社区底商出售价格要怎么看呢？

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• 146****5438

  底商和单独一层的商铺的区别：
  1、底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。
  目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。
  2、单独一层的商铺本身就只有一层，一般会在住宅楼房、商业楼房附近等人流量大的地方，投资风险相对大一些。
  大竹林属于北区的宜居区域，周边公园多，无工厂还有轨道线，天骄公园靠近大竹林轻轨站，大社区和高人流量，天骄公园社区底层商铺首开售罄之后，建面30-150平米的临街铺现在在办卡了，还在社区主入口的地方，想了解可以去看看，而且住宅也很有品质，协信是重庆的良心品牌了，可以说很靠谱

  查看全文↓ 2019-01-28 01:55:16
• 157****7675

  第一，选择社区商铺要看社区人群的数量、层次和特征。社区商铺的合理定位和服务必须研究社区人口构成，以及业主的特征及数量。对消费能力一般的社区，也就是一些郊区大盘，入住后居民居家日常所需的商品还是希望在社区内能满足到位，如经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货小店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很可为的。而且目前郊区大盘内社区商铺相对于市中心商铺价位低。而对于高档社区，除日常所需外还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。
  　　第二，通过研究社区的成熟度，借鉴商铺转让价格，合理定位商铺价位。商铺的价格也有一个大致的类比，是和同位置的住宅价格相比，在3倍以内的尚属有**空间，如果过高，则明显风险过大。按同地段同类型的租金计算，能在8～10年以内收回全部投资的商铺较为理想。配套成熟的社区其商铺相对更具有商业价值，其价位也相对较高。除去人为炒作因素，若商铺的转让价格，逐渐上升，其商业价值也愈高，值得购买投资。如位于城西翠苑，蒋村一带的社区商铺就处于成熟商圈中的优质商铺，面积不大，60方左右，但是这些商业物业的租金不低，20平方米左右的商铺每年2.5万-3万元左右，处于十字路口的租金较贵，达到了3.2万元/年，每平方米每天能租到3-4元。
  　　第三，要看社区规划。这点对于郊区大盘尤为重要。尽管目前商铺入住率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺就算目前租金回报率低，还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、**等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺，因为这些小区底商/沿街商铺会形成商业街的格局，将会带来理想的消费人流。另一个重要方面要考虑到周边道路的宽度，沿街商铺**为理想。路窄可以积聚人气，吸引客流。对于很宽的道路，投资价值的意义不大，因为只有车流，加上隔离带会截断人流。这样的商铺投资空间将非常狭窄。
  　　第四，谨慎对待“包租”问题；出售底商产权，保证投资者年回报率是开发商吸引客户的流行方式。对于规模较大的底商的出售，开发商经常选择“包租”方式，将底商分割成几十平方米或百余平方米不等的小单元出售给投资者，以降低总价吸引中小投资者。投资者会得到几年的8%—10%的回报率保证，且不必参与租赁与经营，因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。但是，也应该提醒投资者的是，一旦开发商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报或将所购底商出售。
  　　第五，投资商铺与投资住宅有所不同，一般来说，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年；在贷款政策方面，住宅底商的贷款是6成10年，利率是6.25%。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。缴纳的费用也不同，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费，物业管理费高于普通住宅。另外，根据不同的经营范围，各行业的主管部门对房屋都有些特殊要求等。计算投资回报时要留有余地，除了前期投入外，后期的装潢、经营、维护等费用也会很大，有时候空置是难免的。如果是自己经营还会有经营风险。所以，一定要认清市场形势，切忌盲目。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:55:11
• 155****3281

  商铺的投资价值主要是看商铺本身的价值，我作为理财师，一直在帮助客户做这方面的工作，所以我比较了解商铺的一些基本的价值规律，当然我的见解，是我个人的工作实践经验，您可以拿来参考一下：
  
  　　第一、首先我们要知道商铺本身的性质，也就是说这个商铺具体情况，比如商铺是步行街的延街店面，或者是商场中的店面，另外商铺是不是主干道有隔离带的店面，以及商铺在广场区域店面，商铺是在地铁店面等，这些地方都算是比较不错的店铺，除此以外就不是很好了。
  
  　　第二、店铺的价值还要看其所权的实际情况，我们要确定商铺实际产权，还要知道店铺的年限，另外是店铺的三证资料是否齐全，这方面是价值评估的重要环节。
  
  　　第三、商铺结构确定（实际面积、商铺格局、层高、公摊面积等）。
  
  　　第四、我们在商铺评估的时候，要知道周围商铺总体价格，同时根据周围的商铺价格来确定本商铺的大致价格范围，同时要计算的还包括物业费、水电费等。
  
  　　第五、商铺周围的商圈，我们也要进行详细的调查，主要的调查目标是人流量、周围的商铺的出租率，即增长潜力预估。
  
  　　第六、商铺年租费用预估我们要做出来，另外要计算一下周围商铺的回报率和**率。
  
  　　第七、预估计商铺周围的交通因素，比如停车位、公交车、地铁等，看看是不是很方便，这对商铺来说也是一个重要的价值点。
  
  　　总结一下，我们现在评估商铺价值的时候，要全面细致，要做到精细化的调研，这样才可以知道商铺的具体价值。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:55:03

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• 问 底商出售价格和哪些因素有关呢？
  答

  主力店效应“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商尝购物中心将带动周边的商业物业全面**。**典型的案例莫过于朝阳路上的华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的，正是因为华堂的到来，带旺了周边的商业，商铺的价值凸现。如今，华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来，个个生意兴拢主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺**的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断**。品牌店效应目前，在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如麦当劳、肯德基、必胜客；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。立地条件商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是**好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔、城市快速路、水系交通等都将影响人流动向。交通栏隔对商铺价值影响多大，只要留意国展家乐福就知道了。以前家乐福门前没有隔栏时，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难以被消除。商铺的通用性一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值**终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些铺并没有这些，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。因此，投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，那怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。

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• 问 房子风水要怎么看呢？
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  楼房风水的好坏，首先要这栋楼房周围的环境情况，前后左右的道路、河流和人工建筑物的情况，对整栋楼房的风水休戚相关。 1 如果有河流和道路弯环抱着楼房为吉，如果有河流或道路的弯弓顶向着楼房，是反弓水不吉，道路或河流笔直地冲来是为箭煞，不吉。 2 后面有高大平整的建筑物或者方、园、尖的秀丽山体做后托为吉，后面低矮或后面零乱、空缺、有尖射、过于逼压等不吉，前方避压、闭塞、有屋箭、屋角等形如凶器的建筑物冲射不吉，前方开旷、景色秀美吉；左边的建筑物高于右边一般为吉，右边的建筑物比左边的高，特别是有奇形怪状的建筑物一般不吉。 3 楼房不宜建在孤山顶上，不宜建在水体上，建在山脉的脊线上和水体上是不好的选择。不能建在悬崖峭壁的下面等。 4 看周围有没有寺庙、军警部门、火葬场、公墓、监狱、神坛等，阳宅应该远离这类建筑物。 总体来说，周围山清水秀，后有高靠，前有秀水，环境整洁优美，没有明显的形煞，采光通风良好，祥和安静，是为好的环境，也就的风水宝地了。 关系楼房风水好坏的第二个问题，是楼房的立向是否合理。 周围有优质的外部环境，是营造阳宅好风水的基础条件条件。这些条件是否得到合理的利用，需要通过立向来实现。 举个例子来说吧。假如某一的地方，外部环境很好，非常符合风水学山环水抱的原则，又景色秀美。东北方开阔，能有一条小河经东方、东南方、南方弯环抱来，**后流倒西北方向出去，水出的位置关锁非常好。周围的山或建筑物也符合后高前低，左高右低的要求，南方又比较开阔，这就具备了建造一处好风水的基本条件了。但是同是这个地方，如果不会立向，也会做成凶宅。 按照赣南杨公风水术的理论，这样的地方应该立坐正北、朝正南（即坐子山正针向午山正针）的坐向，才是合理的。才能实现丁财贵三全。如果立向的时候，错立了子山兼癸或子山兼壬的座度，就叫出卦了，就变成了病死墓绝水上堂，住进去就会药罐不断，破财损人口，还会出现“成材之子早归阴”的后果。如果是一家之宅，住久了难免绝嗣。 用直观的方法看房子的立向是否合理，可以通过看后山顶和看前方堂局的方法来鉴别。特别是靠山面水的房子，如果房子的建筑纵向中轴线明显偏离了后山的山顶，前方的堂局明显歪斜而偏向一边，此房的立向肯定不合理。 要精确地确定房子的立向是否合理，要使用罗盘格定来龙入首、格定水口，测准坐向，才能真正确定。这需要系统学习过风水术的基本原理，会使用罗盘，才能作到。 与楼房风水有关的第三个因素就是房屋的立体和平面造型。 1 房子的造型千奇百怪，用风水术的理论来概括之，却只有五种：金形、木形、火形、水形和土形。金圆、木长、火尖、水曲、土方。 其中，以方形的土形**为稳重，土者万物之母也；其次是圆形的金形房子，此二者为吉利的造型。所以，中国古代建筑主要是土形的房子居多，也有圆形与方形结合的成功例子，例如客家围屋，不但有方形的，也有圆形的，还有马蹄形的，根据地形地貌的特点采用不同平面造型，与周围环境融为一体，无论从景观的角度还是风水学的角度，都无可挑剔。 火形带煞，水形不稳定，木形也不太恰当。属于不吉的造型。扇形或梯形的房子，前窄后宽为吉，前宽后窄为凶。 房屋是供人休养生息的场所，其造型应该以端庄稳重、美观大方、完整、大小高低失中为吉。歪斜、扭曲、缺角、尖突 、奇形怪状、高低宽窄不成比例都属不理想的宅形。 现代城市中，有些人奇欢猎奇，设计的房子立体造形奇形怪状，我觉得这是对老百姓的身家性命不负责任的一种做法！ 2 距形的平面结构，外表稳重端庄，内部有利于房子内部各个功能区的合理分割，便于利用，应列为首选。 前略窄后略宽的梯形，较利财丁，故说：“屋作斗斛形，横财旺人丁”。如果前宽后窄，则属不利钱财之宅。 扇形，前宽而后窄，不聚气，不利财丁。古人云：“屋造扇面形，痰痨必伶仃”。 圆形、马蹄形、椭圆形、八角形等只宜用于大型的建筑群体，而且还须与的地形地貌相吻合方为合适。客家地区的圆形、半圆形、马蹄形围屋，外圈建筑呈圆形或半圆形，其中心主厅则是方形，象征天圆地方之义。圆形属金，“宅相金字平，富贵人丁亨。” 房屋**好八方完整，房屋总体平面存在缺角是属于有缺陷的结构。一般来说，缺角所在的方位往往对应于家庭中相应的人与事的不完美，缺角的程度越厉害，所表现出的信息也就越明显。 尖突在五行上属火，：“屋造火字形，痰火久闭经。” 长宽比超过 2:1 的狭长形房屋，长宽比小于 2:1 的扁平状房屋，难聚财，福泽浅，如宅后无靠山依托，人财冷退，一代不如一代。此属木形，“屋做木星长，克妻主少亡。” 锯齿形的房屋，又叫磨牙煞，家庭多争执、多是非，婚姻不顺者多。锯齿形和弯曲而矮的宅形属水，：“宅相如水形，是非官讼频。”“水星屋不齐，忤逆无立锥”。 古代建筑多为平房，因此在古代堪舆学中没有任何关于楼层情性的论述。随着城市化进程的加快，摩天大楼越来越多。为了节省用地，许多中小城市也开始停止分立式住宅的审批。高层住宅的堪舆是摆在我们面前的新课题。 近些年来，许多堪舆理论研究者用参照古代关于房屋“进数”方面的理论或用先后天数来定位楼层五行属性，取得了一些成果，但理论尚不完整，且与实际情况不尽吻合。

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• 问 如何选择社区住宅底商？
  答

  做生意店铺位置非常重要，选置应注意几点，一，选位置应在人流量大的地方。二，人流量大的地方应注意那边的场合引人注目，就选那边。三，天时，地利，人和，生意人明白这些你的生意就好做啦！慢慢体验吧，祝你生意兴隆…

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• 问 房屋出售价格应该怎么定价?有哪些需要注意?
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  买卖二手房注意事项，房产过户费怎么算 在买房的过程中，很多人会选择买二手房，交付快，即买即住等各种便利之处不言而喻。然而，买卖二手房房产过户费又要怎么算呢。在买房的过程中，很多人会选择买二手房，交付快，即买即住等各种便利之处不言而喻。

  全部3个回答>
• 问 房屋出售价格应该怎么定价?需要注意些什么?
  答

  二手房的成交价，一般是由买卖双方协商后的价格，因此，每套房的买卖双都不一样，个体差异较大，售房方可以参考在网上查询同小区同面积的房屋出售价，然后根据自己的实际情况进行定价，装修、配套、楼层比别人好，自然价格要高一些.如果急于出手，价格自然要低一些才能吸引到买方。也可以参考当地二手房中介公司给的建议。二手房交易流程：全款购买1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金2、房屋过户，支付**款3、交税、领取新房产证4、物业交割、支付尾款贷款购买1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金2、提交贷款申请、签署贷款合同3、物业评估，第三方担保4、银行审批5、房屋过户，支付**款6、交税、领取新房产证7、银行领取贷款合同、房屋抵押登记8、银行放款给卖方、物业交割、支付尾款9、买方还款，结清后取回房本，注销抵押登记

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