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1、商品房买卖中开发商的项目开发违法没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，如未获得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售（销售）许可证》等，项目被确认违法，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，会导致商品房买卖合同无效，合同无效的出卖人应承担购房者因此造成的全部损失。2、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，商品房买卖合同无效。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。特别提示：在起诉前出卖人已取得商品房预售许可证明的，商品房买卖合同可以认定有效。也就是说，即使出卖人在签订商品房买卖合同时，出卖人没有取得商品房预售许可证明，但是，在买受人起诉前出卖人已经取得的，如果买受人再主张合同无效，法院可以不予支持。因此，若买受人欲以此为由主张退房的，应在得知该事由后抓紧时间立即主张，以避免因犹豫不决而丧失**佳诉讼时机。这里需要注意的是：第一，签订商品房买卖合同时，出卖人未取得商品房预售许可证或者提供虚假的预售许可证；第二、出卖人出于故意；第三、在起诉前仍未取得商品房预售许可证。3、出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，商品房买卖合同无效《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。房屋已经抵押的事实，必须发生在房屋出售前，且出卖人存在故意隐瞒的情况。由于房屋在出售前已设定抵押，抵押权在先，因此，将直接影响买受人办理产权登记。此时，买受人可以向法院主张确认商品房买卖合同无效。这里需要注意的是抵押权在先；出卖人故意隐瞒。在购买商品房时，房屋买卖双方需要签订一份正式的买卖合同，之后还应该到公证处办理合同公证。买房过程中这一基本的环节，是交易双方订立的一份契约，对交易双方各自的权利义务起到监督、保护的作用。但是，有些卖房人为了追求经济利益，往往处处设置陷阱，买房人防不胜防，建议购房者在签订购房合同时，委托律师签订合同。
全部3个回答>买房合同无效情形有哪些呢？
152****4502 | 2019-01-15 21:38:59
已有4个回答
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146****4403
购房合同无效的几种情形（一手房）：
查看全文↓ 2019-01-15 21:39:38
1、开发商违反法律法规比如说，在没有取得预售证的情况下，开发商就向购房者出售房屋签订商品房买卖合同，那此购房合同就是无效的。
2、欺诈、胁迫购房者签订合同对于开发商误导购房者，并致其产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背自己意愿而签订的房屋买卖合同是无效的。但是，购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。
3、房子实际户型和设计不符开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，且购房合同视为无效。
4、房屋面积误差超过3%房屋交付时，购房者购买的房子实测面积与合同约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。
5、房屋主体结构质量不合格房屋主体结构包括承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，如果属于主体结构不合格的，购房者有权退房，购房合同无效。
6、与无民事行为能力或限制行为能力人签订合同无民事行为能力或者限制行为能力的人需要由法定代理人签订购房合同，否则合同无效。这一情况常见于二手房买卖交易中。
7、未告知购房者将房再次抵押签订买卖合同后，出售人未告知购房者又将房屋抵押给第三方，合同无效。这就类似于一房多卖的行为，购房合同是无效的。
8、隐瞒事实出售拆迁安置房开发商将拆迁安置房按商品住宅出售给购房者，签订的购房合同无效。
9、延期交房超过合理期限开发商迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋承诺的，购房合同无效。
10、因出卖人原因无法办理房产证商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人自身的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记的，购房合同无效。 -
155****0461
1、购房合同无效。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定,如没有取得预售许可证就销售房屋,则购房合同无效,购房人无权退房。2、购房合同被依法撤销。对于购房人因重大误解,或者显失公平而订立的合同,或者开发商存在欺诈、胁迫、乘人之危等手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同,购房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销,但购房人需要举证证明。3、套型与设计图纸不一致。购房人所购房屋的套型如与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的,购房人有权退房。4、面积误差。凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值超出3%,购房人有权退房。5、规划设计变更。开发商擅自变更规划设计,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的,购房人有权退房。6、房屋主体结构质量不合格,主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房人有权退房。但一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题,除非双方有明确约定,否则,购房人无权据此退房。除了上述法定退房情况外,购房人还可以通过在购房合同,或其附件,或补充协议等书面形式中约定可以退房的其他情况。
查看全文↓ 2019-01-15 21:39:31
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155****9353
房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同。实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：
查看全文↓ 2019-01-15 21:39:25
（一）、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
（二）、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
（三）、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所...房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同。实践中房屋买卖纠纷时有发生，房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下七种：
（一）、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
（二）、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
（三）、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
（四）、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
（五）、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
（六）、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
（七）、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房产未经共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 -
135****1029
采取欺诈手段，或者恶意隐瞒事实签订的房屋买卖合同，可能是无效或者可能被撤销的。
查看全文↓ 2019-01-15 21:39:18
只要确认合同无效，因为合同取得的购房款必须退还。
《合同法》：
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当
承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能
返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的
损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
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1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
全部3个回答> -
答
①出卖人未告知买受人将该房屋抵押给第三人②出卖人将房屋出卖给第三人事实，或者提供虚假商品房预售许可证明④所售房屋已经抵押⑤所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋⑥出卖人与第三人另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用⑦房屋主体结构质量不合格不能交付使用⑧因房屋质量问题严重影响正常居住使用⑨约定误差比绝对值超出3%；⑩出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行
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购房合同无效是绝大多数购房者都不愿意遇见的情况，毕竟合同一旦无效就意味着购房者需要再花精力去处理纠纷和寻找新的房子。与其在遭遇纠纷后病急乱投医，不如在之前先对相关问题进行详细了解。本文将对购房合同无效的情形有哪些以及购房合同无效怎么办进行介绍，希望能对各位购房者有所帮助。 一、购房合同无效的情形有哪些？ （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； （三）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明； （四）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （五）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； （六）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋； （七）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； （八）因房屋质量问题严重影响正常居住使用； （九）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%； （十）出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行； （十一）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 二、购房合同无效怎么办？ 购房买卖合同无效怎么办？一般情况下，都是由开发商的原因导致合同无效，因此购房者可以要求开发商承担违约责任。 我国法律规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 上文主要介绍了购房合同无效的情形有哪些，以及遇到购房合同无效应该怎么办。房屋买卖合同上载明了买卖双方在房屋交易过程中应承担的义务与责任，但是由于现阶段买方在交易中处于弱势地位，因此很多情况下购房者对于开发商的一些不法行为难以知晓或者束手无策，若购房合同无效，购房者能选择的维权方式并不多，若您遇到了上文介绍的情况，您**好还是聘请一位专业的房产律师，他们的专业知识以及执业经验，可以让您在处理与开发商的纠纷时不落下风。
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答
无效合同情形有很多，这里将比较常见的无效购房合同做了整理。同时也说明了如果签订了无效合同可以怎么处理，处理方式主要是补偿的形式，具体是怎么样的呢？ 一、常见的购房合同无效情形有哪些？ 1、签订商品房买卖合同后，未经过购房者同意，卖家私自将房屋抵押或者出售给第三人。 2、开发商存没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假的商品房预售许证蒙蔽购房者来进行房屋的买卖。 3、出卖人在房屋已经抵押或者已经出售的情况下，故意隐瞒事实将房屋再次出售给购房者。 4、开发商故意隐瞒购房者所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 5、购房者所购房屋的主体结构质量严重格导致不能交付使用的或者交付使用后房屋质量问题检验确实不合格。 6、交付使用的房屋套内面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%。 7、无故延迟交付房屋超过三个月的合理期限。 8、由于出卖人的原因，导致购房者在房屋交付一年内都无法办理房屋所有权登记。 9、未经无民事行为能力人同意，代理人私自出卖房屋。这里含父母擅自出让子女房屋的。 9、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。这里包含未成年子女私自签订买卖合同。 10、以胁迫或者强制的手段违背购房者意愿的签订的房屋买卖合同。 11、乘对方处在危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 12、买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。 13、口头签订商品房买卖合同，又无据可查的。 二、商品房买卖合同被无效后怎么赔偿 此时购房者可以要求卖方承担缔约过错。缔约过错责任的赔偿范围是信赖利益的损失，通俗的讲，就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点： 1、签订立合同与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用; 2、订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如，因为相信对方要卖房，四处筹款、提起支取定期存款的损失; 3、为洽谈合同所支付的劳务，误工的损失; 4、为支出以上费用所损失的利息。 需要注意的是，以上损失仅指直接损失，对于造成的间接损失(即如果合同有效并实际履行，合同当事人必将获取的各种机会和利益)是不包括在赔偿范围内的。 购房合同的解除可能涉及都一些由于房价上涨的**部分利益，**部分可以完全确定并为买受人实际享有 。此时解除购房合同，**部分应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的**部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。 买受人享有房屋**部分的利益，至少应该符合以下几个条件： 1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用； 2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还； 3、房屋自然**，**部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。 另外，房价上涨时由于此购房合同的解除可能导致返还的购房款不足以再支付购房者购买其他的房子，开发商是需要赔偿购房者的。 这里重要的是购房者从签订合同时就应该避免合同无效的情形，购房者不妨在合同中约定合同无效后的处理办法，这样出现纠纷时更容易得到解决。必要时聘请律师陪同签订商品房买卖合同是一个很好的做法。目前商品房买卖合同一般采用房管局统一印制版本，所以购房合同后面附件的补充协议就尤为重要。
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