房子怎么出售?卖房怎么才能不吃亏?

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• 145****8842

  在卖房过程中，**值得卖房者关心的问题主要是两个，一是能否将房子卖个好价钱；另一个是什么时候可以拿到房款。想要将房子卖个好价钱，卖房者首先要自己做一些功课，选择出售的时机。其实卖房之前可以买房者的身份试探市场价格，从而获取比较合理的成交价格，再以卖房者的身份挂牌；其次是要突出房屋优点，把房子卖给需要的购房者。这个问题其实涉及到与中介沟通的问题。在委托中介公司代为寻找潜在购买者时，一定要非常清晰地描述房屋的特点，有条件的话，一定要让经纪人亲自来看一下房子，了解房屋的实际情况。**后，还要想方设法弥补房屋的缺点。比如房屋采光不好，就尽量让客户在晴天来看房；如果某个房间很小，可以设置一面镜子增加视觉的空间感，等等。
  何时拿到房款的问题需要买卖双方进行沟通。如果客户一次性付款，很可能在短短几天内就能拿到大部分房款；如果客户贷款并需要准备资料，贷款周期会拖至几个月。因此，对于房主来说，应该合理安排手中的资金，以应不时之需。业内人士表示，不少房主都认为，卖房的整个过程中只会收到钱，而不必动用自己的资金，其实这是不对的。比如购房者**较少不足以偿还上家贷款时，成本**低且简单可行的方式，就是房主先用自己手中的资金清偿自身贷款。还有在产权交易的时候，如果房屋需要缴纳营业税，也是一笔需要房主准备的不小的数字。
  由于房屋买卖交易过程中，涉及到大量钱款，而且交易时间长，交易手续复杂，所以，在卖房中房主应该注意交易安全问题。这里指的安全主要是为买卖双方提供服务的经纪机构的稳定性、专业性和操作的透明性，通过选择大型连锁直营经纪机构，可以回避这方面的风险。

  查看全文↓ 2019-02-25 22:58:40
• 138****0488

  二手房的成交价，一般是由买卖双方协商后的价格，因此，每套房的买卖双都不一样，个体差异较大，售房方可以参考在网上查询同小区同面积的房屋出售价，然后根据自己的实际情况进行定价，装修、配套、楼层比别人好，自然价格要高一些.如果急于出手，价格自然要低一些才能吸引到买方。
  也可以参考当地二手房中介公司给的建议。
  二手房交易流程：全款购买1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金2、房屋过户，支付**款3、交税、领取新房产证4、物业交割、支付尾款贷款购买1、看房，买卖双方达成协议、支付购房定金2、提交贷款申请、签署贷款合同3、物业评估，第三方担保4、银行审批5、房屋过户，支付**款6、交税、领取新房产证7、银行领取贷款合同、房屋抵押登记8、银行放款给卖方、物业交割、支付尾款9、买方还款，结清后取回房本，注销抵押登记。

  查看全文↓ 2019-02-25 22:58:36
• 143****1120

  二手房的成交价，一般是由买卖双方协商后的价格，因此，每套房的买卖双都不一样，个体差异较大，售房方可以参考在网上查询同小区同面积的房屋出售价，然后根据自己的实际情况进行定价，装修、配套、楼层比别人好

  查看全文↓ 2019-02-25 22:58:31
• 152****4411

  二手房交易十大注意事项：
  一、房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  二、土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  四、房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  六、物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  七、市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  八、单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  九、中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

  查看全文↓ 2019-02-25 22:58:27
• 135****5623

  那么我们在购买二手房的时候具体要注意什么？二手房贷款流程是怎么样的？今天就来给大家科普一下~
  
  一
  
  要核实房屋产权情况
  
  1.核实房屋所有权人身份
  
  说白了就是房产证上写的是谁，这个人才有权卖房，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。（注：**好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。）
  
  
  2.房屋未取得产权证的怎么办？
  
  在购买二手房的时候，你可能会看到有些房屋未取得产权证，仍在出售，这种情况该不该买？头条君咨询到，这时虽然可以签约，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及到各种政策变化，风险较大。（注：尽量不要购买此类房产。）
  
  二
  
  房产如有共有人应征得其他人同意
  
  除了上述核实房屋所有权人身份外，也要看清楚产权证登记的是否为共有，出售房产必须要求其他共同人一起参与出售，否则可能会导致合同无效。但是，房产证上没有登记其他共有人是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢？
  
  
  答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。房屋买卖必须在夫妻双方共同知晓的情况下完成。
  
  三
  
  购房时要核实房屋本身情况？
  
  1.一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。
  
  2.房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准。

  查看全文↓ 2019-02-25 22:58:17

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  主要有以下方法：1、多家中介登记售房信息：一家中介的客户是有限的，如果房屋周边的中介都在推销您的房子，那么离售出的时间就不远了，千万不要相信什么独家销售，那么多家都卖不出去，凭什么他能保证独家销售？2、降低售价：购房者选购二手房，除本身考虑合适不合适以外，房屋的性价比也是**直接的参考方式，同等条件下，你的价格比别人低，购房者自然选择你这套；另外，如果你的房价确实明显低于市价，很多在中介里打滚的投资客也会乐于出手的。3、保持房间整洁：人人都希望有一个干净整洁的家，保持房间整洁，看房者的心情也会好很多，成交的机率就会更大。

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  二手房交易十大注意事项：一、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。二、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。三、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。四、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。六、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。七、市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。八、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。九、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。十、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

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  　 技巧一：买尾货、特价房　　一直以来，尾房、特价房给人的直观感觉就是“被人挑到较后剩下的”，而事实却并非如此。其实当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶段，此时的尾房往往比较实惠。　　技巧二：选择赠送面积的楼盘　　目前市面上不少楼盘会推出赠送面积的促销措施，常见的是送飘窗露台。不过要注意的是，问清楚这些面积是否写入合同等信息。　　技巧三：合理利用公积金贷款　　相比商业银行的住房贷款，公积金给借款人带来的低利息优势更为明显。　　技巧四：提前还贷可选等额本金　　从贷款利息角度来看，等额本金方式明显要优于等额本息方式，但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息。如果是高薪者或是收入多元化的人群，建议采用等额本金还款法。因为这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可以减轻日后压力，越到较后还款越轻松。如果是一位工作四平八稳的购房者，建议选择等额本息还款方式。　　技巧五：购买低物业费的现房　　对于首套购房族来讲，买房尽量选择现房或准现房，除了能尽快入住外，也变相省了房租，减少了生活支出成本。购买物业费较低的房子，入住后的居住成本则能省下不少。

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• 问 有谁晓得二手房如何购买才能不吃亏?
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  要核实房屋产权情况1.核实房屋所有权人身份说白了就是房产证上写的是谁，这个人才有权卖房，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。（注：**好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。）2.房屋未取得产权证的怎么办？在购买二手房的时候，你可能会看到有些房屋未取得产权证，仍在出售，这种情况该不该买？头条君咨询到，这时虽然可以签约，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及到各种政策变化，风险较大。（注：尽量不要购买此类房产。）二房产如有共有人应征得其他人同意除了上述核实房屋所有权人身份外，也要看清楚产权证登记的是否为共有，出售房产必须要求其他共同人一起参与出售，否则可能会导致合同无效。但是，房产证上没有登记其他共有人是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢？答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。房屋买卖必须在夫妻双方共同知晓的情况下完成。三购房时要核实房屋本身情况？1.一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。2.房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准。3.二手房带有装修的话，要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全，水、电、气、暖是否通畅等等。（注：房屋及相关设施是否涉及欠费，物业费、水费、电费等都要核实清楚。）4.如果购买的是学区房，要向周边**核实房子中的学籍。四房产如果有贷款或抵押要确保解押很多二手房是有抵押贷款的，设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方需要买方的**款来偿还贷款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押。（注：房屋是否被设定抵押或被法院查封，可以向房管登记部门核实。）说到贷款，要选择贷款购买二手房的话，要清楚按揭贷款的基本操作流程：1、购房人与售房人要先签订房屋买卖协议或房屋买卖合同，同时在办理贷款前需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。2、按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。3、按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。（由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。）4、借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交给贷款银行。注：过户是**重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心过户，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了。5、银行在收到借款人的以上两证后，将所贷金额发放给借款人。6、借款人按月还款；

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