.png)
越来越多的人为了提高生活品质，在购房时选择购买别墅，买别墅除了要注意购买普通住房的一般问题外，还要注意以下特殊问题。 第一、“小产权” 小产权是相结于大产权而言的，大产权是指房屋的产证是由政府房地产管理部门发放的，小产权是指房屋的产证是由乡镇政府发放的。大产权能正常上市交易，价格较贵，小产权不能正常上市交易，价格较便宜。原因是小产权房所用的土地是农村集体所有的土地，根据土地法的规定，是不能出让、转让的。建设部在2007年曾提示购房人：我国目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。然而，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。该发言人明确表示，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。 小产权的别墅虽然便宜，但存在很大的风险，将来也难以转成“大产权”，如果购买了这样的别墅，将不能取得合法有效的产权证，将来还面临土地被收回的风险，另外，如果当成一项投资的话，也不能起到保值、增值的作用。因此一定要慎重。 第二、“送花园” 别墅一般都带花园，如果是独幢别墅，花园的面积还会比较大，因而“花园”也是别墅销售时一大亮点。但是，仔细分析起来，产权人实际上产不能享有花园的所有权。因为别墅的花园一般也就是用苗圃和栅栏围起来的部分，这部分面积是不会体现在产证里的，而根据物权法的规定，这部分的权利应当属于全体业主所有，产权人并没有权利单独使用。所以当售楼小楼在说“送花园”时，实际上只是送的一个空中楼阁，除非花园面积体现在产证里，否则并不能成为实实在在的权利。 第三、“送露台” 露台是指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。露台的面积并不计算在建筑面积之中。因此，开发商如说“送露台”，并不能算是赠送，因为露台本来就没有算面积。 第四、“送(半)地下室” 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。如果地下室的净高超过2.2米，那么应当算在建筑面积里，如果没有超过，则不算建筑面积。 第五、税收 买卖别墅所交纳的税收也比普通商品房要多，因此购买时也要对税收情况有所了解，测算一下交易成本。 1、独栋别墅： 土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。 个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。 2、联排、叠加、双拼别墅： 土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。 个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。 满3年不满5年的，土地增值税减半;满5年的不征收土地增值税;唯一住房且满5年的，双免，只缴纳本次转让的营业税。 第六、老式花园洋房 上海老式洋房是指解放前建造的，装修精致，备有客厅、餐室、有数套卫生间等结构较好的独立式或联排式的别墅住宅。据初步统计，上海的老洋房主要分布在徐汇区、长宁区、卢湾区、静安区。自2004年起，上海要求凡列入优秀历史建筑保护范围的建筑，经营单位一般不得进行房产处分，确因特殊情况需转让产权的，应事先报请原授权单位上海市房屋土地资源管理局审核，未经核准，市、区房地产登记部门不得办理上述房地产权利的转移、变更登记。由各区房地集团授权经营管理的花园住宅、老公寓、老办公楼及新里等房屋，一般不得进行产权处分，确有特殊情况需转让产权的，必须报经上海市房屋土地资源管理局核准。未经核准，市、区房地产登记部门不得办理抵押、转移、变更登记。上述范围房屋使用人欲转让房屋使用权的，应由各区房地集团在同等价格的前提下予以受让。 第七、贷款 别墅的贷款成数比住宅要低，银行一般**高成数控制在五成，此外还要受到总房价、贷款人资信情况等影响。另外，购买别墅不能申请公积金贷款，只能申请商业贷款。 第八、外籍人士 有的开发商会对不符合购房条件的外籍人士许诺可以办出产权，外籍人士购买别墅之前一定要清楚当前政策。
购买期房可能会遇到什么风险?买期房要注意什么?
135****5120 | 2019-04-03 17:26:01
已有5个回答
-
136****9975
1.房屋质量风险
查看全文↓ 2019-04-03 17:27:18
购买期房，很常见的就是房屋出现质量问题，一般购房者签订合同的时候，房子还是没有成型的，所以房屋的实际情况也是不太了解的。就算是交了房，一些比较隐蔽的房屋质量问题也是需要入住一段时间才能发现。等到发现的时候，便出现了纠纷。
防范措施：验收房屋时，应该请专业的房屋检测机构帮忙验收，出现问题要及时解决。
2.面积缩水风险
一些房产商为了自己的利益，实测房屋面积时，故意改变建筑的面积、加大公摊面积，且不明示公摊面积的数量和计算方法，导致房屋的实际面积和销售面积不相符。
防范措施：收房的时候注意查看房屋面积测绘表，仔细核对相关数据并根据有关法规规定对可列入公摊的面积进行计算，必要时要请专业测绘机构进行复测，以避免经济损失。
3.虚假广告宣传的风险
对于售房者吹嘘的广告，一定要多个心眼，很多售房者吹嘘自己的房子环境多多好，配套多多好，但是购房者一旦入住却发现事实并不是这样的。
防范措施：售房者承诺的广告中有的配套等一定要在合同中落实，口说无凭。
4.规划变更的风险
一些房产商擅自改变原先的规划设计，比如说在配套设施、绿地、容积率等方面随意改动，将小区中本应是绿地的地方改做他用，有的加建新楼，有的变成了停车场。房产商往往不会在合同中约定，严重侵害了消费者的知情权和公平交易权。
防范措施：购房者买房时，一定要审查售房者宣传的广告是否真实。审查合同的时候一定要全面仔细。
5.定金风险
很多房产商在签订完购房协议、预售协议之后收取完购房者的定金后才给购房者看合同、签合同。这时，如果购房者不满意合同条款，售房者会拒绝退还定金，导致消费者陷入被动，承受损失。
防范措施：购房时，一定要求房产商提供拟签署的合同文本以及相关补充协议，直接切入购房合同主体，审查合同具体内容并提出自己的意见。已经签署了认购协议并交付了定金，则一定要在认购协议中约定的时间内，和房产商协商签署合同的相关事宜并留好证据，以便一旦不能签署合同时索回交付的定金。
6.产权风险
现实中总有一些房产商以各种借口拒绝、拖延办理产权证，致使许多购房者入住后迟迟拿不到产权证。
防范措施：在签署购房合同时就要认真审查房产商的土地情况、房屋抵押情况、以及建房的相关法律手续(审查五证)，并约定不能及时办理产权证的法律责任。
7.合同以及合同条款无效的风险
购房者因为没有专业的法律知识，对于合同中出现的违法条款不能很好地察觉，导致发生纠纷时被法院判定合同无效;还有一种情况是不认真审查合同条款，还没有搞清条款的意思就慌忙签字，以至于在发生纠纷时，自己陷入被动，而遭受不应有的经济损失。
防范措施：认真审查合同(包括补充协议)内容，对模糊不清的条款，一定要在明确其具体含意后再决定签署与否。
8.延期交房的风险
很多房产商由于资金不到位等问题会出现延迟交房、不能交房的现象，导致消费者的利益受损。
防范措施：在决定买房并签署合同时，除了要审查房产商的“五证”取得情况外，还要考察拟购房屋的施工进展情况。 -
131****6178
存在以下风险：
查看全文↓ 2019-04-03 17:27:05
逾期交房
开发商逾期交房是期房购买者**常遇到的问题之一。开发商不能按期交房大都因为资金不足，致使工程拖延。为了避免此类问题的发生，购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细，譬如其资金实力，和其正在经营的项目在市场上的反映以及其大体的经营状况等。
2.房屋质量问题
3.交房时发现房屋面积和格局与原规划不符
这个问题只能在交房后才能发现，所以购房者对此类问题的发生只能在合同中约定，以减免自己的损失。
4.交房时发现与预售的广告宣传不符
注意事项：
发生此类情况，购房者在维权时也困难重重，因为这涉及到了广告公司、房屋销售商、开发商三方，在要付法律责任时三方就会互相推诿。解决这一问题的办法包括：在合同约定时就将广告中的内容写进合同；如果发生上述问题，可以直接找开发商要求其承担责任，因为其是订立买卖合同的一方。 -
-
148****1752
一、购房者购买期房有哪些权利？
查看全文↓ 2019-04-03 17:26:54
购房者作为期房的预购人与开发商签订商品房预售合同并支付定金或房屋价款，享有在合同约定日期请求预售人交付约定商品房的权利。
虽然期房与传统的房屋买卖有一定的差异，但这并不妨碍购房者享有合同中约定的各项权利。主要包括预购人基于法律规定享有的一切权益以及预购人基于商品房预售合同而取得的合同利益。
二、购买期房要注意什么？
在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜，因此购买期房可能会获得一定的增值收益。但是购买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些。
期房能否按时完成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者无法直接检查自己所购房屋的具体状况，所以购房者与开发商之间产生纠纷的可能性较大。
三、购买期房要注意哪些风险？
1、房屋延期交付使用风险
如果开发商不能按照合同约定的时间交房子，首先购买者不能如期入住，房屋的居住使用功能就无法体现，比如购买期房作为婚房，可能婚礼的时间到了房子还没布置好，这就产生一些麻烦。另外，如果属于投资性的购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟了回收利息及利润的时间。
2、房屋质量不确定的风险
开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，购房者看到房子时可能房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等与购房合同中的存在差异，其中**应该注意的是房屋建筑面积的变化和装修情况的不符。 -
132****4200
一、认真查验相关文件开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;查验开发商是否取得《商品房销售(预售)许可证》，并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房销售(预售)许可证》上所载的房屋栋号范围内。
查看全文↓ 2019-04-03 17:26:45
二、注意定金条款购房者购买期房时，一般要向开发商交付定金。根据《担保法》规定，双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20%。
三、区分定金和预付款
四、注意购房合同中的面积
五、注意购房合同中不可抗力条款延期交房是商品房交易中的一个**为突出的问题，为避免承担违约责任，开发商常常以不可抗力为借口。为避免这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。
六、对开发商产权证办理义务的约定。
相关问题
-
答
-
答
一、认真查验相关文件开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;查验开发商是否取得《商品房销售(预售)许可证》，并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房销售(预售)许可证》上所载的房屋栋号范围内。二、注意定金条款购房者购买期房时，一般要向开发商交付定金。根据《担保法》规定，双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20%。三、区分定金和预付款四、注意购房合同中的面积五、注意购房合同中不可抗力条款延期交房是商品房交易中的一个**为突出的问题，为避免承担违约责任，开发商常常以不可抗力为借口。为避免这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。六、对开发商产权证办理义务的约定。
全部3个回答> -
答
都知道期房一般比现房便宜，但同时也是蕴藏风险的。买期房**担心的恐怕就是“钱房两空”了，钱交了，合同签了，房子却交不了。期房都有哪些风险呢？选择买期房应该如何实地看房？去售楼处应该看些什么呢？期房的八大风险和应对措施：1、房屋质量风险房屋质量问题是期房收房时的主要问题，也是购房者投诉的重灾区。由于购房者在与开发商签订购房协议时，不能看见房屋的实际情况(即便房屋交付后，对一些隐蔽工程质量问题也难以发现)，因此购房者常会因为房屋质量问题和开发商发生纠纷。应对措施：验收房屋时，请专业的房屋检测(监理)机构来进行检测，对于一般的质量问题可以要求开发商限期整改，对于基础工程和主体结构方面的质量问题，则一定要请专业检测机构进行检测、鉴定，以便根据具体情况进行处理(要求维修、退房、及时索赔)。
全部4个回答> -
答
期房是什么？人们把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但是有优点必然就存在着缺点，下面小编带大家去了解下期房优势以及风险注意事项问题，供大家作参考：优势户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房屋，销售工作刚刚开始，开发项目的所有房型都有，朝向好的户型也在其中，购房者有了比较大的选择余地。价格能给予较大的优惠。一般为5%～10%，甚至更多。开发商开发一个楼盘一般需要1年～2年的时间，甚至更长。为了及时收回现金，对购买期房持极大的欢迎态度。付款轻松，随施工进度付款，一般分为三次。首次付款时间为取得预售证时，一般仅付1万元～2万元的定金和总房款10%左右的首期房款；第二次付款时间是工程进行到一半时，付款额约为总房款的60%；第三次付款时间为房屋已经交工或即将投入使用时，购房者将余下的款项付完，同时开发商将房屋交付给购房者，也可选择按揭付款。
全部4个回答> -
答
现在房价越涨越高也阻止不了大家的购房热情，房子作为一个家庭的住所是必不可少的，在供不应求的房产市场中，开发商在楼盘开盘的时候就已经开始预售房屋了，而这类房屋就是我们通常所说的期房，那么买期房的潜在风险有哪些呢，要注意哪些问题呢？一、买期房的潜在风险有哪些？1、虚假宣传期房是一种提前预售的房屋，所以在购买期房的时候是无法进行实地查看的，这也就是说，大家在买房子的时候只能听售楼处的工作人员介绍，大部分开发商的售楼广告是非常诱人的，如果购房者仅凭广告的宣传就选择买房的话风险很大。大多数人在入住后会发现，开发商实际交付的房子与其宣传的房屋品质大相径庭。
全部5个回答>
- 房贷计算
-
找房小程序
