什么叫二手房? 二手房送件交易是什么意思?

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• 145****1803

  　　二手房相对比一手房社区配套齐全,周边环境都很稳定,也有很都业主的意见可供参考,比较容易了解。交易快买到手很快就可以住,而新楼盘一般都是一年后才交楼的,而且都是一期接一期的在建,可能交了楼也住不安静。但新房如果是不急用费用就比二手房便宜的多了,还不用给佣金。要考察好周边的情况。
  　　除去地理位置、周围配套、**空间、购买时机、付款方式等多种因素后，单以购房总价来衡量的话，新盘税费等购房成本显然更低。
  　　除此之外，因利息因素，全款买房要比贷款买房更划算。而如果购房者贷款买房，使用公积金贷款和商业贷款也大有不同，一般公积金贷款**高，月供压力小。而商业贷款**相对较低，尽管目前北京不少银行首套房执行利率85折，但月供一般要比公积金贷款压力大。所以，**终是否划算还要看购房者购买能力如何。

  查看全文↓ 2019-01-25 09:23:12
• 139****9398

  二手房送件交易，即买卖双方将资料递交房管局并进入审核流程。一般房交所的流程有：递件-初审-复审-簿审-发证。
  
  二手房交易流程：
  
  1、全款购买。
  
  看房，买卖双方达成协议、支付购房定金。
  
  房屋过户，支付**款。
  
  交税、领取新房产证。
  
  物业交割、支付尾款。
  
  2、贷款购买。
  
  看房，买卖双方达成协议、支付购房定金。
  
  提交贷款申请、签署贷款合同。
  
  物业评估，第三方担保。
  
  银行审批。
  
  房屋过户，支付**款。
  
  交税、领取新房产证。
  
  银行领取贷款合同、房屋抵押登记。
  
  银行放款给卖方、物业交割、支付尾款。
  
  买方还款，结清后取回房本，注销抵押登记。
  
  二手房交易注意事项：
  房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）。
  
  产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）。

  查看全文↓ 2019-01-25 09:23:09
• 134****9632

  “每一个二手房的交易，会因房屋的不同、付款方式的不同、交付方式不同、违约责任的不同等，会有千差万别的变化。因此，在签订二手房买卖合同时，要特别注意合同主体、房屋状况、购买价格、付款方式、房屋交付、违约责任、户口迁移等相关问题，对于重大事项必须约定相应的违约责任进行约束。”
  
  
  
  
  
  
  
  买卖双方签订的合同，一般是中介提供的二手房买卖合同。但是，不是交易双方简单的把空填完了就是一份有效保障的二手房买卖合同。该合同只是把二手房买卖过程中常规事项给以规范和提示，具体合同细节要由双方协商完成。每一个二手房的交易，会因房屋的不同、付款方式的不同、交付方式不同、违约责任的不同等，会有千差万别的变化。因此，在签订二手房买卖合同时，要特别注意如下事项：
  
  
  
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  合同主体
  
  
  
  
  
  
  
  签订二手房买卖合同的主体有两方，一是卖方，即房屋产权证上所登记的名字。产权所有人一栏有登记的一人，有的因共有而登记两人或多人。作为二手房出卖人一方就是产权证上所有人一栏所登记的名字，必须登记名字本人亲自签署，有一人则由一人签署，有多人就多人签署。如有委托，则必须出具份公证过的委托书并查明受托人身份。主体另一方是买方，即过户后产权证上所有权人一栏要登记的名字，登记谁就由谁亲自签署。在签订二手房买卖合同中，往往因为买卖双方因工作、时间调整等问题无法亲自签署，而由配偶代签、父母子女之间代签，这隐藏着巨大的法律风险。为了确保卖房人亲自签署，可以到房屋所在地房屋权属登记中心核验。
  
  
  
  
  
  
  
  
  02
  
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  房屋状况
  
  
  
  买房人对房屋现状一般会全面的了解，比如位置、户型、楼层、朝向、装修、配套等。但往往忽视该房屋是否抵押、是不是小产权房、是否出租等情况。如房屋存在抵押，则在交易过程中必须先偿还原有借款并办理解押手续后，才能过户给买受人。在提前还款环节，往往因出卖人没有提前偿还能力而由买受人先行代为偿还。如买受人同意这一方式，则必须和抵押权人见面沟通，把款项汇入抵押权人能够划账的出卖人账户。买受人切记不可将款项直接支付给出卖人或汇入出卖人指定的账户。有的出卖人因自身还款压力大，收到买受人的**款后会偿还高利贷，而不去偿还银行贷款。如该房屋为小产权房，则要与承租人沟通，确定其是否放弃优先购买权，以及能否及时腾退房屋。如有确定，则请承租人亲自签署文件。如为尚未过户继承房屋，则要审查继承手续，是否有关继承的公证书、法院判决书或者调解书。如没有此类文件，则依然绕行，放弃购买。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
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  购买价格
  
  
  
  
  
  
  
  二手房买卖中，合同中约定的价格往往是出卖人所得净价，因买卖而产生的税费由买受人承担（虽然法律规定出卖人应缴纳个人所得税或营业税，但交易习惯是由买受人负担，如一定要让出卖人缴纳，则出卖人再提交房价，其实对买受人来说是背着抱着一般沉）。因此，买受人在估计自己的购房能力时要考虑房屋交易税费的多少。这里着重讲一下阴阳合同。所谓阴阳合同，一般是指为了规避高昂的税费而签订两份合同，把提交税务部门的合同约定较低的成交价格，另签订一份真实交易价格的合同。如买卖双方因此发生纠纷的，法院一般会根据双方真实意思表示的原则认定真实交易价格的合同。但买受人要注意一点，将来再出售该房屋时，根据现在的税制（个人所得税为增值部分的20%）有可能缴更多的税。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-01-25 09:23:04

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  二手房买卖的法律风险有哪些怎样防范1.必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。2.必须明确双方违约责任因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的**终落实。3.必须标明付款过户时间在实际操作中买方会将房款分为**和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。4.必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。5.必须有代理费明细单随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，**终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。6.买方必须见房主现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作。即经纪公司在收取客户定金后，还会带其他客户看房，**后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。7.必须学会使用补充协议买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确。或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。如何签订二手房买卖合同在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。签

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