商品房预售合同备案有什么作用呢?

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• 131****4271

  我准备购买一处商铺，在签订预售合同的时候，开发商问我需不需要备案，如果备案就要马上交纳一些税费，如果不需要备案，就可以在正式交房时才交纳这些税费。请问戴律师，备案到底起什么作用？如果我不备案，是不是合同就无效呢？有什么法律后果吗？郑先生郑先生：　　根据有关规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记备案手续，但未规定登记备案后生效，当事人未办理登记备案手续并不影响合同的生效，但合同标的物所有权及其他物权不能转移。商品房预售合同的登记备案就属于这种情况，故预售合同未办理登记备案手续，并不影响合同的有效。
  　　关于商品房预售合同登记备案，目前主要有以下三点规定：
  　　（一）所售房屋只有符合一定的条件，预售合同才能登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的有关材料进行查阅，如看开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。
  　　（二）同一套房屋已出售并且合同办理了登记备案手续的，如果开发商再将该房出售给他人，则后一合同不能办理登记备案手续，因此预售合同登记备案可防止开发商“一房多卖”。
  　　（三）预售合同未办理登记备案手续，不能办理房地产权属变更手续，即购房者要取得小产证，预售合同必须登记备案。
  　　基于以上三点规定，商品房预售合同实行登记备案制度，有利于保护购房者的合法权益，能保证房地产交易的安全性。按有关规定，商品房预售合同签订后30天内应办理登记备案手续。如果开发商未能按时办理登记备案手续，预售合同已经生效。购房者为保护自身的合法权益，在预售合同登记备案前，可延期支付房款，并要求开发商说明原因。另外，即使合同登记的30天期限未过，如果购房者有充分的证据证明该合同肯定不能登记备案，购房者也有权暂停支付房款，直至合同办理了备案手续。
  　　至于税费，与办理预售备案并无关系，因此，建议你还是要求开发商进行备案，以保护自己的合法权益。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:24:48
• 156****2645

  第一、房产登记机构可以审核售房单位的预售行为是否合法，当然这个合法性的审核仅针对登记机构应当审核的内容而不是包含一切的。如：预售许可内容、预售房的限制情况，排除重复登记的状况等，起到了保护预购人的作用。
  　　第二、当预购人与售房单位发生合同纠纷时。如：对合同的真实性有异议时，往往以登记机构存档的合同文本为准，起到了登记备案鉴证的作用。
  　　第三、当售房单位因其他债务一起在建工程查封时经登记备案的预购人可以对抗第三人，可避免被查封拍卖的事，起到了保护预购人和售房单位双方合法权益的作用。
  　　第四、预购人要办理个人住房贷款必须先经合同登记，否则办公证、办抵押登记等
  都不能受理。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:24:41
• 131****0273

  执行商品房预售购房合同备案登记规定。不少消费者询问，这一规定对购买者有哪些意义。据房产部门介绍，主要有以下四大好处：
  一、可以知晓所购房屋手续是否合法。购房合同备案前，登记部门会对开发商所售房屋的有关材料进行查阅，如看开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。只有所售房屋符合一定的条件，才能购房合同备案登记。
  二、可以防止“一房多卖”。即同一套房屋已出售，且预售合同办理了登记备案手续，如果开发商再将该房出售给他人，后一合同则不能办理购房合同备案登记手续，因此购房合同备案登记可防止开发商“一房多卖”。
  三、可以防止房屋“多重抵押”。如果预售的商品房项目已抵押的，且不能出具解除抵押关系证明，就不能在房产部门备案。
  四、可以方便办理产权变更手续。如果预售合同未办理购房合同备案登记手续的，就不能办理房地产权属变更手续。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:24:36

相关问题

• 问 商品房预售合同怎么备案？商品房预售合同备案流程是怎样的？
  答

  法律规定了商品房预售合同的商品房预售人应当办理商品房预售合同登记备案，在法律性质上属于非行政许可类审批，商品房预售登记备案主要有三个环节：一是申请，二是受理，三是审批。详细介绍如下：(一)商品房预售人申请。办理商品房预售登记备案手续由预售人单方办理，并提交下列材料，如需提供原件，凡提供复印件的，需加盖原件存放处单位公章，委托***需提供土地登记委托书及***人身份证。(二)主管行政部门受理。商品房所在地的国土资源局负责本行政区域内的商品房预售合同登记备案。预售人提供材料齐备的，房产部门三个工作日内完成登记备案手续，在商品房预售登记备案表上签署意见，并在备案表和预售合同上加盖“商品房预售登记备案章”，留存一份商品房预售登记表，另两份分别由预售人、预购人留存。(三)主管行政部门审批1、初审：审批科经办人对申报材料进行初审，填写《商品房预售备案登记表》，并将材料呈科领导审核。2、审核：审批科负责人审核通过后，在《商品房预售备案登记表》上盖备案章(1个工作日)。

• 问 什么是商品房预售登记备案？为什么商品房预售合同需要登记备案？
  答

  根据合同法的规定，商品房预售合同双方当事人经自愿协商一致在合同上签字或盖章后，合同即告成立，也就是说登记备案不是预售合同生效要件，但是，商品房预售合同登记通过对预购人与预售人之间的商品房预售合同公示，对于购房者来说，出于以下原因需要进行登记备案：(一)保证将来的房屋产权登记依合同进行。商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。(二)通过备案登记对开发商进行合规审查。预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。(三)防止开发商的一房二卖。商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。这就防止了开发商的一房二卖。

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• 问 商品房预售合同怎么备案？
  答

  ①商品房预售合同备案，就是指房地产开发企业在通过合法途径取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单之后，与承购人签订《商品房买卖合同》之日起的30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房的预售合同备案手续。开发商向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理登记备案手续。②商品房是由所在地的国土资源局去负责本区域内的商品房预售合同登记备案的。

• 问 商品房预售合同的备案是什么 什么是商品房预售合同的效力补正
  答

  若无备案，无预售许可证明，合同将如何? 商品房预售合同，是非丝丝相扣;凡事均应定性、定量二个角度分析。 合同成立后效力究系有效还是无效?在符合某些条件时，法律上能否予以补正以此减少合同交易风险?法律若设置了补正救济制度，补正的节点便凸显出来。 一旦错失节点，诉讼便居于‘挨打’局面，即使左掩右挡，难免鼻青脸肿。 一.商品房预售合同的效力与备案有无牵连性? 该问题下不再赘述合同效力的分类及合同法规定的无效情形，让我们植入关键法律条款： 《合同法解释一》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其其他物权不能转移”。 《商品房买卖合同解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外” 即，备案是否成为否决合同效力的要件?关键在于当事人是否以此项为“附条件”，与行政备案并无直接关联。 如无约定，则未登记备案对合同不产生影响;若有约定，则应按约定处理，但注意例外情形：一方当事人已经履行合同主要义务，对方当事人业已接受，当事人再以未按约定为由主张合同未生效，法院不予支持。 至于当事人是否有恶意阻却条件成就行为，则按照“附条件”法律相关规定进行处理。 二.《商品房买卖合同解释》第2条与《合同法解释一》关于商品房预售合同效力补正时间审查认定关系。 该问题主要细分节点设置的争议，究系“起诉前”还是“一审法庭辩论终结前”? 《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 《合同法解释一》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。” 根据该规定，审批手续、补正手续确定在一审法庭辩论终结前。《商品房买卖合同解释》将取得商品房预售许可证明的**迟时间规定为起诉前。两部司法解释存在差异，应以《商品房买卖合同解释》为准。因为《商品房买卖合同解释》是后生效的司法解释优先于前生效的《合同法解释一》，是对特定标的物买卖的规范，其与《合同法解释一》是特别规范与一般规范的关系。

• 问 什么是商品房预售登记备案 商品房合同如何登记备案的
  答

  商品房合同怎么登记备案？什么是商品房预售登记备案？如今购房合同都是实行网上备案。小编整理了一些相关商品房合同登记备案的信息供大家参考。 商品房合同怎么登记备案 1、首先，商品房网上签约从2006年开始，所有买卖合同统一网上签订，网签之前一般先进性草签，确定合同内容无误，并且没有异议之后，再进行网上签约。 2、相关部门审核后取备案号商品房网上签订后，开发商进行合同备案，经相关部门审核后取得备案号。 3、打印出合同文本，买卖双方签字盖章，各持应拿的份数。 合同签约完毕后，经房地产管理部门审核会返回一个06开始的9位数备案号，说明合同已经备案成功。 什么是商品房预售登记备案 在我国商品房预售过程中，开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后，预购房屋的购房者就享有了房屋购买的债权，但实际上房屋仍由开发商占有。开发商虽然负有在约定的时间转移房屋所有权的义务，但当房屋价格不断上涨的情况下，开发商很有可能将房屋卖给第三人，即出现一房多卖的情况。 为保护购房人的利益，保证商品房交易安全，维护商品房交易秩序，《**高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一预售合同无效；如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一合同有效，但预售方给前一合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。” 由此不难发现，虽有法律对于开放商违约时给与了购房者经济上的救济，但开发商的处分行为并未得到充分控制，购房者的交易目的并没有实现。商品房登记预告的出现弥补了预售备案制度的不足。