交房时所谓物业验房能不能算验房?免费验房靠谱吗?

145****5549 | 2019-04-01 07:36:00

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158****8643
免费验房？呵呵，天下没有免费的午餐啊

毛坯房验房指南
毛坯房又称为“半成品房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。针对毛坯房验房，我们应该注意以下事项：

一：做好验房前充分准备。

1．业主应在收房通知单上注明的时间内带齐所需要的文件（包括收房通知书，购房合同，业主身份证复印件，原缴交房款收据，房型图纸，电路,水路图纸）等。

2．准备一些必要的验房工具，如空鼓锤，5M卷尺，水平尺，直角尺，测电笔，手电筒，螺丝刀，水桶，塑料袋装沙包，相机，计算器，纸和笔，便利贴等。

3．在验收毛坯房前必须验看的文件有《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《建筑工程质量认定书》，《住宅使用说明书》，《住宅质量保修书》，《建筑工程竣工备案表》，《商品房面积测绘技术报告书》，《住户验房交接表》，《楼宇验收记录表》，《管线分布竣工图》（水，强电，弱电，结构），如果开放商不能提供这些文件，您可拒绝收房。

二：验房时要循序渐进，依次查验，不能马虎。

1. 进门后，先看墙，地，顶六面：

（1）墙面处理：注意墙面有无抹灰层，是否与合同约定相符。

（2）有无空鼓，可使用空鼓锤轻敲墙面来诊断墙面是否有空鼓，可用羊角锤轻敲地面和阳台诊断是否有空鼓。如果听到沉闷的“空，空”声音，表示有空鼓。单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，**多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；

（3）裂缝，裂缝需要从以下几个方面来检测和区别看待，在光线不足的地方可借助手电筒。

（I）检查房屋外墙是否有裂缝（有漏水的隐患）；

（II）承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后，是否有倾斜性裂缝（有结构安全隐患）；

（III）承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝（有结构安全隐患）；

（IV）检查楼板（地面和顶板）是否有对贯穿型裂缝（与房屋横梁平行的裂缝），根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8.1.1条规定，条规定，裂缝宽度在现行设计规范允许范围（0.3mm）内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力。

（VI）检查楼板（地面和顶板）是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面或板中部的板底。此类裂缝一般表示为与墙角呈45度的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响，是需要认真对待的；

（VII）阳台、雨篷等悬挑结构板是否有贯穿裂缝（有结构安全隐患）

（4）查看墙面和顶部是否有麻点，这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢带来很大的不利影响。

2：测量面积和层高。

（1）面积：商品房的面积和层高是消费者**关心的问题之一，如何准确地测量面积，成为关键，在测量面积时，应参照开发商提供的《商品房面积测绘技术报告书》上所各分隔空间的明细尺寸，一一进行丈量，如果测量面积低于开发商测绘书上的面积，应及时向开发商交涉，由开发商退款。

（2）层高：商品房的层高不足，不仅影响到后续的装修设计，而且会影响业主居住的舒适度，整体感觉到很压抑。层高指的是：本层地平面到上一层地平面之间的高度。可用5M宽带卷尺，在房屋的4个角处来测试商品房的层高，合同上标注层高2.8M的，实测层高不能低于2.6M，合同标注层高3.0M的，实测层高不能低于2.75M。

3：卫生间，厨房，阳台的渗水，存水测试。

（1）首先看下水主管道，下水分管道各用水房间是否设置，浴缸，座蹲便器，吸收洗菜盆等处的下水口是否有预留，厨房，阳台和卫生间必须有地漏，查看每个地漏是否有篦子。

（2）渗水测试：卫生间，厨房和阳台的地面应做防水施工，验房时必须联合上下楼层业主做一次防漏水试验，用装满沙子的塑料袋将所有地漏堵住，在封堵后的地面上放水，水深要求在20-30mm，蓄水时间不得少于24小时，24小时过后，到楼下观察相对应的房间是否渗漏水。对检验过程中出现渗水问题的，必须要求开发商整改，整改后再次进行试水检验直至不发生渗漏。

（3）存水测试：渗水试验结束后，将所有地漏的封堵物移开，看放水的速度如何，有无堵塞现象，看地面是否会存水，正常来说地面不应有存水。

（4）测试金属水管的材质是否与合同相符。高档楼盘一般要求使用铜管做水管，铜管不会生锈，且有杀菌作用，对人体的健康更有益，但是成本高，铁管容易生锈，会对人体产生不利影响。铜管和铁管肉眼分辨不出来，验房工具组套内的多功能伸缩空鼓锤锤头带磁性，可用来分辨水管是铜管还是铁管。

4：门窗及阳台栏杆验收

（1）查验门窗开关是否灵活自如，封闭是否严密，是否有翘曲，变形，关闭不严现象，所有的玻璃窑逐一查验有无破损，密封不严的现象，密封条，防尘条，防水条不得缺少，门窗拉手，插销，锁具，开关等安装牢固，使用方便，开启自如，无阻滞。卡涩等现象。推拉门窗吊挂牢靠，吊轨，地轨固定牢固，无歪斜，晃荡现象，推拉灵活，无阻滞，卡涩现象。

（2）大门的门锁锁舌应开闭灵活，防盗装置齐备。猫眼是否松动，不清晰，视野不全或因有异物无法看清楚等现象。门铃是否能正常工作。

（3）毛坯房的入户门与地面的留缝宽度不应小于87.5px，以便后续装修。

（4）双层玻璃的窗户，需要留意窗户上是否有擦拭不掉的污渍，如果污渍在正反两面怎么擦都擦不掉，则应该是玻璃安装之前就有的污渍，需要让开发商重新安排拆装和清洗。

（5）住宅的阳台栏板货栏杆净高，六层及六层以下的不应低于1.05m，七层及七层以上的不应低于1.1m，栏杆的垂直杆间净距不应大于0.11m 。

5：电路检测

对于毛坯房的电气和设备业主重点检查的是以下内容：

（1）分户配电箱检查：配电箱箱门开启灵活；箱内各开关、漏电保护器能正常工作，控制范围正确；箱内结线整齐，回路编号齐全，正确；

（2）电表检查：电表安装符合规范，初始值应为零，在关闭总闸后无电表空转现象；

（3）开关插座检查：开关、插座面板表面清洁、无损坏；暗开关、插座的盖板安装牢固、紧贴墙面，四周无缝隙。可用数显测电笔检测每个强弱电是否开通有电。

（4）离地30CM以上插座必须要带保险装置。

6：装修预留位置检查

(1)是否有预留空调孔位和空调机位。

(2)是否有预留排风扇孔位。
查看全文↓ 2019-04-01 07:38:06
135****6293
随着业主维权意识的提高，不论新房交付或是二手房过户，在房子到手前对房屋整体质量进行一次全面的验收已经成为绝大多数业主交房必经的流程，这就是我们所说的“验房”。
验房和验货一样，如果你对所购物品所知甚少，那么找个懂行的人来帮你验收是个不错的选择，从**初的找身边懂行的朋友帮忙开始逐渐形成了验房的机制，与此同时也出现了一个新兴的职业，叫做“验房师”。
验房师是职业的有偿的从事帮助业主查验房屋质量工作的一个群体，他们对自己所从事行业的描述是“专业第三方验房服务”。那么，为什么会有“专业”和“第三方”这两个前缀词呢？这就引出了本文下面将要讲述的主题——“第三方验房/物业验房和免费验房”。

随着业主维权意识的提高，不论新房交付或是二手房过户，在房子到手前对房屋整体质量进行一次全面的验收已经成为绝大多数业主交房必经的流程，这就是我们所说的“验房”。
验房和验货一样，如果你对所购物品所知甚少，那么找个懂行的人来帮你验收是个不错的选择，从**初的找身边懂行的朋友帮忙开始逐渐形成了验房的机制，与此同时也出现了一个新兴的职业，叫做“验房师”。
验房师是职业的有偿的从事帮助业主查验房屋质量工作的一个群体，他们对自己所从事行业的描述是“专业第三方验房服务”。那么，为什么会有“专业”和“第三方”这两个前缀词呢？这就引出了本文下面将要讲述的主题——“第三方验房/物业验房和免费验房”。

“免费验房”同样很好理解。通常是装饰公司、建材商家或某些家居/装饰/建材团购类网站吸引眼球或拉拢客户的一种噱头。
“免费验房”之中的“验房”并不是目的，而是手段，商家或者网站凭借免费这一手段，抓住部分业主贪小便宜的心理，通过“验房”这一过程来不断推销后续的产品或服务。**常见的如装修公司的免费验房，总是安排四五个人为业主服务，而他们并不验房，他们都是设计师，围着业主不停推销...还有某大型家居类网站，看中验房这一切入点，建立“专业化”的“正规”验房师团队，来为业主服务。
无论哪种性质的免费验房，都不是以提供验房服务获取收益为目的，仅仅是以验房作为对接业主的一条快捷通道。同样，所有此类提供免费验房服务的所谓“验房师”也不靠验房来赚钱养家，他们拿的是工资。这种性质的验房，没有任何提升服务质量和专业水平的动力，只要遇到的业主不是搞建筑的专家，其他普通业主都可以轻松糊弄过去，验房效果又从何谈起呢？

**近接到翘楚验房监理网（山东站）负责人的来电，在山东地区很多业主对于付费验房的接受程度还不高，在需求调研阶段得到的业主反馈普遍认为交付的时候物业人员会负责验房，不需要浪费钱请专业验房师来再次验房。
针对新房交付现场物业陪同验房，我在网上查了一下，目前还没有人专门说过这方面的问题，就着这次机会，顺便给大家做下简单的介绍，也让大家了解一下“物业验房”或者“陪同验房”是个什么鬼。

在购房人维权意识普遍提升的背景下，开发商也不得不面对“验房”这个新兴需求对于项目本身以及对于房屋整体质量要求的冲击。当证明无法消除验房造成影响的时候，很多开发商选择弱化验房效果。
近些年买房的朋友们会发现一个细微的变化，从**初每逢交房，楼盘交付现场人员戒备，看着像验房师的就不让进，激进点的直接动手赶验房师，到近些年开发商都会在交付现场明显位置设置“验房处”、“验房点”。
与其等人来捣乱，不如自己把握主动权，对吗？

当开发商主动提供验房时，果然很多业主相信了，也忽略了或者不愿去了解什么样的验房才是真正的验房。
交房现场陪同业主验房的人员，就是物业的工作人员，曾经负责拿着钥匙帮业主开门的物业摇身一变成为了交房现场“验房处”的一名验房师。而这些所谓“验房师”是不需要任何专业知识积累，也不需要进过统一正规的培训，他们只需要在日常工作中累积应付业主提问的经验就足够了。“物业验房师”有一个普遍的特点，验房不带专业工具，手拎水桶、桶里放个插座检测器。

“物业验房”与“免费验房”相同之处除了都不对业主收费外，同样都以真正“验房”为目的。物业验房只为了应付业主，只要业主签了字，提成就已到手。而他们负责的“验房”内容仅仅涉及：
1、“打开门，告诉你钥匙是对的，配了几把钥匙给你，其中一把是装修用的”（至于门本身有没有问题，安装是否到位他们不管）
2、“拉拉窗，窗户可以正常开关闭合，窗锁可以锁上，玻璃没坏”（至于窗户开关是否顺畅、闭合是否严密，锁具固定是否到位与他们无关）
3、“推上电，试试各房间点灯开关坏没坏，灯泡亮不亮”（至于电路问题他们不管也不懂）
4、“送上水，看看龙头出不出水，拿着水桶接点水每个地漏孔倒一下看看通不通”（至于水路接入是否到位、水管设置是否合理、地漏预留是否合规这些完全不理解）
5、“**后，在完成上述规定动作之后，领着业主去抄下电表/水表度数就完成了整套验房流程”（当然，在这过程中应付某些“难缠业主”不断提出的问题也是他们验房过程中需要完成的内容之一）

终上所述，关于验房这一小小的不起眼的但却对买房人维护自身权益至关重要的环节当下所存在的不同性质以及不同性质验房所要达到的目的基本上描述清楚了。
作为业主，并不需要具备分辨善恶真假优劣的慧眼，但需要一切从维护自身权益出发，如果你自己放弃了维护权益的机会，就不会有人再为你争取，选择了不靠谱的“验房”，那就不能再期望“验房”能帮助你看清房屋质量真相。
查看全文↓ 2019-04-01 07:37:43
134****3511
天下没有免费的午餐，现在装修公司打着免费验房的旗号，其实就是想找你去他家里装修，因为他们是装修公司，是要赚钱的。
查看全文↓ 2019-04-01 07:36:24

﻿﻿交房时所谓物业验房能不能算验房?免费验房靠谱吗?

交房时所谓物业验房能不能算验房?免费验房靠谱吗?