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房地产拆迁补偿估价有哪些?

136****1578 | 2019-01-18 09:14:38

已有3个回答

  • 135****4825

    房屋拆迁补偿方式:
    1、货币补偿评估依据
    货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据:
    市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
    商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
    重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
    上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。
    2、产权置换
    产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
    产权置换分为两种形式:
    异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

    查看全文↓ 2019-01-18 09:15:04
  • 135****9924

    1、货币补偿
    货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据:
    市场评估价:是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
    商品房交易均价:是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
    重置价:是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
    上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。[2]
    2、产权置换
    产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
    产权置换分为两种形式:
    异地安置:是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
    回迁安置:是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。

    查看全文↓ 2019-01-18 09:14:57
  • 146****8486

    房屋拆迁补偿标准是怎样的
    (一)房屋拆迁补偿计算标准
    1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
    2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
    (二)房屋拆迁安置费计算标准
    (被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
    注:
    1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住,则公式第二项补助费为0;
    2、如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第四项赔偿费为0;
    3、被拆迁人获得补偿,表明该房屋由其自用。

    查看全文↓ 2019-01-18 09:14:52

相关问题

  • 国有土地企业评估依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”  评估方式  市场比较法。市场比较法是**具说服力并易于当事人接受的方法,因为这种评估方法**能直接反映评估对象的市场价格,但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。  成本法。成本法是通过求取估价对象在估价时点的或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。  收益法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。  清算价格法。是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。  基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

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  • 房地产估价特点或本质概括起来有五个方面:  1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格  中国在20世纪80年代开始恢复房地产估价活动时,为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解,特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地,否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧,从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。  价格是价值的外在表现,围绕着价值而上下波动,是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实,它因人而异,时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因,时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此,为了表述上更加科学、准确,也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致,便于对外交流沟通,应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。  2、房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价  估价与定价(pricing)有本质不同。估价是提供关于价值的专业意见,为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为,如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等。交易当事人出于某种目的或者需要,可以使其要价、出价或者成交价低于或高于房地产的价值。  例如,根据国家产业政策,政府为了鼓励某些产业发展,在向其提供土地时可以给予价格优惠;或者为了限制某些产业发展,可以对其实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用讲了。  3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证  估价行业外的人通常认为,估价机构和估价师提供的评估价值,应是在市场上可以实现的。否则,估价机构和估价师应当赔偿由此造成的损失。实际上,房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点,即估价结果是一种专业意见,而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。  虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证,但并不意味着估价机构和估价师可以不负任何责任。可以把估价专业意见的作用分为性质不同的两类:一是咨询性或参考性的;二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价,即估价报告是供委托人自己使用,例如评估投资价值为委托人确定投标报价提供参考,估价报告是一种“私人产品”,这种估价通常是属于咨询性或参考性的。  为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价,即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用,例如评估市场价值为上市公司的关联交易提供参考依据,估价报告具有“公共产品”性质,这种估价通常是属于鉴证性或证据性的。在这两类起着不同作用的估价中,估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。其中在起着鉴证性或证据性作用的估价中承担的法律责任,一般要大于在起着咨询性或参考性作用的估价中承担的法律责任。  4、房地产估价都有误差但误差应在合理范围内  从估价行业外的人来看,合格的估价师对同一估价对象的评估价值应是相同的;对于为交易提供价值参考依据的估价,评估价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中,评估价值与实际成交价格常常有一定的差异甚至差异很大;即使是聘请合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的价值进行重新评估,不同的估价师得出的评估价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。  5、房地产估价既是科学也是艺术  正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法,但又不能完全拘泥于这些理论和方法,还必须依靠房地产估价师的实践经验。因为房地产市场是地区性市场,各地的房地产市场行情和价格影响因素可能各不相同,而且影响房地产价格的因素众多,其中许多因素对房地产价格的影响难以准确把握和量化,从而房地产价值不是简单地套用某些数学公式或者数学模型就能够测算出来的,数学公式或者数学模型中的一些参数、系数等,有时也要依靠房地产估价师的实践经验作出判断。  此外,每种估价方法都是从某个角度或者某个方面建立起来的,它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价,就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑。针对不同的估价对象,如何选用合适的估价方法,如何对不同估价方法测算出的结果进行取舍、调整得出**终的估价结果,这个过程是房地产估价师对房地产市场规律的把握,对估价理论和方法的掌握以及其实务操作能力的综合体现。**终的估价结果是否客观合理,也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。因此,可以说房地产估价不仅是科学,也是艺术。  房地产估价需要专业人员按照严谨的程序对房地产价值进行综合分析评估。房地产估价不是简单的价格判定,它有不同于普通物品估价特点。房地产估价仍应努力把握房地产价格影响因素,科学量化它们对房地产价格的影响,从而不断增加房地产估价的科学成分,减少其“艺术”成分,提高估价的客观性。

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  • 房地合一的净收益=土地净收益+建筑物净收益房地合一的净收益=房地合一的价值(L+B)×房地合一的年收益率(即综合资本化率r)土地净收益=土地价值(L)×土地的年收益率(r1)建筑物净收益=建筑物价值(B)×建筑物的年收益率(r2)(L+B)×r=L×r1+B×r2根据题目有方程:(10-1)=L×6%100×80%×8%解得:土地价值L=43.33万元房地产价值为:43.3380=123.33万元

  • 房产估价师挂靠的人不是很多,证书也比较少。一般而言,建设部颁发的证书价格都还比较高,房产估价师属于建设部颁发,关于证书价格,市场没有统一的价码,价钱有高有低,不接地气。正常情况下,房产估价师挂靠费用在1.5万左右,要的比较急的单位,给出的价格会更高一些。另外,房产证书也好,其他什么注册类证书也罢,都是只挂证不挂章,证章由持证人保管。挂证无风险,费用较低。挂章虽然费用较高,但是风险大。挂章就是企业拿人才的证书去参与竞标,证书中标后就可以挂项目,此时人才就变成项目经理,如果遇到工程出现问题,那么项目经理需要负相应的法律责任2015房地产估价师挂靠一年多少钱2015房地产估价师挂靠一年多少钱。因此,在选择挂靠之前需谨慎选择。2014年注册估价师挂靠价格行情:1.注册房地产估价师挂靠价格:1.2万-1.5万一年2.注册房地产估价师+注册土地估价师 双证挂靠价格,在1的基础上加2-3千每年;3,注册房地产估价师+注册土地估价师+注册资产评估师 3证挂靠 ,在1的基础上加3-4千每年;估价师挂靠证书注册要求人员能够转档;挂靠费用都是按年付;协议一般签3年.

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  •   土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法,另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。  (一)市场比较法  市场比较法是土地估价中**基本、**常用的估价方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在近期市场上交易的类似土地进行比较,并对类似土地的成交价格作适当修正,以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论,在同一市场上,对于具有相同效用的商品,应该具有相同的市场价格,即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正,求得待估宗地的价格。    (二)收益还原法  收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性,因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时,它就表现为土地价格。从理论上讲,具有永续性的财产都可以出售,即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值,亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是,投资购买一块土地而获得的纯收益,在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。  由于土地收益是不同生产要素组合的结果,土地只是其中的要素之一,还有人类劳动、资本、管理和科学技术等,因此,土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量,或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的,理应归土地所有者所有,因此,它就是地租。  收益还原法一土地纯收益的确定为前提,因此,它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。  基本公式:  土地收益为无限年期  V= a / r  V —土地收益价格  a —土地纯收益(地租)  r —土地还原利率  (三)成本逼近法  成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值,但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低,主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小,而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估,选择该方法时应慎重。  基本公式:  地价= 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益  (四)剩余法  剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬,这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同,都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益,是对土地收益的费土地因素扣除,而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。  剩余法主要应用于有开发价值的土地估价,一般由以下几种类型:(1)代开发的地的估价;(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4)现有新旧房地产地价的单独评估,即从房地产价格中扣除房屋价格,剩余之数即为地价。  基本公式:  V = A - ( B + C )  V—待估土地的价格  A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;  B —整个开发项目的开发成本;  C—开发上合理利润  对于房地产开发项目,其具体公式为:  土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润  (五)基准地价系数修正法  基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析,对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价,因此,要评估该区域中某一宗地的价格,还必须根据该宗地的区域条件和个别条件,对区域平均价进行修正,方能得出宗地价格。  土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时,应先弄清楚划拨土地相应的权利,充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。  划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租,但与出让土地使用权相比,国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制,而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源,主要是因为划拨土地使用权为无偿取得,国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金,则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上,可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格:  成本法。在用成本法计算出让土地价格时,土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归土地所有者即国家所有,相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此,划拨土地使用权价格应为土地成本价格,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。  收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定,但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定,因此,可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。**终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。  市场比较法。可以预见,随着企业对划拨土地权益认识的日益增强,划拨土地抵押、转让等行为的日益增多,划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。  用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前,很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金,出让金比例较为固定。由公式:出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金,可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。

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