如何买卖一手房？有什么需要注意的？

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• 157****5673

  一手房买卖流程是：
  
  第1步：签订认购书：
  
  一手房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
  
  当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。
  
  第2步：签订买卖契约：
  
  购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销一手房销售契约、内销一手房预售契约、外销一手房销售契约、外销一手房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
  
  签订买卖契约是整个购房程序中**重要一环，契约也是销售中**重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。
  
  第三步：预售登记：
  
  买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
  
  第四步：签订管理公约，办理入住手续：
  
  当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住。
  
  第五步：办理产权过户，领房产证。
  
  签约须知主要内容包括：
  
  1、项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
  
  2、购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
  
  3、房款支付方式。
  
  4、购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
  
  买卖双方签订认购书的主要内容包括：
  
  1、开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
  
  2、认购物业的楼层；户型；房号；面积。
  
  3、房价。包括单价；总价。
  
  4、付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
  
  5、认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

  查看全文↓ 2019-01-27 23:01:35
• 158****5497

  一手房买卖流程：
  1、购买一手房需要准备的资料
  购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对开发商卖房的基本要求。 “五证”包括以下的内容：国有的土地使用证、建设用地的规划的许可证、建设工程的规划的许可证、建设工程的施工的许可证、商品房的销售的许可证。 “二书”是指住宅质量的保证书、住宅的使用的说明书。
  2、支付方式的确认
  在购买之前应向开发商核实支付的方式：全款抑或是分期付款？能否按揭？**的比例支付多少？按揭的还款期限**长能够有多少？特别注意：如果按揭，每期需要还多少钱**好找一个在银行工作的朋友帮忙计算一下，是否如售楼处人员计算的一致。
  3、认购书的签订
  检查核实完以上情况后，并且看完房子无质量问题后，可以签订认购书。购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款，定金各开发商定的标准不一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。
  4、购房合同的签订
  在合同中，购房者必须要把全部有疑惑的问题落实清楚，发展商一般把一些承诺印在宣传品上，或售楼人员口头说出，但是实际交付的时候，很可能会出现问题，引起纠纷。开发商会推翻先前的承诺，合同中没有。因此千万不能疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。

  查看全文↓ 2019-01-27 23:01:22
• 153****2003

  1、评估选房
  买房应以实际收入情况为基准，不买贵的只买好的，切勿爱面子购买一套超出实际经济承受能力的房子，月供**好不超过月总收入的50%。
  根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等，然后根据自己需求及能力选择适合自己的房子，房源信息可以从房产门户网站、广告、房展会、正规中介机构等处了解，需要注意的实际情况或许与宣传差很大，所以需要仔细看房。
  2、实地看房
  这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在售楼处，对要购买的房屋进行实地考察，要查看有关房屋的资料，如开放商资历、产权年限、房子结构、实际面积、周边生活环境等，买房是件大事，要多看多比较才能下决定。
  购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”（并称七证）,这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  需要注意的是，在选房过程中，如果您所购买的是现房，您可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能够以户型图来作为选房的依据了。

  查看全文↓ 2019-01-27 23:01:17
• 155****7556

  一、从宏观上来说，一手房的销售是一个营销策划过程，分阶段造势进行：
  （一）项目介入阶段
  1．识别客户需求
  ①了解客户需求，解答客户问题；
  ②对客户需求的理解陈述；
  ③界定工作范围；
  ④描述提出方案或方法的基本原理；
  ⑤项目组织的介绍；
  ⑥项目完成所要求的进度计划；
  ⑦确认项目执行可能产生的成本预算；
  ⑧确认客户期望项目团队提供什么样的交付物；
  ⑨确认客户期望的规格和特征；
  ⑩商定进一步洽谈的内容、时间及地点。
  2．进一步洽谈确定课题
  ①客户企业介绍情况，提出咨询要求与希望；
  ②研究企业提供的资料、分析企业状况、初步拟定项目框架；

  查看全文↓ 2019-01-27 23:01:11
• 144****8533

  买家需要支付的款项：
  
  1、定金
  
  选好了房子，首笔款项就是定金了，这笔钱的上限是总房款的20%，比如一套200万的房子，定金的上限是40万，但实际交易过程中，这笔钱一般会低于10万元。
  
  “定金”是具有惩罚作用的，所以在交定金前要确定两件事，其一是确定自己能正常获得贷款（至于自己能否获得贷款，可以查看我之前发的文章），其二是确定房屋的产权人，是否存在产权纠纷，业主有没有债务纠纷，这些有可能波及房屋产权的。
  
  2、**款
  
  二手房的**款与新房有较大区别，新房能做到标准的**水平，比**是5成，但二手房总价受房龄等因素影响，评估价会缩水，实际贷款额度会缩水，**比例就必须相应提高。
  
  3、契税
  
  契税是必须要交的，北上广深执行独立的标准，首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套房统一是3%。税基是网签价或核定价（核定价也称指导价，谁高谁就是税基）。

  查看全文↓ 2019-01-27 23:01:06

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• 问 如何买卖一手房？有哪些需要注意的？
  答

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• 问 买一手房要注意什么? 买一手房需要注意什么
  答

  买一手房应该注意以下问题：1、开发商的实力背景2、房子是否5证齐全3、需要办理房贷业务的需要提前考察个人征信状况4、实地考察房子的户型采光情况5、提前确定收入是否满足月供（收入是月供的2倍）6、提前了解所在地的购房和房贷政策注释：“五证”是指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》,《建设工程施工许可证》;《商品房销售（预售）许可证》。

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• 问 一手房买卖需要注意哪些地方？为什么？
  答

  一手房买卖流程：1、购买一手房需要准备的资料购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对开发商卖房的基本要求。 “五证”包括以下的内容：国有的土地使用证、建设用地的规划的许可证、建设工程的规划的许可证、建设工程的施工的许可证、商品房的销售的许可证。 “二书”是指住宅质量的保证书、住宅的使用的说明书。2、支付方式的确认在购买之前应向开发商核实支付的方式：全款抑或是分期付款？能否按揭？**的比例支付多少？按揭的还款期限**长能够有多少？特别注意：如果按揭，每期需要还多少钱**好找一个在银行工作的朋友帮忙计算一下，是否如售楼处人员计算的一致。3、认购书的签订检查核实完以上情况后，并且看完房子无质量问题后，可以签订认购书。购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款，定金各开发商定的标准不一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。4、购房合同的签订在合同中，购房者必须要把全部有疑惑的问题落实清楚，发展商一般把一些承诺印在宣传品上，或售楼人员口头说出，但是实际交付的时候，很可能会出现问题，引起纠纷。开发商会推翻先前的承诺，合同中没有。因此千万不能疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。买一手房应该注意以下问题：1、开发商的实力背景2、房子是否5证齐全3、需要办理房贷业务的需要提前考察个人征信状况4、实地考察房子的户型采光情况5、提前确定收入是否满足月供（收入是月供的2倍）6、提前了解所在地的购房和房贷政策

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• 问 一手房买卖流程要注意什么呢？
  答

  购买现房因有实物存在，故只要自己认准，选好中意的房屋，依法办好手续，就再无其他风险了。但在商品房买卖中，更多的是期房买卖：即消费者在按规定交付定金或首期付款时，所购房屋还不存在或正在建设之中；开发商的售房行为是一种预售行为。虽然预售商品房对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增值有重要的促进作用，但是显而易见，这种销售办法也极易导致投机行为，消费者为此承担着极大的风险，甚至可能出现交了钱而**终买不到房的现象。故消费者在预购商品房时，应当严格审查房地产开发企业的资质信用情况及其他应具备的有关手续，切实把握预购商品房应注意的几个问题。 　　了解预售商品房应具备的条件 　　根据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发经营企业预售商品房应具备如下条件： 　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 　　（二）持有建设工程规划许可证； 　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确立施工进度和竣工交付日期。 　　检查卖方的《商品房预售许可证》 　　商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可销售。这是防止卖方到期无房可交或不能取得产权证的关键环节，因为有关部门经过审查后，只对符合预售商品房条件的房地产开发经营企业核发《商品房预售许可证》。因此，没有许可证的期房是万万不可预购的。 　　谨慎签订预售合同 　　根据国家规定，买卖商品房必须签订书面合同。一个制订周密、完善的合同可以防止日后双方发生争执，签订“ 房地产预售合同”时，除需载明商品房买卖合同应当具备的内容外，至少还要注意以下两个方面的问题。 　　（一）对标的物的设定要求要具体。房屋的坐向、整体结构、建筑面积、使用面积、装修要求、内部设施、门窗规格、数量、材料等等，要订得尽可能细；订得越细，买方对未来房屋印象就越具体，因不明确而产生的争执也就越少。 　　（二）违约责任要订好。一个订得公平严谨且切实可行的违约责任条款，是保证和促使双方完全、有效地履行合同的**有效的方式。要订好违约责任条款，至少有两个方面不能忽略：首先，违约责任要订得对等公平，也就是买卖双方对承担违约责任的前提条件和所承担的责任要对等公平，如：买方在什么情况下承担什么样的责任，那么卖方也应在相同的情况下，承担同等的责任；其次，违约责任要订得明确具体，易于执行。在违约条款中应当避免用抽象名词来对具体行为进行概括，如对可以通过重做来弥补的违约，要对重做的时间和效果做出限制，对无法弥补的违约，应写明相应的负责方式。 　　签订商品房预售合同后，预售方应从签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备手续。 　　交纳房价款及有关税费 　　房价款的交纳通常是先交订金，以后分期付款，在第一期付款中减去订金部分，分期付款的限期与间隔**理想的是与楼房进度同步。 　　根据国家规定，商品房买卖税费由契税（按交易总额6%计，由买方缴纳，其中50%在签约后缴纳，其余在办产权证时缴纳）、印花税（由买卖双方按交易总额的0．1%，各付50 %，在办理产权证时缴纳）、交易管理费（按交易总额的1%缴纳，买卖双方各付50%）等三项组成。 　　预售商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续，领取房地产权属证书。 　　在办好上述一系列手续后，购买的预售商品房才真正落到实处，购房者心头的一块石头才算落了地。

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• 问 如何购买一手房？需要注意什么？
  答

  一手房买卖流程：1、购买一手房需要准备的资料购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对开发商卖房的基本要求。 “五证”包括以下的内容：国有的土地使用证、建设用地的规划的许可证、建设工程的规划的许可证、建设工程的施工的许可证、商品房的销售的许可证。 “二书”是指住宅质量的保证书、住宅的使用的说明书。2、支付方式的确认在购买之前应向开发商核实支付的方式：全款抑或是分期付款？能否按揭？**的比例支付多少？按揭的还款期限**长能够有多少？特别注意：如果按揭，每期需要还多少钱**好找一个在银行工作的朋友帮忙计算一下，是否如售楼处人员计算的一致。3、认购书的签订检查核实完以上情况后，并且看完房子无质量问题后，可以签订认购书。购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款，定金各开发商定的标准不一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。4、购房合同的签订在合同中，购房者必须要把全部有疑惑的问题落实清楚，发展商一般把一些承诺印在宣传品上，或售楼人员口头说出，但是实际交付的时候，很可能会出现问题，引起纠纷。开发商会推翻先前的承诺，合同中没有。因此千万不能疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。

  全部5个回答>