如何认定二手房？如何界定是一手房还是二手房？

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• 154****0855

  新房贷款年限长，二手房贷款年限相对较短。
  新房贷款年限**长为30年，但二手房贷款年限，由于受到房龄的限制，很多时候不能贷款到30年。二手房房龄越老，贷款年限就越短。如果所购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年。
  2、**款及贷款额度不同
  新房：一般是按照新房房屋总价乘以对应的**比例，来计算**款。贷款额度，较高可贷款到房屋总价的7成或8成。
  二手房：**款和贷款额度的高低，受二手房评估价的影响。一般二手房评估价低于市场价，评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。
  二手房可贷款额度=评估价-评估价***比例
  二手房净**款=销售价-可贷款额度
  举个例子：
  ①小明购买100万的新房，若**比例是30%，则**款为30万，可贷款额度为70万。
  ②小明购买100万的二手房，评估价为90万，若按照政策30%的**比例来计算。其可贷款额度为：90万-90万*30%=63万。其**款则为：100万-63万=37万。
  3、税费不同
  新房：需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。
  二手房：需要缴纳契税、增值税（住宅满2年免征）、个人所得税（满五少有免征）、贷款担保费、中介费等主要税费。
  与新房相比，二手房需要缴纳更多的税费。此外，新房与二手房，契税征收的标准一样，但计税价不一样。新房是按照房屋总价乘以对应的契税比例。二手房是按照销售价、评估价或者指导价乘以对应的契税比例。
  4、交易方式不同
  新房：主要是个人与开发商进行交易。
  二手房：一般是委托中介进行交易，即买卖双方、中介等三方进行交易。二手房也有自行交易，即不通过中介进行交易。
  5、程序繁简不同
  新房：很多程序都由开发商办理，对于购房者而言，新房交易的程序要简单一些。
  二手房：自行交易时，很多程序都需要买卖双方自行完成，因此相对较繁琐。
  通过中介进行交易，中介会为整个交易流程提供服务。但二手房交易纠纷多、不确定因素多、风险大。

  查看全文↓ 2019-01-29 01:22:57
• 159****4131

  二手房满两年的界定：
  1，二手房满2年免营业税是按照缴纳契税完税证明上的时间和房屋产权证上注明的时间，那个再前按那个计算，只要房子在上面那个时间之后两年，就认为满两年。
  2，根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)第三条第(四)款个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
  3，《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第2条;《通知》第三条第四款中规定的契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期;第三条;纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间的规定。
  个人购买住房计算房产是否二手房满两年免营业税的方法:
  1.以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，按照孰前原则;确认。
  2.根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照孰前;的原则确定购买住房的时间。
  3.此房产从一手楼盘购得的，根据购房合同的生效时间，产证上注明的时间以及契税完税证明上注明的时间，按照孰前的原则计算。

  查看全文↓ 2019-01-29 01:22:46
• 153****1470

  个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，按“孰前原则”确认。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰前”的原则确定购买住房的时间。
  
  满五年和不满五年有两类房！
  
  商品房：在办理产证的过程先是有购房发票只要购房发票上的日期满五年就可以。
  动迁房：有两种 两种类型。一是之前政府分的，然后产证一直没有办而导致的不满五年，这种房子是不用交营业税的（要有动迁协议）只需交1%的个税！二就是二手买进不满五年的，这种就是上面说的是按购房发票的！

  查看全文↓ 2019-01-29 01:22:36

相关问题

• 问 如何界定二手房? 如何界定是一手房还是二手房
  答

  房屋是否满5年，不同房屋类型的界定方法也不同。目前，普通的商品房按照契税完税证明和房屋产权证书（包括不动产权证书）的注明日期两项标准“孰先”原则判断。 有产权纠纷的房屋，可根据人民法院、仲裁委员会出具的法律文书的生效日期，确定是否享受税收优惠政策。一、房屋满5年有什么优惠政策？现行税收政策规定，个人对外销售购买二年以上（含二年）的住房减免增值税（营改增前为营业税），自用五年以上的家庭唯一住房免征个人所得税。满五唯一的房屋享有优惠政策买卖双方办理房屋产权过户手续时，税务机关以契税为抓手，“先交税后发证”。税收减免政策的落实，都需要判定个人房屋的购房时间。二、如何界定交易房屋是否满5年？以买卖、继承、赠与等不同产权变更方式获得的房屋，再次交易时界定是否满5年的方式不同。1. 商品房、经济适用房以及按照经济适用房管理的房屋： 以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则。2. 已购公房 ：根据房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰先的原则，只要一个日期满五年即可。注意收据的章和购房合同的章要一致收据才有效。3. 继承的房产 ：可以按照继承前的日期界定是否满5年。4. 赠予的房产： 直系亲属之间赠予的可以按照赠予前的日期界定是否满5年；5. 夫妻更名的房产： 可以按照更名前的日期界定是否满5年。6. 遗失补证、破损换证的房产： 可以按照原房产证的时间界定是否满5年。此外，2017年4月1日起，个人转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的， 法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间， 以确定是否享受税收优惠政策。

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• 问 二手房好还是一手房好啊？
  答

  买新房还是二手房，主要看个人的需求，通常通过一下几个方面来考虑。1、新旧。一手房多为新房，但大多位毛坯房，需要进行装修。二手房大多都是带装修的，可以直接入住。但同样如果对装修要求较高的，还是选择一手房比较好，毕竟二手房重新装修的成本要大大提升。2、税费。二手房除了应缴纳的契税外，还需要缴纳诸如营业税等，比新房多出一部分开支。3、现房。二手房大部分都是现房，而新房期房等待的时间较长。4、位置。二手房的位置整体上要比新房要好，其周边配套等资源比新房要成熟。买房子应根据个人需求进行取舍，没有十全十美的房子，只有取舍有度需求，但不管怎样，**关心的就是房子的质量靠不靠普，开发商靠不靠普，不靠谱，选什么房子都空谈，到**后交不了房，住不进去，徒增损失。通过房产中介购买二手房，可以**大程度的保证房源的合法性，但也不绝对，但如转按揭等手续、跑贷款手续等，通过中介会简洁很多，省人力物力。

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• 问 为什么二手房比一手房便宜?谁清楚二手房好还是一手房好?
  答

  按照市场经济的规律，现房应该和二手房价格趋同的。或者说，现房价格是周边二手房房价的一个综合反映，正常情况下爱，会存在一个稳定的价差。这个价差是各种因素的溢价（折价）；诸如品牌、学区、交通和配套等等。按道理，确实应该是新房比二手房更贵一些，因为新房的品质一般会更高一些，质量也会更好一些，风格更现代、人性化，而二手房毕竟有一定房龄，有折损有贬值，而且还有额外的税费，所以理论上来说，二手房应该要比新房便宜。买二手房便宜吗？通常来讲，买二手房是要比同地段的新房稍便宜一点，但是要指望便宜很多，这不太现实。那么，哪些情况下二手房便宜呢？1.有紧急需要，房产低价处理一般来说，二手房的价格也是紧跟市场的脉搏，但是有的情况下你有机会买到跳楼价的房产。他们可能是做生意的，因为资金周转，所以需要快速卖掉房产；还有一种是他们可能需要变卖房产后出国，甚至变卖房产后支持孩子的学业，其中也包括支持孩子留学……这些情况下，卖方通常比较急，所以，宁愿价格便宜点就出手了。2.购买时房价本身比较便宜这个多见于一些国有企业的集资建房，这类房主往往手里有好几套房子了，因为单位的福利，放弃又可惜，所以，他们买房子的价格就比较便宜，在同等情况下，他们愿意略低于市场价出手，反正都是赚的，他们不希望手里有那么多房子。3.拍卖的房子通常，拍卖的房子，比市场价低很多。很多人都说，司法拍卖的房子税很高啊！其实不一定，看具体情况，一般产权为企业的房子税费会比较贵，因为涉及到企业所得税和土地增值税，而且土地增值税一般都要走清算流程的，如果房屋原值比较低的话，土地增值税就会比较高。建议拍产权为个人的房子，一来这种房子不征土地增值税，个人所得税也不高，一般税率为3%；二来拍卖的房子视同销售，即如果符合一定年限，是可以免征增值税和个税的。4.满足一定年限的房子其实这个前面也提到过，满两年的房子免征增值税，满五年且是家庭唯一住房的，免征个人所得税，而且买房如果是一套或者二套房，契税也有相应的减免。所以，大家在买二手房时多了解这些细节，千万不要嫌麻烦，可能了解清楚后可以为你省下好几万哟。

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• 问 二手房和一手房哪个好? 什么是二手房，一手房和二手房有什么区别
  答

  通常中介方代理的楼盘一个地区内至少有两个以上，客户量也多，且成交率高，客户看不中这个楼盘可以带到另外一个楼盘；要求自己对楼盘基本信息熟悉便可；在有客户的时候，把客户约到楼盘现场，带客户看房及讲解楼盘信息这方面的工作交给现场销售人员即可，自己只需配合销售人员把客户服务好就可以了。做二手房的好处：只要成交价格高了，提成相对的也会提高，发提成的速度相比于一手房快很多，基本走完过户的手续后，业主与客户便会交齐佣金到中介公司；且在中介人员在服务业主与客户时需要不断的了解客户与业主的心理，有利于提升人员的观察能力及销售能力。站外现场销售角度分析做一手房的好处：不用自己发网络，打电话找客户，只需在楼盘等待就有客户自己上门，或者中介人员直接带上门；遇到地段好且又是知名大牌的楼盘时，只要销售技巧过关，在开盘当天一天就可以赚个十几万以上。

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• 问 为什么二手房比一手房便宜?二手房好还是一手房好?
  答

  买二手房便宜吗？通常来讲，买二手房是要比同地段的新房稍便宜一点，但是要指望便宜很多，这不太现实。那么，哪些情况下二手房便宜呢？1.有紧急需要，房产低价处理一般来说，二手房的价格也是紧跟市场的脉搏，但是有的情况下你有机会买到跳楼价的房产。他们可能是做生意的，因为资金周转，所以需要快速卖掉房产；还有一种是他们可能需要变卖房产后出国，甚至变卖房产后支持孩子的学业，其中也包括支持孩子留学……这些情况下，卖方通常比较急，所以，宁愿价格便宜点就出手了。2.购买时房价本身比较便宜这个多见于一些国有企业的集资建房，这类房主往往手里有好几套房子了，因为单位的福利，放弃又可惜，所以，他们买房子的价格就比较便宜，在同等情况下，他们愿意略低于市场价出手，反正都是赚的，他们不希望手里有那么多房子。3.拍卖的房子通常，拍卖的房子，比市场价低很多。很多人都说，司法拍卖的房子税很高啊！其实不一定，看具体情况，一般产权为企业的房子税费会比较贵，因为涉及到企业所得税和土地增值税，而且土地增值税一般都要走清算流程的，如果房屋原值比较低的话，土地增值税就会比较高。建议拍产权为个人的房子，一来这种房子不征土地增值税，个人所得税也不高，一般税率为3%；二来拍卖的房子视同销售，即如果符合一定年限，是可以免征增值税和个税的。4.满足一定年限的房子其实这个前面也提到过，满两年的房子免征增值税，满五年且是家庭唯一住房的，免征个人所得税，而且买房如果是一套或者二套房，契税也有相应的减免。所以，大家在买二手房时多了解这些细节，千万不要嫌麻烦，可能了解清楚后可以为你省下好几万哟。拓展资料二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。优点：首先，二手房通常地理位置较好。如今，由于城市的扩张，新楼房通常只能建于远离城市中心之地，交通便利性较差，远不如建于城市中心地带的二手房。其次，二手房周边配套完备。一个新的社区从建立之初到成为一个成熟的社区通常要经过好几年的时间，所以新房周边配套普遍不如二手房，这也是很多人热衷于购买二手房的重要原因。第三，二手房的房屋质量更有保障。经过几年的使用，房屋存在的质量问题都会暴露出来，想要考察二手房的质量情况，除了通过自己的观察，还可以多与周围邻居交流，这样更容易买到质量有保障的房子。第四，新房**大的问题之一就是污染超标，如甲醛、苯等有害物质，而二手房经过几年的使用，有害物质基本已经挥发，从健康角度出发，选择二手房更明智。**后，如果你够幸运，买到了房龄较久的即将拆迁的二手房的话，将获得可观的拆迁安置费作为补偿。当然已列入拆迁公告范围的房屋就千万不能买。

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