农村房屋如何买卖? 农村房屋买卖应注意哪些

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• 134****4187

  可以、但是农村房屋和宅基地不能卖给本集体经济组织以外的人。
  
  根据<中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其他相关条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致该房屋所在的宅基地使用权一并转让，这样就与《中华人民共和国土地管理法>中关于宅基地使用权身份限制的规定相抵触。
  
  中华人民共和国土地管理法>第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相关的宅基地使用权作为标的物连同房屋一同出卖了，这实质上就是对农民集体所有权土地进行非农业建设，因而违反了该条规定。
  
  国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知>第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地便用证和房产证。”

  查看全文↓ 2019-04-20 17:42:31
• 131****9831

  这个买卖是无效的。
  根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》
  
  35、现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。
  
  对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。
  
  合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。
  
  扩展资料
  
  《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)明确禁止农村房屋向城市居民流转。
  
  《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。
  
  应当怎么办：集体土地上的房屋流转受到严格限制，违反规定私自流转的，买卖双方签订的合同可视为无效。

  查看全文↓ 2019-04-20 17:42:27
• 147****3050

  农村房屋买卖需要注意以下事项：
  
  1、农村房屋只能在本村村民之间买卖。卖给外村村民的，合同无效，不受法律保护。
  
  2、要签订房屋买卖合同，详细约定房屋、价格、支付方式及违约责任等内容。
  
  3、农村房屋买卖也可以办理房屋过户手续。
  
  4、没有房产证的，要经村民委员会同意并出具相关宅基地转移的证明，以便未来办理房产证时使用。
  
  5、农村房屋买卖要谨慎，对于此类交易，法院是以认定无效为原则。想要有效的话，要求是买卖双方是同一集体经济组织成员，且经过审批（或符合审批条件，比如没有宅基地等）。

  查看全文↓ 2019-04-20 17:42:24
• 144****4229

  买卖合同是否有效？
  
  农村房屋买卖要谨慎！！
  
  
  
  
  
  
  
  一、农村房屋买卖合同的效力与买受人身份有很大关系
  
  
  
  通常情况下，买受人可能的身份为：同一集体经济组织农村村民、非同一集体经济组织农村村民、城镇居民。
  
  
  
  
  
  
  
  合同效力争议主要源于买受人与出卖人不属于同一个集体经济组织，或买受人为城镇居民，在这些案件中，法官以认定合同无效为常态，以认定合同有效为例外。
  
  
  
  
  
  
  
  二、确认城镇居民购买农村房屋有效的主要裁判思路
  
  
  
  买受人之后取得了相应的集体土地建设用地使用证，房地已经合一，因而效力不存在障碍，则法官判定为有效。
  
  
  
  
  
  
  
  买受人均已就涉案房屋形成长期稳定的占有、使用关系。且法官均考虑到，涉案房屋为买受人实际居住的唯一住房。与此相对，当法官分析了出卖人在转让涉案房屋以后仍另有住房，有些甚至已经转为城镇户口，完全脱离了农村生活。则法官判定为有效。
  
  
  
  
  
  
  
  涉案人纠纷因涉案房屋所在地拆迁征地而起。土地管理法第六十三条的立法历史曾经提到，限制农村土地流转**重要的理由是：“不应当允许集体土地使用权的流转，不然有可能使大量的农用地转为建设用地，农民的利益被少数人侵占。”然而，如果该宗土地已经或即将因与涉案交易无关之理由而被征收为国有土地，则保护农村集体土地的价值已经消失，而买卖双方的真正争议焦点已经转变为征地补偿款是否以及如何分配。
  
  
  
  
  
  
  
  买受人尽管在买卖合同签订之时具有城镇户口，但在购买涉案房屋以后将自己户口迁至涉案房屋，并取得该集体经济组织成员身份。这一身份变化，形成了对合同效力的补正。则法官判定为有效。

  查看全文↓ 2019-04-20 17:42:14
• 148****4269

  文 / 隽泉
  
  
  
  随着经济发展，农村人口大规模流动，农村房屋买卖日益增多。因农村房屋买卖所涉利益较大，又与村民的特定身份相关，一旦出现纠纷，各方利益难以调和，买卖双方都可能承受较大的经济损失。为有效的避免上述纠纷，不妨在买卖房屋之前，了解一下应该注意哪些事项。
  
  
  
  
  
  
  一、农村房屋买卖主体有限制
  
  根据《物权法》的规定，对房屋进行买卖的，房屋占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，农村房屋进行买卖时宅基地使用权也应一并转让。但根据《土地管理法》等法律规定，宅基地属于农民集体所有。农民对宅基地仅享有使用权，该使用权系基于集体经济组织成员这一特定身份关系产生，只有本集体经济组织内部成员才可以享有此项权利，不得随意转让给本集体经济组织外的成员。
  
  
  
  因此，农村房屋购买者，应该是该集体经济组织成员，且根据一户一宅的原则，购买者在购买前应没有拥有其他宅基地。
  
  
  
  
  
  
  二、农村房屋出卖后，村民将不能再申请宅基地
  
  根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，根据上述规定，村民一旦对住宅进行买卖，双方均无法再次申请宅基地进行建房。
  
  
  
  
  
  
  三、农村房屋转让给集体经济组织外成员将可能导致房屋买卖合同无效
  
  根据《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)的规定，农民的住宅不得向城市居民出售且禁止城镇居民在农村购置宅基地，宅基地房屋转让给集体经济组织外成员，属违反集体经济组织的成员权属性，违反法律强制性规定的行为，在司法实践中一般将会认定合同无效，房屋买卖合同被确认无效后，双方应该互相返还财产，赔偿损失。
  
  
  
  
  
  
  四、农村房屋买卖的主要程序
  
  1、应经集体即村民委员会书面同意；
  
  
  
  2、共有房屋必须征得其他共有人同意；
  
  
  
  3、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施；
  
  
  
  4、订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；
  
  
  
  5、到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

  查看全文↓ 2019-04-20 17:42:09

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• 问 农村房屋如何买卖?农村房屋买卖的效力怎么认定?
  答

  农村房屋买卖是一个比较复杂的问题，由于法律上并没有非常明确的规定，各地在认定农村房屋买卖合同效力问题上有不同的判例。购买农村房屋时，须谨慎考虑，此外还要考虑各地往常判例如何。如有必要，可咨询当地的房地产律师，以更清楚地了解当地的情况以及农村房屋买卖的前景。一、农村房屋可以买卖吗?　　众所周知，农村房屋是建立在农村宅基地之上的，而农村村民对农村宅基地仅有使用权而没有所有权，这是由我国集体土地所有制所决定的。因为我国法律规定，严禁买卖农村宅基地。而对于其上的农村房屋是否可以买卖并没有明确规定。根据司法实践以及法理逻辑，农村房屋要买卖必须具备以下条件：　　1、如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;　　2、受让人没有其他房产;　　3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;　　4、房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。　　除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。　　二、农村房屋买卖应注意哪些事项?　　购买农村房屋时，必须满足上述购买农村房屋的主体要件，除此之外，还应该注意以下事项：　　1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。　　2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。　　3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。　　4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。　　5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

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• 问 农村房屋能否买卖，农村房屋买卖如何过户
  答

  　　农村房屋可否买卖　　１．对于房屋买卖来说，没有城市和农村之分，就像城市里面的房子一样的，农村房子也是有房产证的，也就是说都可以进行买卖。拥有房屋的产权，便可以将房屋进行变更，处置，买卖。所以，一般来说，农村的房屋是可以进行买卖的。如果没有该房子的产权，法律规定就不算拥有了这个房子，也就不能将其进行买卖。　　２．农村房屋买卖是买卖双方将过户事宜达成一致后，确定房屋交易价格；到房屋登记发证大厅进行网签，提供买卖双方身份证明原件及房屋权证；缴纳税费办理产权转移过户手续；领证；将房屋进行评估，待双方完成产权登记变更后，银行发放贷款，卖方交付房屋并结清物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。农村房屋可否买卖？农村房屋买卖如何过户　　农村房屋买卖如何过户　　农村房屋过户，房屋的权是依法发生转移的，去申请房屋权的转移登记的，应该准备提交下列材料：登记申请书；申请人的身份证明；房屋权证书；宅基地使用权证明或者集体建设用地使用权证明；证明房屋权发生转移的材料；其他必要材料。　　办理农村房屋过户首先需要知道应该去哪里办理。根据我国现有的法律规定来看，办理农村房子买卖过户是需要去乡或镇的国土所的。农村房子买卖过户是需要去乡镇国土所提出申请，提交相关材料后，当地的国土所要根据申请人提供的权属资料进行审查，实地进行勘丈、调查、公告，报国土局审核，注册登记，发证。　　农村房屋买卖过户需要的交纳费用：印花税（双方分别交纳）：计税金额（或按照低指导价计算的总房款）×万分之五；土地出让金（买方交纳）；综合地价款（买方交纳）：分为五年内和五年后；房证印花税费用等。

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• 问 农村房屋能否买卖，农村房屋买卖怎么过户？
  答

  农村有房产证的房子买卖是有条件限制的，依据《房屋登记办法》规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人应当属于房屋所在地农村集体经济组织成员，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。经过规划建设办批准建设及验收合格的房屋，村民需要办理房屋产权证的，应当向当地房管所提出申请，并提交土地使用证、报建验收证明、房屋面积测绘报告等资料。房管部门在受理农村村民要求办房产证的申请后。将会检查相关资料，并将申请登记的事项在村集体组织内进行公告。经公告无异议或有异议不成立的，将给予登记发证。

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• 问 农村房屋如何买卖?农村房屋买卖的效力如何认定?
  答

  1、农村房屋买卖合同有效的情形(1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。(2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。(3)房屋买卖合同经过多次流转，**后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。(4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。2、农村房屋买卖合同无效的情形(1)农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。(2)农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。

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• 问 农村房屋可以买卖吗?农村房屋买卖需要注意什么呢？
  答

  农村房屋买卖需要注意以下事项：1、农村房屋只能在本村村民之间买卖。卖给外村村民的，合同无效，不受法律保护。2、要签订房屋买卖合同，详细约定房屋、价格、支付方式及违约责任等内容。3、农村房屋买卖也可以办理房屋过户手续。4、没有房产证的，要经村民委员会同意并出具相关宅基地转移的证明，以便未来办理房产证时使用。5、农村房屋买卖要谨慎，对于此类交易，法院是以认定无效为原则。想要有效的话，要求是买卖双方是同一集体经济组织成员，且经过审批（或符合审批条件，比如没有宅基地等）。

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