求办理网签的占4%，要求解除（注销）网签的占
相关问题
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一般正规的二手房交易包括如下几个环节：1、买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，中介根据实际情况为买卖双方进行配对，为他们牵线搭桥，买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中，买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。2、入市资格审批，卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。3、评估及考察房源详情，中介审核身份证及产权证（包括产权是否共有、房屋是否抵押等），并留存中介备案。中介实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。4、签协议，验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。5、过户结算，买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算。
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二手房交易流程(1)买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。(2)签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
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二手房交房时间：全款购买和贷款购买需要的时间不一样，具体情况如下：一、全款购买，约7天1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金：1天2、房屋过户，支付**款：1天3、交税、领取新房产证：4个工作日4、物业交割、支付尾款：1天二、贷款购买，约20个工作日1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金：1天2、提交贷款申请、签署贷款合同：1个工作日3、物业评估，第三方担保：1-2个工作日4、银行审批：5个工作日5、房屋过户，支付**款：1个工作日6、交税、领取新房产证：4个工作日
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在眼下，想在武汉购房到底是该买新房还是二手房呢？买房前，一定要清楚自己的真实目的是什么，是为了投资，还是刚需纯自住？看房就像找对象，如果要求十全十美，只能打一辈子光棍了。举个例子，小王这几年一直在看房，她想找一个完美的房子，首先地段要好，嗯，就是严格比对着房产宣传广告中的“出则繁华，入则宁静”，什么规划啊未来的繁华当然不算！只有一个伊藤当然也不算繁华、哎呀距离高架桥太近算什么宁静，还是扭头就走算了。虽然现在单身呢，总得结婚吧，那有孩子了就得想到孩子上学，学区房也是万万不可少啊！一般的**算啥学区房哦，起码得“五朵金花”级别啊，不然说出去也没面子。哎呀，对哦，交通因素也很关键呐，地铁可一定得有，没地铁加持的看不上！户型也得方正，不然装修起来改户型好贵的呢！**关键的一点要价格别太贵，**空间得高！嗯，**后.....结局大家应该猜到了，小王被自己设置的一系列框框条条限制死了！当初爱答不理的那些房源，现在已经翻身把歌唱，价格已经令小王倒吸一口凉气，高攀不起了！其实我们作为普通人来说要找到我们买房**核心的需求，到底是自住还是投资？还是为了孩子上学？给父母买养老房？等等因素，找到你需求**核心的点，否则在这瞬息万变的市场上，机会稍纵即逝！如果你买房是为了投资，在保障资金安全的情况下，保值和**为主要目地的，建议你购买二手房！主要有以下原因：1.新房摇号中签率低，能不能买到还真的看运气！ 非理性化的新房市场你不一定选得到**好的房子！
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